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案件梳理
当事人关系
林浩：原告（卖方）
周明：被告（买方）
甲公司：房地产经纪机构（居间方）
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市西城区，产权登记在原告名下，规划用途为平房，交易时存在租赁情况
关键事实
合同签订与履行：
2023 年 3 月 1 日，林浩与周明通过甲公司居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价 365 万元，定金 10 万元，过户前需完成土地证办理；
原告于 2023 年 3 月 27 日提前腾退房屋并交付甲公司，但被告未支付剩余房款，且因房屋存在违建导致土地证办理滞后；
原告主张被告及甲公司违约，要求解除合同并赔偿损失；被告反诉称原告原因导致合同无法履行，要求双倍返还定金。
争议焦点：
合同解除的原因及责任认定；
定金罚则与违约金的适用；
房屋占有使用费及恢复原状费用的承担主体。
法院查明：
合同签订时被告签名由甲公司员工代签，但被告认可代理行为；
房屋交付后由甲公司实际占有并拆除违建，土地证办理因政策流程复杂未完成；
双方均同意解除合同，但对违约方认定存在分歧。
争议焦点
合同解除的合法性及责任划分：
原告主张：被告未支付房款且拖延过户，构成违约，原告有权解除合同并索赔。
被告抗辩：合同无法履行因原告房屋存在违建及政策限制，原告应承担违约责任。
定金与违约金的适用：
原告要求没收定金并主张 20 万元违约金；
被告反诉要求双倍返还定金，认为原告违约导致合同解除。
中介机构的责任范围：
原告主张甲公司未妥善履行居间义务，需连带承担房屋占用及恢复费用；
甲公司辩称手续办理延迟因政策原因，且已返还房屋，不承担赔偿责任。
案件分析
一、合同效力与解除条件
合同效力：
代签行为经被告事后追认，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效（《民法典》第 143 条）；
土地证办理及过户期限约定不明，属于合同履行细节瑕疵，不影响合同效力。
解除权行使：
双方均以行为表明不再履行合同，且过户前置程序（违建拆除、土地证办理）耗时超过合理预期，符合 “合同目的无法实现” 的法定解除情形（《民法典》第 563 条）；
法院认定合同解除日为被告明确同意解除之日（2024 年 6 月 7 日）。
二、违约行为的认定
无明确违约方：
被告未支付房款系因过户条件未成就，非主观恶意；原告房屋存在违建虽影响手续办理，但已配合拆除；
政策复杂性及流程耗时属于不可归责于双方的客观原因，故不适用定金罚则及违约金条款（《民法典》第 593 条）。
三、房屋占有及恢复责任
占有使用费：
原告提前腾退房屋并交付中介，甲公司实际占有期间（2023.3.27-2024.6.11）产生的费用，应由居间方承担（参考交易习惯及合同附随义务）。
恢复原状义务：
甲公司拆除违建后未恢复房屋原状，构成对原告物权的侵害，需承担恢复费用（《民法典》第 237 条）。
裁判结果
合同解除：
确认《房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 6 月 7 日解除。
定金处理：
原告返还被告定金 10 万元（因无证据证明一方违约，不适用定金罚则）。
中介责任：
甲公司支付房屋占有使用费 46,400 元（3,200 元 / 月 ×14.5 个月）；
甲公司支付房屋恢复原状费用 2,500 元。
驳回其他请求：
原告主张的违约金及被告反诉的双倍定金均不予支持。
法律依据：
《民法典》第 563 条（合同解除）、第 593 条（第三方原因违约）、第 985 条（不当得利）；
《民事诉讼法》第 148 条（反诉处理）。
案件启示
平房交易的特殊合规要求：
北京平房过户需完成土地证办理、违建拆除等前置程序，买卖双方需提前核查房屋权属及政策限制，避免因流程复杂导致纠纷。
居间服务的责任边界：
中介机构需明确告知交易风险（如政策流程、违建处理），并在合同中约定手续办理的时间节点及责任归属，避免因流程延误承担连带责任。
无过错解除的处理原则：
因不可归责于双方的原因导致合同解除时，法院倾向于公平分配损失，不适用惩罚性条款（如定金罚则、违约金），而是根据实际占有、使用情况处理费用返还及赔偿。
证据留存的重要性：
交易中需保留沟通记录（如微信、邮件）、交付凭证（如钥匙签收单）、费用票据等，以便证明履行情况及损失金额。
