(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
孙嘉杰向本院提出诉讼请求：
1. 请求法院依法判令被告返还代缴契税104507.09元、印花税1823.4元、代办费、房屋登记费1550元；
2. 被告支付原告自应当交付房屋权属证书的2020年5月25日至实际交付房屋所有权证书之日止的违约金，按照日万分之一标准计算；
3. 诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年9月30日，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》，房屋位于北京市大兴区一号房屋，2018年6月4日被告向原告交付房屋。原告向被告支付了不动产登记过户契税费、印花税、代办费、房屋登记费。M公司违反合同约定，致不动产登记过户逾期，原告为维护自身合法权益提起诉讼。
二、被告辩称
M公司辩称，同意退还契税104507.09元、印花税1823.4元。代办费我公司没有收取，不同意退款。关于违约金，因为疫情因素，应当减免或延长因疫情延误的97天。业主知道我公司目前面临的危机，业主直至目前还没有采取避免损失的措施，所以给我公司带来了很大压力，请求人民法院基于公平的考虑，调整违约金金额。
三、法院查明事实
1. 合同签订及履行情况
孙嘉杰与M公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定孙嘉杰购买位于北京市大兴区一号房屋，交房日约定于2018年4月30日前。关于不动产登记，合同约定自交清资料、税费及办理收房手续后720日内，M公司协助办理完毕该房屋的不动产转移登记，如未能在约定的时间内完成该商品房的权属转移登记的，每逾期一日，M公司应当支付总房款万分之一的违约金。合同还约定孙嘉杰委托M公司代交契税等其他费用。
双方均认可房屋实际成交总价款为3657748元，收房时间为2018年6月4日。孙嘉杰按照合同约定交纳了契税104507.09元、印花税1823.4元、产权代办费和房屋登记费1550元（其中代办费及登记费1550元由案外人北京E公司开具收据）。
2. 双方争议情况
M公司称因疫情原因导致办理不动产权转移登记逾期，办证天数应该延后97天计算。原告对此不予认可，认为疫情期间相关部门正常办公，不影响不动产权登记证书的办理。
四、裁判结果
1. 北京m公司于本判决生效之日起十日内返还孙嘉杰契税104507.09元、印花税1823.4元、房屋代办费和登记费1550元，合计107880.49元；
2. 北京m公司于本判决生效之日起十日内给付孙嘉杰逾期办理房产权属转移登记违约金218001.78元；
3. 驳回孙嘉杰的其他诉讼请求。
五、房产律师点评
1. 合同效力及违约认定
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孙嘉杰与M公司签订的商品房预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。M公司未能按约定时间办理完毕不动产权登记证书，构成违约。
2. 产权代办费和房屋登记费退还问题
关于产权代办费和房屋登记费，虽M公司辩称代办费及登记费系由案外人收取，由案外人开具票据，不同意退还，但案外人系由M公司选定，该费用实际均系原告按M公司要求在收房时缴纳，故应由M公司退还，法院对M公司的抗辩意见不予采纳。
3. 逾期办理权属转移登记违约金问题
关于原告主张的逾期办理权属转移登记违约金标准，M公司辩称因疫情影响应顺延相应日期，但并未举证证明因疫情原因确实对办证产生影响，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。原告该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，约定标准亦不过高，法院予以支持，具体数额法院核算后予以判决。
办案心得
一、法律适用的准确把握
合同有效性的关键把握
在本案中，我们紧紧抓住孙嘉杰与M公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定这一要点。明确合同有效是主张M公司履行义务和承担违约责任的基础，这让我们明白在处理类似案件时，必须首先对合同的效力进行准确判断，从合同的订立过程、条款内容等方面深入分析，确保合同有效性这一基础坚如磐石。
违约金条款的合理运用
根据合同约定，M公司在未能按时完成不动产转移登记时应支付总房款万分之一的违约金。我们依据这一条款，理直气壮地为孙嘉杰主张违约金，同时对M公司提出的因疫情减免或顺延违约金的抗辩理由进行有力反驳。这使我们认识到在合同纠纷中，要仔细研读合同中的违约责任条款，充分利用这些条款为当事人争取合法权益。
二、证据运用与事实构建
多元证据的有效整合
我们充分利用了商品房预售合同、补充协议、缴费收据等多元证据。合同和补充协议明确了双方的权利义务以及办证时间等关键信息；缴费收据则证明了孙嘉杰已按合同约定缴纳了相关税费和费用。这些证据相互印证，构建了一个完整的事实框架。这提示我们在证据收集和运用过程中，要注重从不同的角度收集证据，使证据之间形成有机的整体，全面地还原案件事实。
反驳对方证据的策略选择
对于M公司提出的因疫情影响办证应顺延日期的抗辩，我们从疫情期间相关部门正常办公这一实际情况出发，反驳其未能举证证明疫情对办证产生实际影响。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、真实性和证明力等方面进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。
三、诉讼策略的制定与调整
基于案件特点的策略设计
从最初的诉讼请求设计，包括要求返还代缴费用、支付违约金等，到庭审过程中围绕合同效力、违约责任认定、费用退还责任等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。
根据庭审情况的灵活调整
在庭审过程中，当M公司强调公司面临危机、业主未采取避免损失措施时，我们将辩论重点转移到合同约定的严肃性和M公司违约的客观性上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
