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一场因限价房引发的家庭纠纷，借名买房 9 年后，登记人起诉腾退，实际居住人反索赔超 300 万。没有书面协议，出资与居住能否认定借名关系？法院如何判决？
案情梳理
（一）家庭关系与购房背景
人物关系：张芳与陈俊（已故）系夫妻，育有一女陈小雨；陈俊之姐陈琳与李华系夫妻 。张芳与陈俊 2004 年结婚，陈俊于 2018 年意外离世，陈琳、李华与张芳因房屋归属对簿公堂。
争议房屋：位于大兴区的一号房屋（限价商品房，面积 88.69㎡），2013 年由李华、陈琳以 79.7 万元购得，登记在二人名下，实际由张芳一家居住至 2023 年。
（二）双方核心争议
原告主张（张芳、陈小雨）：
确认与李华、陈琳存在借名买房关系，要求返还购房款 79.7 万元、贷款利息 10.3 万元、税费 2.7 万元，合计 92.7 万元；
索赔装修损失 5.9 万元、房屋增值损失 219.8 万元（房屋现值 299.5 万元，购房价 79.7 万元）。理由：2013 年因无购房资格，口头约定借用李华、陈琳名义购房，首付、贷款、装修均由张芳承担，登记人近年反悔要求腾退，违背诚信原则。
被告抗辩（李华、陈琳）：
否认借名买房，称购房时具备经济能力（首付 16.7 万元、月供 3145 元均能自理），房屋系借给张芳居住，首付及部分贷款属 “暂借款”；
主张一次性还贷 56.3 万元来自陈俊死亡赔偿金（145 万元），属家庭共有资金，非张芳个人出资；
质疑装修费用真实性，且居住 9 年已无残值，拒绝赔偿增值损失。
（三）关键事实与证据
出资与控制：
张芳支付首付 16.7 万元、前 54 个月房贷（含 2017-2018 年部分月供）、税费 2.7 万元，2018 年一次性还贷 56.3 万元（来源存争议）；
房屋装修费 29 万元（评估残值 5.9 万元），物业费、供暖费均由张芳缴纳，居住至 2023 年。
法律程序：
2021 年李华、陈琳起诉腾退，法院认定借名买房关系成立，驳回诉请（之前某生效判决）；
2023 年张芳反诉索赔，法院委托评估：房屋现值 299.5 万元，装修残值 5.9 万元。
案件分析
（一）借名买房关系的认定
根据《民法典》及司法解释，借名买房需证明 “借名合意 + 实际出资 + 实际控制”。本案中：
出资链条完整：张芳支付首付、大部分房贷、税费，一次性还贷资金虽来自死亡赔偿金（种类物），但登记人无证据证明属家庭共有资金；
控制房屋 9 年：装修、居住、缴费等事实形成完整证据链；
合理借名动机：2013 年限价房需本地户籍或社保条件，张芳夫妇当时无资格，借名动机符合政策背景。结论：虽无书面协议，但借名买房关系成立。
（二）合同效力与过错划分
合同无效：限价房属政策性住房，借名行为违反保障房分配政策，损害公共利益，依据《合同法》第 52 条，借名合同无效。
过错认定：
张芳（借名人）：明知无资格仍借名，过错在先；
李华、陈琳（出名人）：明知政策限制仍出借资格，且率先违约起诉腾退，过错相当。
（三）财产返还与损失赔偿
返还财产：
张芳实际支出：首付 16.7 万 + 房贷本息 63 万 + 税费 2.7 万 + 装修残值 5.9 万 = 88.3 万元（含夫妻共同财产部分）；
扣除陈俊遗产份额（50%），张芳可主张 88.3 万 ×75%=66.2 万元（陈小雨放弃继承，张芳继承陈俊份额）。
增值损失分担：
房屋增值 219.8 万元（299.5 万 - 79.7 万），双方过错各半，张芳可获赔 219.8 万 ×50%=109.9 万元。
裁判结果
财产返还：李华、陈琳向张芳支付购房款、税费、装修残值等共计 86.6 万元；
增值赔偿：李华、陈琳赔偿张芳房屋增值损失 93.6 万元；
腾退房屋：张芳、陈小雨在收到款项后 30 日内腾退一号房屋。
案件启示
（一）政策性住房借名风险极高
限价房、经济适用房等具有社会保障属性，借名合同易因违反政策无效，即便实际出资，也可能面临腾退且仅获有限补偿。
（二）书面协议是维权核心
亲属间借名常因信任忽略书面约定，但口头协议难举证。本案若有书面协议，可直接认定权利归属，避免冗长诉讼。
（三）出资证据务必完整
保留银行转账记录、缴费凭证、沟通记录（如微信、录音）等，证明 “实际控制 + 借名合意”。本案张芳因完整保留支付凭证，才得以部分胜诉。
（四）过错影响损失分担
借名双方均有过错时，损失按比例分担。本案中双方各担 50% 增值损失，体现了司法对双方过错的平衡认定。
借名买房看似 “捷径”，实则暗藏法律雷区。尤其涉及政策性住房，务必谨慎评估风险，优先通过合法途径购房。如已陷入纠纷，及时咨询律师，用证据链巩固权益，避免人财两空。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
