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一、案件梳理
秦某与赵某贤为夫妻，婚后育有三个子女，分别是长女赵某芝、二女赵某娜、长子赵某峰。吴某娟是赵某娜的女儿。2012 年，赵某娜因病离世，2017 年 10 月 28 日，赵某贤也因病去世。
秦某刚是秦某的三叔，拥有一处宅基地。1983 年，秦某与秦某刚达成协议，由秦某为秦某刚养老送终，秦某刚的所有产权归秦某。1984 年，秦某和赵某贤夫妇对该宅院进行原址翻建。1985 年，秦某刚去世。1993 年，该宅院登记在秦某名下。之后宅院拆迁，置换得两套房子，被告称其中位于北京市怀柔区 D 室的房子在 2010 年搬迁时赠与给了赵某峰，而位于北京市怀柔区 D 室的房屋，即本案诉争房屋，由秦某、赵某贤夫妇居住使用。
庭审中，秦某提交一份 “秦某赵某贤生前遗嘱”，表明坐落在怀柔区 D 室房屋全部所有权经赵某贤、秦某协商一致，全部由赵某峰继承。立遗嘱人处为秦某、赵某贤（秦某代签），并有证明人周某、郑某签名及摁手印。秦某和赵某峰称遗嘱由秦某书写，赵某贤的签字和手印均为秦某代签、代摁。吴某娟对此遗嘱不认可，认为无效。
秦某还提交了宅基地使用权证、翻建许可证、赡养协议、保证书等证据。吴某娟对宅基地使用权证、翻建许可证无异议，认为火化证明、保证书与其无关，不认可赡养协议的证明目的，坚称其母亲赵某娜尽到了赡养义务。赵某峰和赵某芝对这些证据均无异议。
赵某峰提交了一份 2019 年 3 月 12 日秦某与他签订的《不动产赠与协议书》及房产证，证明房屋已归其所有。秦某和赵某芝同意将房屋赠与并过户到赵某峰名下。吴某娟则表示，房屋赠与以及过户是在起诉后被告为转移财产所为，不予认可。
二、争议焦点
涉案房屋产权归属：吴某娟主张分割赵某贤在北京市怀柔区 D 室房屋的所有权份额，认为该房屋是秦某与赵某贤的夫妻共同财产。秦某辩称房屋是其个人婚前财产，与赵某贤无关。赵某峰称房屋原是秦某因遗赠抚养协议获得的宅院拆迁置换而来，且已通过赠与归自己所有。双方争议的关键在于涉案房屋是否为秦某、赵某贤夫妻共同财产。
遗嘱效力认定：被告提交 “秦某赵某贤生前遗嘱”，主张赵某峰依据该遗嘱继承房屋。吴某娟认为遗嘱由秦某一人书写并按手印，不具有法律效力。争议焦点在于该遗嘱是否为合法有效遗嘱，尤其是涉及赵某贤房产部分的内容是否有效。
赠与协议有效性：赵某峰提交秦某与他签订的《不动产赠与协议书》，证明房屋已归其所有。吴某娟认为此赠与协议是被告为转移财产在起诉后所做，不认可其效力。争议在于秦某与赵某峰之间的赠与协议是否有效，以及该协议对房屋产权分配的影响。
三、裁判结果
位于北京市怀柔区 D 室的房屋由吴某娟、赵某峰按份共有，其中吴某娟占八分之一，赵某峰占八分之七。
四、案件分析
房屋产权归属判定：涉案房屋原由秦某刚的宅院拆迁置换而来。秦某因与秦某刚的遗赠抚养协议获得该宅院，且赵某贤一直协助秦某为秦某刚养老送终。1984 年，秦某和赵某贤共同对宅院进行翻建，翻建后的房屋应属于夫妻共同财产。因此，本案诉争房屋应认定为秦某、赵某贤夫妇的夫妻共同财产，赵某贤对该房产享有二分之一产权。
遗嘱效力分析：对于秦某书写的 “秦某赵某贤生前遗嘱”，其中秦某对自己享有的所有权部分进行处分的内容，是秦某的真实意思表示，合法有效。但涉及赵某贤房产部分，由于遗嘱签名应由立遗嘱人本人亲笔书写，而此遗嘱中赵某贤的签名系秦某代签，手印也是秦某所摁，不符合法律规定，所以该部分不构成合法有效的遗嘱。在无有效遗嘱的情况下，赵某贤的遗产应依法由其继承人继承。赵某娜先于赵某贤去世，吴某娟作为赵某娜的独女，有权继承赵某娜应继承的份额。赵某贤享有的所有权份额由秦某、赵某峰、赵某芝、吴某娟各自依法继承四分之一。
赠与协议效力判定：在遗嘱中秦某已将自己的房产份额赠与赵某峰。通过法定继承，秦某又继承了赵某贤份额的四分之一。在 2019 年 3 月 12 日的赠与协议中，秦某对自己享有的份额的赠与不违反法律规定。赵某芝同意房产归赵某峰所有，视为赵某芝将自己可继承的份额一并赠与给赵某峰。综上，赵某峰享有房屋的八分之七份额，吴某娟占八分之一份额。
五、胜诉办案心得
精准梳理产权脉络：在处理案件过程中，对涉案房屋的产权来源进行了细致梳理。从最初秦某刚的宅基地，到秦某因遗赠抚养协议获得，再到秦某与赵某贤共同翻建，以及后续的拆迁置换，每一个环节都深入研究。通过精准把握产权脉络，清晰地向法庭呈现房屋属于夫妻共同财产的事实，为确定遗产范围奠定坚实基础。
严格审查遗嘱形式：对于被告提交的遗嘱，严格按照法律规定审查遗嘱形式。明确指出赵某贤签名并非本人书写，手印也非本人所摁，不符合遗嘱的法定形式要件，有力地反驳了被告依据该遗嘱主张全部房屋所有权的观点，维护了当事人的合法权益。
全面考量赠与协议影响：面对秦某与赵某峰之间的赠与协议，全面考量其签订时间、背景以及对各方权益的影响。通过分析赠与协议与遗嘱、法定继承之间的关系，向法庭清晰阐述该赠与协议中秦某有权处分的部分以及无权处分的部分，使法庭能够准确判断赠与协议的效力，从而合理确定房屋产权份额。
