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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：林悦
被告：丙公司（农业公司）、丁公司（某开发公司）、赵刚、赵强
案件性质：案外人执行异议之诉
（二）原告诉求与事实理由
林悦诉请：请求中止执行案件对北京市通州区（简称 “一号房屋”）的执行。
事实理由：2009 年 11 月 5 日，林悦与丁公司签订《购房意向书》，约定购买一号房屋，总价 763,920 元，林悦当日以现金支付全款，丁公司出具购房发票并交付房屋。2010 年 4 月起，林悦办理入住手续并居住至今，但丁公司因管理问题未协助办理产权登记。因丁公司与丙公司的借款纠纷，法院查封一号房屋。林悦提出执行异议被驳回，故诉至法院。
（三）被告答辩
丙公司辩称：
《购房意向书》仅为预约合同，非正式购房合同，且约定需在可网签后 2 日内签订正式合同，双方未履行；
林悦仅有购房发票，无转账记录，无法证明实际支付房款，请求驳回诉请。丁公司、赵刚、赵强未答辩。
（四）法院认定事实
基础法律关系：
2020 年 8 月，丙公司与丁公司、赵刚、赵强借款合同纠纷达成调解，丁公司需偿还丙公司 1500 万元及利息，赵刚、赵强承担连带责任。因丁未履行，丙公司申请执行，法院于 2021 年 10 月查封一号房屋。
林悦提交《购房意向书》《购房发票》《入住证明》《物业费 / 供暖费票据》等，证明 2009 年购买房屋、支付全款并实际居住，且名下无其他住房。
关键证据：
《购房意向书》约定房屋位置、面积、价款，注明 “预付款抵作房款”，未办理网签原因系丁公司经营问题；
物业证明及缴费凭证显示林悦自 2010 年 4 月入住，持续缴纳费用；
不动产登记查询结果显示林悦及其配偶在京无其他住房。
二、争议焦点
林悦是否享有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条（一般不动产买受人）或第二十九条（商品房消费者）的保护条件。
三、案件分析
（一）《执行异议规定》第二十八条适用分析
合法有效的书面买卖合同：
《购房意向书》虽未命名为 “买卖合同”，但明确约定房屋基本信息、价款及履行方式，具备买卖合同主要条款，且丁公司已实际履行交付义务，应认定为合法有效的书面合同，签订于 2009 年，早于 2021 年法院查封。
查封前合法占有：
物业入住证明、缴费票据等形成完整证据链，证明林悦自 2010 年 4 月合法占有房屋，早于查封时间（2021 年 10 月）。
已支付全部价款：
林悦提供丁公司出具的购房发票，虽无转账记录，但现金支付在当时小额交易中具有合理性，且丁公司未否认收款，结合《购房意向书》“预付款抵作房款” 的约定，应认定已支付全部价款。
非因买受人原因未办理过户：
丁公司因管理混乱、法定代表人去世等原因未协助办理网签及过户，林悦无过错。同小区类似案件生效判决已认定丁公司原因导致未过户，本案情形一致，应认定林悦无过错。
（二）《执行异议规定》第二十九条适用分析
商品房消费者生存权保护：
林悦购买房屋用于居住，且名下无其他住房，符合 “消费者购房用于居住且无其他住房” 的要件；
已支付全部价款（763,920 元），超过合同约定总价款的 50%，符合第二十九条第二项、第三项条件。
（三）价值衡量
林悦的物权期待权（第二十八条）与商品房消费者生存权（第二十九条）均成立，其权利优先于丙公司的金钱债权，应排除执行。
四、裁判结果
法院依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条及《民事诉讼法》相关规定，判决：不得执行位于北京市通州区一号房屋。
五、案件启示
购房交易需留痕：
即使未签订正式合同，完整的预约合同（如包含房屋基本信息、价款、履行方式）也可能被认定为有效买卖合同，需妥善保存。
支付房款时尽量通过银行转账，保留凭证；现金支付需取得对方出具的正式发票或收据，并注明款项用途。
及时主张权利并固定证据：
入住后及时办理物业登记、缴纳费用，形成持续占有证据链，避免因 “未实际占有” 导致权利丧失。
发现房屋被查封后，及时提出执行异议，异议被驳回后在法定期限内提起诉讼，确保程序合法。
关注特殊保护条款：
消费者购买唯一住房时，可同时主张《执行异议规定》第二十八条（一般买受人）及第二十九条（消费者生存权），双重保障排除执行的权利。
若开发商原因导致未过户（如本案丁公司经营问题），买受人无过错的，法院倾向于保护消费者生存权。
