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农村房屋买卖看似简单，实则暗藏诸多法律风险。当一份存续近三十年的房屋买卖合同被判定无效，买卖双方的权益该如何界定？下面这起案例，将带你看清农村房屋交易中的法律红线。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈明向法院提出诉讼请求：
确认与被告王强于 1996 年 8 月 29 日签订的房屋买卖合同无效；
判令被告返还购房款 10100 元；
判令被告赔偿经济损失 100 万元；
诉讼费、鉴定费 5000 元由被告负担。
陈明称，1996 年 8 月 29 日，他与王强签订房屋买卖合同，以 10100 元的价格购买王强位于北京市顺义区一号宅院房屋。顺义县 × 镇 × 村村民委员会在证明人处盖章确认。合同签订后，陈明支付购房款并入住，至今已近 30 年。如今房屋年久失修，成为危房，陈明去村委会申请翻新，却因非本村村民身份遭拒。联系王强配合申请，也被拒绝。无奈之下，陈明诉至法院维权。
（二）被告的抗辩主张
被告王强辩称：
同意确认合同无效，但否认恶意阻止陈明修缮房屋；
陈明在交易完成近三十年后诉请确认合同无效，违反诚信原则，应减轻自己的过错责任；
房屋已被陈明使用 27 年，无法返还，不同意返还购房款；陈明主张的 100 万元损失无计算依据，不予认可。
（三）法院查明的关键事实
房屋权属与合同签订：一号宅院登记使用权人为王强。1996 年 8 月 29 日，陈明与王强签订《买卖合同》，约定王强将正房五间、西厢房三间等卖给陈明，村委会盖章确认 。
房屋使用与改造：陈明入住后，拆除原有西厢房并翻建，加建东厢房及棚子；宅院集体土地建设用地使用证一直由王强持有 。
翻建纠纷：陈明因房屋成危房申请翻建被拒，要求王强配合以其名义申请，王强表示不符合条件无法配合，陈明拨打 12345 后得到同样回复 。
评估结果：经评估，宅院宅基地区位补偿款 302146 元，房屋及其装修附属物重置成新价 256443 元，总价 558589 元，陈明支付评估费 5000 元 。
双方共识：双方均认可合同因陈明非本村集体经济组织成员而无效，同意一并处理腾退返还问题，并约定收到判决款项后履行腾退义务 。
二、案件分析
（一）争议焦点
房屋买卖合同是否有效？
合同无效后的责任如何划分？
陈明主张的购房款返还和损失赔偿能否得到支持？
（二）法律分析
合同效力判定：根据《土地管理法》，宅基地属于农村集体所有，使用权仅限本村集体经济组织成员。陈明非本村成员，合同处分宅基地违反法律强制性规定，应认定无效 。
过错责任认定：王强明知宅基地不能对外转让仍出售房屋，负主要责任；陈明未核实身份仍购买，负次要责任 。
损失赔偿依据：评估报告已涵盖房屋现有价值，远超购房款，故陈明要求返还购房款不予支持；法院综合评估结果、过错程度和市场价格，酌情确定损失赔偿金额 。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈明与王强于 1996 年 8 月 29 日签订的《买卖合同》无效；
王强于判决生效后 7 日内支付陈明经济损失 89 万元；
陈明在收到赔偿款后 90 日内，将占用的一号宅院及房屋、附属物腾退返还给王强。
这一判决明确了非本村村民购买农村房屋的法律后果，平衡了双方利益。
四、案件启示
（一）购房者风险警示
身份资格是关键：非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同必然无效，即便长期居住也无法获得合法产权 。
切勿忽视政策红线：不要因村委会盖章或卖方承诺就盲目交易，宅基地流转受严格政策限制 。
损失赔偿需理性：即便合同无效，损失赔偿也需结合实际情况，并非随意主张 。
（二）出售方注意事项
严守法律底线：明知不可售而售，需承担主要过错责任，可能面临高额赔偿 。
妥善处理后续纠纷：合同无效后，应积极协商腾退和补偿事宜，避免扩大矛盾 。
（三）法律建议
若涉及农村房屋买卖，务必提前咨询专业律师，核实交易合法性；已发生纠纷的，及时收集证据，通过法律途径合理维权。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
