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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：陈明
被告：甲公司
关联关系：陈明与甲公司为商品房买卖合同纠纷的双方当事人 。
（二）原告诉求与事实理由
陈明诉请：
判令陈明与甲公司于 2013 年 9 月 30 日签订的《商品房买卖合同》及 2015 年 9 月 13 日签订的《补充协议》无效；
判令甲公司返还购房款 1493955.9 元、13 号车库费用 360000 元；
判令甲公司返还房屋维修基金 18342 元、燃气报装费 4200 元、有线电视报装费 300 元；
判令甲公司支付购房款及其他资金占用利息（分阶段按贷款利率倍数计算）；
判令甲公司承担本案全部诉讼费用。
事实理由：2013 年 9 月 30 日，陈明购买位于北京市怀柔区的一号房屋，与甲公司签订《购房合同》，2015 年 9 月 13 日签订《补充协议》，并陆续支付购房款、车库费用及其他相关费用。后发现甲公司开发房屋为人才公租房，不得对外销售，且未取得商品房销售许可证明，其销售行为违反法律法规强制性规定，导致合同目的落空，故诉至法院要求返还款项并赔偿损失。
（三）被告答辩
甲公司辩称：
认为合同有效，不同意返还购房款，称房屋未实际交还公司，依合同相对性不应返还；
不同意返还车库费用，理由是车库未返还；
对陈明主张的其他购房费用，因无交付凭证不予认可；
不同意支付资金占用利息，认为买卖房屋不产生该利息，且车库价格无变化，不存在经济损失；
依据《补充协议》，陈明接受房屋性质变更为人才公租房，无权要求经济损失。
（四）法院认定事实
合同签订：2013 年 9 月 30 日，陈明与甲公司签订《购房合同》，约定购买一号房屋；2015 年 9 月 13 日签订《补充协议》，确认房屋面积差价款并明确房屋变更为人才公租房 。
款项支付：陈明支付购房款 1493955.9 元、车库费用 360000 元，主张还交纳了其他费用但无法提供凭证 。
房屋性质与处罚：涉案地块立项为人才公租房项目，甲公司因违规售房被怀柔区住房和城乡建设委员会行政处罚 。
房屋腾退：陈明于 2015 年入住，2023 年按要求搬离涉案房屋 。
二、争议焦点
陈明与甲公司签订的《购房合同》及《补充协议》是否有效？
甲公司应否返还购房款、车库费用及其他相关费用？
陈明主张的资金占用利息及赔偿损失是否应得到支持？
三、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定及损害社会公共利益的合同无效。涉案房屋为人才公租房，按政策不得销售，甲公司未取得商品房预售许可证即售房，既违反公租房管理规定，又违反商品房销售强制性规定，故合同及补充协议无效。
（二）款项返还责任
合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，甲公司应返还因合同取得的财产。陈明已腾退房屋及车库，虽未直接交还甲公司，但在住建部门责令整改的情况下，其腾退行为应视为完成返还义务，甲公司应返还购房款及车库费用。而陈明未能举证证明甲公司收取其他费用，该诉求不予支持。
（三）损失赔偿判定
甲公司明知房屋性质仍违规销售，存在主要过错；陈明在购房时未尽谨慎审查义务，亦有一定过错。法院综合双方过错程度，酌情支持陈明主张的资金占用利息，按贷款利率倍数计算，以弥补其经济损失。
四、裁判结果
法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决：
确认陈明与甲公司签订的《购房合同》《补充协议》无效；
甲公司于判决生效后七日内返还陈明购房款 1493955.9 元、车库款 360000 元；
甲公司于判决生效后七日内按贷款利率倍数赔偿陈明经济损失（分阶段计算）；
驳回陈明其他诉讼请求。
五、案件启示
谨慎审查项目资质：购房者在签订商品房买卖合同前，应核实开发商是否取得预售许可证、土地性质及项目规划等资质，避免因合同无效导致损失。
留存交易凭证：交易过程中，应妥善保存支付凭证、收据、合同等资料，以便在纠纷发生时能够有效举证。
企业合规经营：开发商应严格遵守房地产相关法律法规，不得违规销售保障性住房，否则将面临行政处罚及民事赔偿责任。
关注政策变化：合同履行过程中，若遇政策调整导致合同目的无法实现，双方应及时协商解决，避免损失扩大。
