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买家 2020 年花 6410 万全款买朝阳高端住宅及车位，入住 4 年却因开发商未签正式合同、房屋被抵押查封无法过户，起诉后法院明确 “商品房消费者物权期待权优先于抵押权”，最终判令 “银行 15 日内注销抵押，开发商 15 日内协助过户”！这起案件为 “抵押房屋全款买卖” 纠纷提供了清晰的维权路径，值得购房者、开发商及银行关注。
一、案情梳理
（一）核心交易与履约：全款付款 + 合法入住
2020 年签约付款：6410 万锁定房屋及车位
2020 年 4 月，苏晴（原告，胜诉方）与乙公司（被告一，销售方）签订《商品房 / 车位认购意向书》，约定：
购买标的：朝阳 一号房屋”（简称 “一号房屋”，套内 370.12㎡）及 A号、B号车位；
价款构成：房屋总价 3323.0912 万元，车位总价 54 万元，装修款 3032.9475 万元，合计 6410.0387 万元；
付款约定：房屋及车位款支付至乙公司账户，装修款支付至乙公司指定的丙集团（关联公司）账户，后续由甲公司（被告二，开发商）与苏晴签正式合同并办理过户。
签约前 1 天（2020 年 3 月 30 日），苏晴按约全额付款：向乙公司转账 3377.091186 万元，向丙集团转账 3032.947514 万元，乙公司与丙集团当日出具收据确认收款，付款流程完全符合《意向书》约定。
2020 年入住：实际占有 4 年，系唯一住房
2020 年 4 月，苏晴办理一号房屋入住手续（甲公司同年 12 月补发《房屋交付通知书》确认），此后一直居住在该房屋，按时缴纳物业费、水费，相关缴费记录完整。经核查，一号房屋是苏晴在北京的唯一住房，符合 “商品房消费者” 的居住需求要件。
（二）过户障碍：抵押 + 查封，维权之路开启
开发商拖延：未签正式合同 + 未办网签
苏晴付款入住后，甲公司始终以 “需协调抵押权人” 为由，未按《意向书》约定与其签订正式《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》，也未办理网签，导致一号房屋仍登记在甲公司名下。
2022 年发现抵押查封：过户彻底停滞
2022 年，苏晴查询得知：一号房屋被甲公司抵押给丁银行（第三人，抵押权人），且因甲公司另案纠纷被北京市第三中级人民法院查封（查封期限 2022 年 11 月 18 日至 2025 年 11 月 17 日），同时 A号、B号车位也因甲公司其他债务被法院查封。
前置维权：执行异议之诉胜诉，排除房屋执行
为扫清过户障碍，苏晴先就一号房屋查封提执行异议，2024 年 3 月被北京三中院驳回；随后提起执行异议之诉，2024 年北京市高级人民法院作出终审判决：“不得执行登记在甲公司名下的一号房屋”，明确苏晴的 “商品房消费者” 身份，为后续过户诉讼奠定基础。
二、案件分析
（一）争议焦点
苏晴是否属于 “商品房消费者”？能否要求甲公司、乙公司共同协助过户一号房屋？
丁银行作为抵押权人，是否应当注销一号房屋的抵押登记？
A号、B号车位能否支持过户？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
苏晴属 “商品房消费者”，甲公司、乙公司需共同过户
法律依据：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，“已支付全部价款、实际占有房屋、无过错且用于居住的购房者，构成商品房消费者，其物权期待权优先于抵押权、普通债权”。
事实推导：苏晴 2020 年 3 月全款支付 6410 万元（全部价款），4 月入住并实际占有 4 年（实际占有），未签正式合同、未过户是甲公司拖延导致（无过错），且房屋是其唯一住房（用于居住），完全符合 “商品房消费者” 认定标准；甲公司是一号房屋登记开发商，乙公司是销售方，二者存在委托开发关系，且甲公司通过《房屋交付通知书》认可交易，需共同承担过户义务，内部约定不能对抗苏晴的合法权利。
丁银行应注销抵押，抵押权不能对抗消费者期待权
法律依据：《民法典》第四百零六条（原《物权法》第一百九十一条）规定，“抵押权人同意抵押财产转让的，抵押权仅及于转让价款，不得追及抵押物本身”。
事实推导：丁银行 2020 年 10 月向朝阳房管局出具《同意抵押房屋办理现房销售备案的声明》，明确同意包括一号房屋在内的房源办理销售备案，视为其放弃对房屋的物上追及权；苏晴已全款支付，丁银行应注销抵押以配合过户，其抗辩 “苏晴与甲公司无合同、付款未到甲公司账户” 无依据 —— 苏晴付款符合《意向书》约定，且甲公司认可交易，银行抗辩不成立。
车位暂不支持过户，需先排除查封障碍
法律依据：《民事诉讼法》规定，“案外人对查封财产主张权利，需先提执行异议或执行异议之诉，排除执行后才能办理过户”。
事实推导：A号、B号车位因甲公司另案纠纷被查封，苏晴未就该查封提异议或异议之诉，查封障碍未消除，不符合过户条件，法院驳回该项诉求，待后续排除查封后可另行主张。
三、裁判结果
一、第三人丁银行股份有限公司北京分行于本判决生效后 15 日内，注销其在北京市朝阳区一号房屋上设立的全部抵押登记；
二、被告甲公司（北京某置业有限公司）、被告乙公司（某控股有限公司）于上述抵押登记注销后 15 日内，共同协助原告苏晴将北京市朝阳区一号房屋过户登记至原告苏晴名下；
四、案件启示
（一）购房者避坑：全款买抵押 / 定向开发房，3 个关键动作
签约前：核实权利状态，留存同意销售凭证
购买抵押房屋时，要求开发商提供抵押权人（银行）出具的《同意销售函》原件，避免后续银行拒解押；
购买定向开发房时，要求开发商出具《认可销售声明》，明确 “委托销售关系 + 协助过户义务”，防止后续推诿。
付款后：及时入住 + 固定占有证据
全款支付后尽快办理正式物业交割，留存水电费、物业费、装修合同等 “实际占有” 证据（如本案中 4 年缴费记录），这是认定 “商品房消费者” 的核心依据；
若开发商拖延签正式合同，每月通过 EMS 发送书面催告函（留存底单），明确要求签合同、办网签，避免超过诉讼时效。
遇查封：优先提执行异议之诉，排除障碍
发现房屋被查封，15 日内提执行异议，异议被驳回后 15 日内提执行异议之诉，通过生效判决排除执行（如本案中苏晴通过高院判决解除房屋查封）；
起诉时同步申请财产保全，防止开发商转移房屋或增设其他权利负担。
（二）开发商 / 银行警示：2 个 “不可为”
开发商：收全款后不得拖延过户
收取全款后需按约定签正式合同、办网签，不可因 “抵押未解除”“内部流程” 无限拖延，否则需承担协助过户、赔偿损失及诉讼费（如本案中甲公司）；
定向开发房需提前向购房者披露 “开发商与销售方的责任分工”，避免因信息不透明引发纠纷。
银行：同意销售后不得拒办注销抵押
出具《同意销售函》前需审慎评估，一旦同意抵押房屋销售，即丧失对房屋的物上追及权，购房者全款支付后需配合注销抵押（如本案中丁银行）；
发现开发商违规销售，应及时与购房者、开发商协商解决方案，不可直接通过查封阻碍过户，否则将承担不利判决。
（三）核心提醒：“商品房消费者” 身份是维权关键
本案中苏晴胜诉的核心，在于 “全款支付 + 实际占有 + 唯一住房” 构成 “商品房消费者”，其物权期待权优先于抵押权。这警示所有参与者：
✅ 购房者需 “锁定消费者身份 + 留存关键证据 + 及时司法维权”，即使房屋有抵押查封，也能通过法律手段实现过户；
❌ 开发商、银行不可 “无视消费者权益”，需遵守合同约定与法律规定，否则将承担法律责任；
⚠️ 涉及千万级房产交易，建议提前咨询律师，审查权利状态、梳理交易流程，避免因 “程序瑕疵” 陷入长期纠纷。
房产是家庭重要资产，唯有各方秉持诚信、遵守法律，才能减少过户纠纷，维护房地产市场的公平与秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
