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买房人 2021 年签订合同购买霸州房屋，按约支付 82 万购房款（总房款 90 万），2022 年 5 月入住并装修，2022 年 11 月发现房屋因原房主债务被法院查封，起诉 “要求停止执行”，申请执行人辩称 “不认可买房事实”，法院最终判决 “停止对房屋的执行”！近日，北京市第二中级人民法院审理此案，明确 “买房人在查封前签合同、付房款、合法占有，未过户非自身原因，有权排除强制执行”，为 “购房后房屋被查封的执行异议纠纷” 提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈曦（购房人，胜诉方）诉称：
判令停止对 “霸州十二号房屋”的执行；
本案诉讼费由被告赵亮（申请执行人）、魏涛（被执行人）、韩磊（原房主，被执行人）、张倩（韩磊妻子，被执行人）承担。
事实依据：
查封前签订合法买卖合同：
2021 年 6 月 29 日，陈曦与韩磊签订《房屋买卖定金合同》，约定 “陈曦以 90 万元购买‘霸州十二号房屋’，付定金 3 万，待房屋契税满二后过户”；
2021 年 8 月 18 日，经乙中介公司居间，张倩代韩磊与陈曦签订《存量房屋买卖合同》，明确 “全款支付：签约当日付 35.8 万，余款 46.2 万分四期付（用于韩磊还房贷），尾款 8 万过户时付；韩磊 2023 年 6 月 30 日前解押，2021 年 8 月 19 日交房，契税满二后 30 日内过户”，合同内容清晰，系双方真实意思。
按约支付大部分购房款，具备履约能力：
2021 年 6 月 29 日付定金 3 万（韩磊出具收据），8 月 19 日转账 32.8 万，合计付首付款 35.8 万；
2022 年 1 月至 2023 年 4 月，按约向乙中介公司法定代表人孙浩转账 46.2 万（分四期：11.5 万、11.5 万、11.5 万、11.7 万），孙浩代韩磊还清中国银行房贷（有还款记录佐证）；
剩余 8 万尾款未付，因合同约定 “过户当日支付”，且陈曦提交 8 万定期存单证明 “具备支付能力”，未付款非主观违约。
查封前已合法占有房屋：
2021 年 8 月 19 日韩磊交房，2022 年 5 月 13 日陈曦与丙物业公司（原幸福基业物业服务有限公司）签订《前期物业服务协议》，办理装修手续（装修期 2022 年 5 月 13 日 - 8 月 12 日）；
2022 年 5 月 20 日起缴纳电费、水费、垃圾清运费，法院 2024 年 4 月现场勘察确认 “陈曦实际居住”，证明查封前已合法占有。
未过户非自身原因：
合同约定 “契税满二后过户”，房屋查封时（2022 年 11 月）未达过户条件，且大部分房款支付期限未届满，陈曦无任何拖延过户的行为，未过户系客观条件未满足。
（二）被告及第三人答辩理由
被告赵亮（申请执行人，败诉方）辩称：
不认可陈曦的执行异议请求，主张 “陈曦与韩磊的房屋买卖可能存在虚假交易，孙浩代收款及还款的真实性存疑，且无法确认陈曦在查封前实际居住”。
被告魏涛（被执行人）辩称：
对韩磊与陈曦的房屋买卖事宜不清楚，不发表答辩意见。
第三人韩磊、张倩（原房主，被执行人）述称：
认可与陈曦的房屋买卖事实，同意陈曦的诉讼请求，主张 “2021 年已将房屋卖给陈曦，因自身债务导致房屋被查封，愿意配合陈曦办理后续过户手续”。
（三）法院查明关键事实
执行依据与查封事实：
赵亮与魏涛、韩磊等 13 名被执行人的仲裁纠纷中，北京仲裁委 2022 年 5 月裁决 “魏涛偿还赵亮 81.15 万及利息，韩磊等在魏涛不能清偿部分的 1/3 范围内承担补充责任”；
因被执行人未履约，赵亮 2022 年申请强制执行（案号：A 号），法院 2022 年 11 月 22 日查封 “霸州十二号房屋”（登记在韩磊名下），查封期至 2025 年 11 月；
陈曦此前提出执行异议，法院 2023 年 10 月裁定 “驳回异议”（案号：B 号），陈曦遂提起本次执行异议之诉。
买卖与付款证据：
《房屋买卖定金合同》《存量房屋买卖合同》均有双方签字及乙中介盖章，内容连贯，无涂改痕迹；
陈曦的转账记录、韩磊的定金收据、孙浩的代还款记录（银行流水）、乙中介企业信息（孙浩为法定代表人），形成完整 “付款 - 代还款” 证据链，法院采信 “陈曦已付 82 万”；
占有与过户证据：
丙物业公司的《前期物业服务协议》《装修开工证》、水电费缴费记录（2022 年 5 月起），及法院现场勘察记录，证明 “陈曦 2022 年 5 月起实际占有”；
房屋契税满二时间、合同约定的过户条件，证明 “查封时未达过户期限，未过户非陈曦原因”。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈曦对 “霸州十二号房屋” 是否享有足以排除强制执行的权利（即是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的四个条件）？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
陈曦的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条，有权排除强制执行
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”：
查封前已签合法合同：
2021 年 6 月、8 月签订的两份合同，均系双方真实意思，无违反法律强制性规定（如 “一房多卖”“虚假意思”），且早于 2022 年 11 月的查封时间，满足 “查封前签合同” 条件；
查封前已合法占有：
2021 年 8 月交房后，陈曦 2022 年 5 月办理物业手续、装修并缴纳水电费用，法院现场勘察确认 “实际居住”，占有行为早于查封，且占有方式合法（基于买卖合同），满足 “查封前占有” 条件；
已按约支付房款，剩余款具备支付能力：
陈曦已支付 82 万（占总房款 91.1%），其中 58.8 万在查封前支付，剩余 8 万因 “过户时支付” 的约定未到履行期，且陈曦提交定期存单证明 “有能力支付”，符合 “按约付款 + 具备履约能力” 要求；
未过户非自身原因：
合同约定 “契税满二后过户”，查封时房屋未达该条件，且韩磊未按约在 2023 年 6 月前解押（因自身债务导致房屋被查封），陈曦无拖延过户、拒绝配合的行为，未过户系客观原因，满足 “非自身原因未过户” 条件。
三、裁判结果
停止对河北省霸州市十二号房屋的执行；
本案诉讼费由被告赵亮承担。
四、案件启示
（一）购房人：买 “二手房” 避坑 “四要点”，防范查封风险
签合同前查 “房屋权属 + 查封状态”
签订买卖合同前，务必通过 “不动产登记中心官网” 或线下窗口查询房屋状态，确认 “无查封、无抵押（或抵押可解押）、权属清晰（无共有纠纷）”；若房屋有抵押，需在合同中约定 “出卖人解押时限（如‘签约后 30 日内’）及违约责任（如‘逾期解押按日万分之一付违约金’）”，避免 “买后被查封”（本案中陈曦虽未查抵押，但因后续按约付款、占有，仍成功排除执行，但若房屋早被查封，风险极高）；
付款留 “完整凭证”，优先资金监管
支付房款时：① 优先选择 “资金监管”（通过中介或银行，过户后再放款）；② 直接转账给出卖人，备注 “购房款 + 房屋地址”，要求出具书面收据（加盖手印）；③ 若委托中介代收代付，需签订《代收协议》，明确 “中介收款后需及时转给出卖人，逾期承担连带责任”，留存中介营业执照、法定代表人信息（本案中陈曦因留存孙浩的代收款、代还款记录，成功证明付款真实性）；
交房后 “立即占有 + 留存使用证据”
接收房屋后，第一时间：① 与物业公司签订《物业服务协议》，办理入住登记；② 留存 “物业费、水电费、燃气费缴费记录”“装修合同及付款凭证”；③ 拍摄房屋现状视频、照片，若有邻居见证可留存联系方式，这些证据是 “查封前合法占有” 的核心依据（本案中陈曦的物业协议、装修证、缴费记录，成为法院认定占有事实的关键）；
紧盯 “过户进度”，遇异常及时维权
若合同约定 “特定条件过户（如契税满二、解押后）”，需定期提醒出卖人履行义务，留存沟通记录（微信、短信）；若发现房屋被查封，立即向法院提出执行异议，并咨询律师准备 “执行异议之诉”，避免错过维权时机（本案中陈曦在异议被驳回后及时起诉，最终胜诉）。
（二）申请执行人：申请执行 “两注意”，避免权利落空
查封前核查 “房屋实际使用情况”
申请查封被执行人房屋前，可实地查看房屋是否有人居住，向物业公司了解 “实际业主是谁、入住时间”，若发现 “被执行人已卖房且他人实际居住”，需进一步核查买卖合同、付款记录，避免 “查封后被排除执行”（本案中赵亮未核查实际使用情况，导致查封后执行受阻）；
异议审查中 “积极举证反驳”
若购房人提出执行异议，需积极向法院提交 “反驳证据”，如 “购房合同签订时间存疑（如倒签）”“付款凭证虚假（如转账备注非购房款）”“购房人故意拖延过户（如拒绝配合办理手续）”，若无法举证，可能面临 “执行被停止”（本案中赵亮仅口头否认，无证据支撑，故主张不被认可）。
（三）出卖人：履约 “守诚信”，避免双重责任
如实告知 “房屋状况”，不隐瞒风险
出售房屋前，需向购房人如实告知 “房屋抵押、租赁、共有” 等情况，不可 “故意隐瞒已被查封或即将被查封的事实”，否则可能因 “欺诈” 导致合同被撤销，还需赔偿购房人损失（本案中韩磊虽未隐瞒，但因自身债务导致房屋被查封，若陈曦未成功排除执行，韩磊需返还房款并承担违约金）；
按约解押、过户，不拖延不违约
若房屋有抵押，需按合同约定及时解押；过户条件成就后，积极配合购房人办理手续，不可因 “房价上涨”“资金困难” 故意拖延，否则可能面临 “被起诉强制过户 + 承担违约金”（本案中韩磊虽未违约过户，但因被查封，后续需配合陈曦办理过户，否则仍需担责）。
（四）核心提醒：执行异议之诉 “看四要件，靠证据说话”
本案中陈曦胜诉的核心，在于 “同时满足‘签合同、付房款、占房屋、非自身原因未过户’四个要件，证据链完整”；赵亮败诉的关键，在于 “无证据反驳陈曦的主张”。这警示所有参与者：
✅ 购房人需重视 “合同规范 + 证据留存”，按约履行才能在查封后排除执行；
❌ 申请执行人不可 “盲目申请查封”，需核查房屋实际情况，避免执行落空；
⚠️ 遇到 “房屋被查封”，购房人需及时启动异议程序，申请执行人需积极举证，必要时咨询律师，明确权利边界。
二手房交易涉及多方权益，只有各方秉持诚信、规范操作，才能减少 “买后被查封”“执行被排除” 的纠纷，保障交易安全与法律公平。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
