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案件梳理
一、当事人关系
原告：王磊（买方）
被告：李华（卖方）
涉案标的：通州区 X 号宅基地及地上房屋（以下简称 “涉案宅基地”）
二、关键事实
合同签订与履行：
1999 年 4 月 12 日，李华与王磊签订《房地产买卖契约》，约定李华以 2000 元价格将涉案宅基地及地上房屋出售给王磊，双方签字确认但未报村委会批准。
王磊当日支付购房款，李华交付宅基地及房屋（双方均认可签约时地上有房屋）。
合同解除争议：
李华主张：2006 年 10 月 28 日，王磊因邻里纠纷退回宅基地，李华退还 2000 元购房款，并提交王磊签名的《证明》（内容为 “退回旧房基地归还原主，付钱”）。
王磊主张：从未同意解除合同，签名系被迫签署，但未提供证据。
后续争议与审批：
2015 年，王磊首次起诉确认合同有效，后撤诉，庭审中王磊承认《证明》签名真实性。
2023 年，李华申请在涉案宅基地建房，村委会审批通过并公示，确认李华为合法使用权人。
争议焦点
《房地产买卖契约》的效力认定：
未经村委会批准的农村房屋买卖合同是否有效？
合同签订时地上是否有房屋，是否影响合同性质？
合同是否已解除：
王磊签名的《证明》是否构成合同解除的意思表示？
李华退还购房款、王磊退回宅基地的行为是否构成合意解除？
宅基地使用权的归属：
村委会审批及公示结果能否作为使用权归属的依据？
案件分析
一、合同效力的法律分析
法律强制性规定：根据《土地管理法》第六十二条，农村宅基地买卖需经本集体经济组织同意。本案合同未经村委会批准，违反法律强制性规定，依据《民法典》第 153 条，合同自始无效。
合同性质认定：双方均认可签约时地上有房屋，合同性质为农村房屋买卖合同，而非单纯宅基地使用权转让，但因欠缺审批要件，仍属无效。
二、合同解除的事实认定
解除合意的形成：王磊在《证明》中签字确认 “退回旧房基地归还原主”，结合李华退还购房款的行为，双方已通过事实行为达成解除合同的合意（《民法典》第 562 条）。
撤诉案件的证据效力：2015 年庭审中，王磊明确承认《证明》签名真实性，且无证据证明签名系受胁迫，该自认具有法律效力，可作为认定合同解除的依据。
三、宅基地使用权的归属判定
村委会审批的关联性：2023 年村委会审批李华建房申请并公示，表明村集体认可李华为宅基地合法使用权人，与合同解除后的权利归属一致。
无效合同的后果：因合同无效且双方已合意解除并完成财产返还，涉案宅基地使用权回归李华，王磊无权主张合同有效。
裁判结果
驳回王磊的全部诉讼请求：
认定《房地产买卖契约》因未经村委会批准而无效，且双方已通过行为解除合同，宅基地使用权归李华。
案件启示
农村房屋买卖的程序要件：
农村房屋买卖合同必须经本集体经济组织批准，否则可能因违反强制性规定被认定无效。
合同解除的证据留存：
解除合同需以书面形式明确权利义务（如退款凭证、退回证明等），避免口头约定引发争议。
自认规则的法律风险：
诉讼中对不利事实的自认具有法律效力，当事人需谨慎对待庭审陈述。
宅基地使用权的权属认定：
村集体的审批及公示程序是宅基地使用权归属的重要依据，可作为司法认定的参考。
