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签订房屋买卖合同后，买家突然反悔不想买了，卖家能按合同约定索要 20% 的违约金吗？北京一起案例中，法院认为约定违约金过高，结合实际情况进行了调整，为类似纠纷提供了参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈杰（房屋出售方）
被告：林宇（房屋购买方）
第三人：乙公司（房地产经纪公司，链家）
（二）事件经过
2024 年 3 月 13 日，陈杰与林宇在乙公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关交易文件，约定：陈杰将其名下的三号房屋出售给林宇，房屋成交价格 299 万元，家具、家电等作价 60 万元，总价款 359 万元；林宇需支付定金 30 万元，其中第一笔 5 万元于合同签订当日支付，第二笔 5 万元于 2024 年 3 月 14 日前支付，第三笔 20 万元于 2024 年 3 月 20 日前支付；第一笔首付款 105 万元于不动产权转移登记办理完毕前 2 个工作日以资金存管方式支付。
《补充协议》第四条约定：若林宇拒绝购买房屋，构成根本违约，陈杰有权书面通知解除合同，林宇需按成交总价款的 20% 支付违约金；已支付款项冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，林宇按约支付了前两笔定金共计 10 万元，但未支付第三笔定金 20 万元。2024 年 4 月 4 日，林宇通过微信及乙公司中介明确表示因行业不景气、降薪导致资金筹措困难，无力支付剩余款项，不再购买三号房屋。
2024 年 4 月 12 日，陈杰当面向林宇送达《书面解除通知书》，林宇签署签收回执，确认收到通知且不阻挠陈杰再次出售房屋。同日，双方与乙公司签署《解约协议》，约定相关合同解除，就违约责任及赔偿金额另行通过法律途径解决。
陈杰诉至法院，请求：1. 判令林宇支付违约金 71.8 万元（按总价款 20% 计算为 71.8 万元，扣除已支付的 10 万元定金后）；2. 确认合同于 2024 年 4 月 12 日解除；3. 诉讼费由林宇承担。诉讼中，陈杰表示可退还 10 万元定金，将违约金金额变更为 71.8 万元。
林宇辩称：认可合同解除事实，但认为违约金金额过高；合同解除时间应为 2024 年 4 月 4 日，即其明确提出无力支付款项的时间；诉讼费由法院裁判。
（三）争议焦点
合同解除时间应如何确定？
林宇应支付的违约金数额如何认定？
二、案件分析
（一）合同解除时间的认定
2024 年 4 月 4 日，林宇虽通过微信及中介表示不再购买房屋，但并未签订书面解除协议。
2024 年 4 月 12 日，陈杰向林宇送达《书面解除通知书》，林宇签署签收回执，且双方与乙公司签署《解约协议》，明确相关合同解除。
根据《民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，合同解除时间应以《书面解除通知书》送达并经林宇确认的 2024 年 4 月 12 日为准。
（二）违约责任及违约金数额的认定
陈杰与林宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
林宇因自身原因明确表示不再购买房屋，构成根本违约，应承担违约责任。
合同约定违约金为成交总价款的 20%（即 71.8 万元），林宇主张该约定过高。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以适当减少。
陈杰提交证据证明其因林宇违约导致换房计划受阻，赔偿他人违约金 10 万元，且再次出售房屋存在差价损失，但上述损失总额低于合同约定的违约金数额。
综合考虑林宇的违约情节、陈杰的实际损失以及公平原则，法院酌情将违约金调整为 12 万元。
因陈杰已主张违约金，林宇已支付的 10 万元定金应予以退还。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告陈杰与被告林宇于 2024 年 3 月 13 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 4 月 12 日解除；
被告林宇于本判决生效后七日内赔偿原告陈杰违约金 12 万元；
原告陈杰于本判决生效后七日内退还被告林宇合同定金 10 万元；
驳回原告陈杰的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）签订合同要谨慎评估履约能力
购房者在签订房屋买卖合同前，应充分评估自身经济状况和履约能力，避免因资金筹措困难等自身原因违约。
对于合同中约定的定金、付款时间、违约责任等条款，要仔细阅读并理解，确保能够按约履行。
（二）违约金约定并非绝对，过高可请求调整
虽然合同中可以约定违约金条款，但约定的违约金数额并非绝对有效。根据法律规定，若违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求法院予以适当减少。
卖家主张违约金时，应提供证据证明自身实际损失，以支持违约金请求；买家认为违约金过高时，也应提供相应证据进行抗辩。
（三）合同解除应规范操作，留存证据
一方主张解除合同的，应按照合同约定或法律规定的方式通知对方，并留存相关证据（如书面解除通知书、签收回执、解约协议等），以明确合同解除时间及双方权利义务。
避免仅通过口头或微信等方式解除合同，以防后续就解除时间、解除效力等产生争议。
（四）定金与违约金不可同时主张
根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不可同时主张。
本案中，陈杰选择主张违约金，故林宇已支付的定金应予以退还。
本案中，法院根据实际情况对过高的违约金进行了调整，既维护了合同的严肃性，又体现了公平原则。这提醒房屋买卖双方，在签订合同时要理性约定违约金，在履行合同过程中要秉持诚信原则，遇到问题及时沟通协商，避免违约行为的发生；若发生违约，应积极采取措施减少损失，并通过合法途径解决纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
