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买家按约支付 100 万购房定金，卖家却以 “配偶不同意”“房价太低” 为由拒绝卖房，还主张 “合同显失公平”“买家恶意付款”？近日，北京市海淀区人民法院审理一起存量房买卖合同纠纷，明确认定 “卖家单方违约，需双倍返还定金”，为二手房交易中 “定金罚则适用”“夫妻共有房处分” 等争议提供清晰裁判指引。结合案情拆解交易风险与维权关键。
一、案情梳理：100 万定金付完，卖家突然 “变卦”
（一）交易背景：866 万买海淀 100㎡房，定金分两笔支付
2022 年 9 月，周敏（买家，胜诉方） 经乙中介公司（居间方） 介绍，与吴芳（卖家） 签订《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，约定：
交易房屋：海淀区某家园 3 号楼 A 室（以下简称 “3 号楼 A 室”），建筑面积 100.61㎡，登记在吴芳名下，有抵押（已还清）、有租户（约定放弃优先购买权）；
成交总价：866 万元，定金 100 万元（2022 年 9 月 17 日付 15 万，9 月 22 日前付 85 万），剩余 766 万元走银行资金监管；
关键义务：吴芳需确保配偶及共有人同意售房，2022 年 10 月 10 日前解押，10 月 15 日前交房并配合过户；若吴芳违约，需双倍返还定金。
合同签订后，周敏按约履约：9 月 17 日支付第一笔定金 15 万，9 月 20 日（提前 2 天）支付第二笔定金 85 万，100 万定金全额到账，吴芳均已收取。
（二）卖家毁约：以 “配偶不同意”“房价低” 拒绝履行
就在交易推进阶段，吴芳突然反悔，提出系列理由拒绝卖房：
主张 “合同显失公平”：称签订合同时父亲患癌急需用钱，周敏与乙中介 “恶意串通”，哄骗其以 8.6 万 /㎡（市场价自称 12 万 /㎡）低价签约，要求撤销合同；
以 “配偶不同意” 为由拒过户：吴芳配偶陈强（第三人） 主张 “3 号楼 A 室是夫妻共同财产，未征得其同意”，向法院起诉要求确认合同无效；
否认 85 万定金效力：称曾通知周敏 “停止支付第二笔定金”，周敏提前付款是 “恶意谋利”，85 万不应算定金，拒绝承担双倍返还责任。
（三）关键事实：法院查明的 “胜诉支撑点”
周敏无恶意，积极履约：微信记录显示，周敏得知吴芳配偶有异议后，多次要求吴芳沟通协调，明确 “希望继续履行合同”，仅在吴芳明确拒售后主张违约责任；
吴芳曾同意继续履行：收取 85 万定金后，吴芳多次与周敏、乙中介沟通 “租户搬离”“资金监管银行”“配偶签字材料准备”，甚至主动询问 “10 月 12 日能否过户”，足以证明其曾认可交易；
房价无明显偏低：经法院委托评估，3 号楼 A 室在 2022 年 9 月 17 日市场价为 1060.2 万元（单价 10.5 万 /㎡），合同价 866 万元相当于评估价的 81.68%，未低于 70%“明显不合理低价” 标准；
无 “恶意串通” 证据：乙中介举证称 “吴芳最初自报价 880 万，后调整为 980 万，周敏报价 866 万是双方协商结果”，且签约前已告知吴芳 “需配偶同意”，无证据证明周敏与中介串通；
吴芳已退还 100 万本金：2023 年 8 月，吴芳将 100 万定金本金退给周敏，但拒绝支付双倍定金差额。
二、案件分析：三大争议焦点，胜诉逻辑拆解
围绕 “合同效力”“是否显失公平”“定金罚则适用” 三大核心争议，结合法律规定与证据链突破：
（一）焦点 1：合同是否有效？—— 陈强主张 “恶意串通” 不成立
吴芳配偶陈强以 “夫妻共同财产未同意”“三方恶意串通” 为由，要求确认合同无效。但根据《民法典》第 154 条 “恶意串通无效” 的构成要件（需主观恶意 + 客观串通 + 损害第三人利益），本案无符合情形：
主观无恶意：周敏买房是真实需求，得知陈强异议后仍希望继续履约，无 “损害陈强利益” 的故意；吴芳签约时已告知周敏 “房屋有贷款”，未隐瞒夫妻共有情况；
客观无串通：乙中介提供的沟通记录显示，房价是吴芳与周敏多次协商确定，无 “哄骗、压低价格” 的行为；
未损害陈强利益：合同价 866 万未显著低于市场价，且吴芳作为登记产权人，周敏有理由相信其有权处分（符合 “不动产善意取得” 的合理信赖）。
最终法院认定：陈强举证不足，合同合法有效。
（二）焦点 2：合同是否显失公平？—— 吴芳主张 “危困状态 + 低价” 不成立
吴芳以 “父亲患癌急需用钱（危困状态）+ 对房价不知情（缺乏判断能力）” 为由，主张撤销合同。但根据《民法典》第 151 条 “显失公平” 的构成要件（需客观权利失衡 + 主观利用弱势），本案不满足：
客观无权利失衡：评估价 1060.2 万，合同价 866 万，差价约 194 万，占比 18.32%，未达到 “显著失衡”（通常以低于市场价 70% 为标准）；
主观无利用弱势：吴芳在微信中明确表示 “房价不高，明年能涨 100-150 万”，说明其对房价有清晰认知；且吴芳年龄、智力正常，有房屋出租、贷款经验，不存在 “缺乏判断能力”；
“危困状态” 无关联：父亲患病是客观事实，但无证据证明周敏 “故意利用该状态压低价格”，房价是双方协商结果。
法院最终驳回吴芳 “撤销合同” 的主张。
（三）焦点 3：定金罚则是否适用？——100 万定金均应双倍返还
吴芳辩称 “85 万定金是周敏提前支付，且已通知停止付款，不应算定金”，试图逃避双倍返还责任。但结合合同约定与履行事实，该抗辩不成立：
定金约定明确：《买卖定金协议书》书面约定 “定金分两笔支付，9 月 22 日前付完”，无 “支付前可反悔” 的条款，吴芳主张 “口头约定解除权” 无证据；
提前付款不违约：周敏 9 月 20 日支付 85 万，虽早于约定的 9 月 22 日，但属于 “提前履行合同义务”，未损害吴芳利益，且吴芳实际收取并后续沟通履约，视为认可；
吴芳构成根本违约：合同明确约定 “吴芳需确保配偶同意售房”，但其以 “配偶不同意” 为由拒过户，导致合同目的无法实现，符合《民法典》第 563 条 “根本违约可解除合同” 的情形；
定金罚则适用条件满足：定金 100 万未超过总房款 20%（866 万 ×20%=173.2 万），符合法律规定；吴芳单方违约，应按约定双倍返还。
三、裁判结果：卖家单方违约，需双倍返还定金
2023 年 12 月，海淀区法院作出判决，支持周敏核心诉求：
确认周敏与吴芳 2022 年 9 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2023 年 2 月 24 日（起诉书送达吴芳之日）解除；
吴芳于判决生效后 7 日内，向周敏支付 “双倍返还定金差额 100 万元”（已退还 100 万本金，需再付 100 万）；
四、案件启示：二手房交易避坑 “5 个关键动作”
结合本案总结二手房（尤其夫妻共有房）交易的核心风险点与应对策略，帮你避免 “付了定金却拿不到房”：
（一）买家：签约前 “三查”，履约中 “留证”
查房屋权属：确认是否有共有人、抵押、租赁
要求卖家提供房产证原件，核对 “共有情况”（若登记为 “单独所有”，仍需让卖家出具《配偶同意售房声明》，避免后续配偶反对）；
到不动产登记中心查询 “抵押、查封情况”，确保房屋无权利瑕疵；
询问是否有租户，要求出具《租户放弃优先购买权声明》（避免租户主张优先购买权导致交易受阻）。
查价格合理性：避免 “显失公平” 争议
通过中介、链家等平台查询同小区近期成交价，或委托评估机构预评估，确保报价在合理区间；
若卖家以 “急需用钱” 为由低价售房，需留存沟通记录，证明 “价格是双方自愿协商，无胁迫、哄骗”。
查卖家履约能力：确认是否能解押、配合过户
若房屋有抵押，约定 “解押期限 + 资金来源”（如卖家自行解押，避免用买家定金解押，降低风险）；
约定 “逾期解押、过户的违约责任”（如按日支付总房款万分之五的违约金），增加卖家违约成本。
履约中 “留证”：所有沟通都要书面化
定金、房款通过银行转账，备注 “XX 房屋购房定金 / 房款”，要求卖家出具收条；
微信、短信沟通内容截图保存（尤其涉及 “同意履约”“拒绝卖房” 的关键表述）；
中介协调过程要求出具《情况说明》，避免后续中介推诿。
（二）卖家：处分共有房 “先沟通”，违约前 “算成本”
若房屋是夫妻共有，务必先征得配偶同意
签约前与配偶书面确认 “同意售房”，并在合同中注明 “共有人已知晓并同意”，避免后续以 “配偶不同意” 为由拒履约（如本案吴芳，虽登记为单独所有，但配偶反对仍导致违约）；
若配偶无法到场，需出具经公证的《授权委托书》，授权卖家代为签字。
不要轻易违约：定金罚则成本高
本案中吴芳违约，需额外支付 100 万定金，还承担了评估费、诉讼费，成本远超 “房价差价”；
若确实无法履约，尽早与买家协商解除，争取 “和平解约”（如补偿少量违约金），避免诉讼导致更大损失。
（三）中介：履行 “审慎义务”，避免被追责
核实房屋权属与卖家身份：要求卖家提供身份证、房产证、配偶同意声明，并存档备查；
如实告知价格与风险：不隐瞒市场价，不误导卖家 “低价售房”，不承诺 “无需配偶签字即可过户”（如本案中吴芳主张 “中介说不用配偶签字”，虽未被采信，但中介仍需注意表述严谨）；
留存居间过程记录：包括带看记录、沟通录音、价格协商过程，避免后续买卖双方纠纷牵连中介。
最后提醒：
二手房交易周期长、风险多，无论是买家还是卖家，都要 把权利义务、违约责任写清楚，把沟通记录留完整。一旦出现违约，及时咨询专业律师，用法律手段维护权益（如本案周敏，通过诉讼成功拿到双倍定金，弥补了时间与资金损失）。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
