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看似正常的房屋使用权转让，为何最终合同被判无效？当投资房产遭遇法律风险，购房者的权益该如何保障？下面这起案例，带你看清房屋交易背后的法律 “雷区”。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈华向法院提出诉讼请求：
判令与乙公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》及补充协议无效；
要求乙公司返还转让款 650,073 元，并支付利息（以 640,916 元为基数，自 2013 年 10 月 23 日起至 2016 年 6 月 16 日止；以 9157 元为基数，自 2016 年 4 月 9 日起至 2016 年 6 月 16 日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
判令乙公司赔偿装修损失 20,000 元；
判令乙公司赔偿房屋差价损失 125,000 元；
本案诉讼费由乙公司承担。
陈华称，2013 年 10 月 23 日，他与乙公司签订协议，以 640,916 元购买一号房屋的经营使用权，协议还对房屋交付、产权办理等事项进行约定。协议名为转让使用权，实则为房屋买卖合同。签约当日，他支付 640,916 元，2016 年 4 月 9 日又补交面积差额 9157 元。2016 年 6 月 16 日，乙公司逾期交付房屋。因房屋土地性质问题及乙公司无出售审批手续，该协议违反法律强制性规定，应属无效。为维护权益，陈华诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
乙公司辩称，确实收到陈华支付的房屋价款，但某项目并非违法建筑，公司只是代建方，该项目已取得产权证、土地证等合法证件，不存在违法行为。协议中关于 “产权证” 的约定只是假设，并非义务。陈华主张的利息、装修费和差价损失缺乏法律依据，不予认可。若协议被认定无效，陈华明知项目有瑕疵仍签约，也存在过错，不应获得利益，故不同意陈华全部诉讼请求。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与履行：2013 年 10 月 23 日，陈华与乙公司签订协议，约定乙公司将一号房屋 40 年经营使用权转让给陈华，总价款 640,916 元，陈华当日付款；2016 年 4 月 9 日，陈华补交面积差价 9157 元；2016 年 6 月 16 日，乙公司交付房屋 。
合同性质与项目背景：协议虽名为使用权转让，但包含产权证办理等房屋买卖合同实质性条款；项目用地为集体建设用地，用途为商业，乙公司未提交房屋对外分割出售的审批手续 。
房屋现状与损失主张：陈华称交房后对房屋装修，预估花费 20,000 元；主张房屋差价损失 125,000 元，均请求法院酌定 。
项目产权情况：世界之花假日广场项目于 2020 年完成竣工验收备案，部分建筑已取得不动产权证书，但权利人为北京C投资管理中心 。
二、案件分析
（一）争议焦点
《房屋经营使用权转让协议书》及补充协议的性质与效力如何认定？
陈华主张的转让款返还、利息、装修损失及差价损失能否得到支持？
双方在合同签订与履行过程中的过错责任如何划分？
（二）法律分析
合同性质与效力判定：协议虽名为使用权转让，但内容涉及产权办理等核心条款，应认定为房屋买卖合同。因乙公司无房屋对外分割出售审批手续，违反法律强制性规定，合同无效 。
损失赔偿认定：
转让款与利息：合同无效，乙公司应返还转让款；陈华主张交房前的利息损失合理，法院予以支持 。
装修与差价损失：双方对房屋性质及手续办理情况均明知，应承担均等过错责任。法院结合房产价格及使用年限，酌情确定房屋差价损失 100,000 元、装修损失 5000 元 。
过错责任划分：乙公司未提供合法出售手续，陈华未尽审核义务，双方过错程度相当，各自承担相应责任 。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈华与乙公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》及《补充协议》无效；
乙公司于判决生效后 10 日内返还陈华转让款 650,073 元，并支付利息；
乙公司于判决生效后 10 日内赔偿陈华房屋差价损失 100,000 元；
乙公司于判决生效后 10 日内赔偿陈华房屋装修损失 5000 元；
驳回陈华的其他诉讼请求。
这一判决明确了违法房屋交易的法律后果，保障了当事人的合法权益。
四、案件启示
（一）购房者风险警示
核查项目资质：购房前务必核查开发商是否具备房屋销售审批手续，避免购买无合法产权的房屋 。
警惕合同陷阱：注意合同条款内容，切勿被 “使用权转让” 等名义迷惑，重点关注产权办理等核心条款 。
保留交易证据：妥善保存付款凭证、合同、沟通记录等，为可能出现的纠纷提供证据支持 。
（二）开发商注意事项
依法依规经营：严格按照土地性质和审批手续进行开发销售，杜绝违规操作 。
明确合同条款：合同内容应合法合规，避免模糊表述引发纠纷 。
（三）法律建议
若对房屋交易存在疑问，建议提前咨询专业律师；若已陷入纠纷，应及时收集证据，通过法律途径维护自身权益。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
