(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告方诉求
陈雅芝向一审法院起诉请求：停止对北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）执行。
陈雅芝上诉请求：
撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；
本案诉讼费用由被上诉人负担。
事实及理由：
一号房屋虽系（2013年4月8日）周英雅婚前购买，登记为周英雅单独所有，但该房屋系按揭贷款方式购买，2013年7月5日周英雅与上诉人结婚后至2019年4月8日，双方整个婚姻持续期间共同还贷，上诉人对该房屋享有份额，已经转化为夫妻共同财产。
2019年4月8日协议离婚时处分登记在周英雅名下的案涉房屋，协议约定该房屋归上诉人所有，该处分共有房屋的行为系“物权行为”，优先于债权。虽然房屋所有权在转移登记之前不能直接发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人，但不能对抗的仅仅是物权指向（该房屋）的善意第三人，并非其他对不动产登记主体享有普通金钱债权的第三人。
案涉房屋上的贷款尚未还清，贷款尚未到期，仍在根据贷款合同约定按月还贷过程中，抵押权尚未涤除，房屋所有权转移登记的条件尚不具备，上诉人才因而没有进行转移登记，并非怠于行使权利。一审法院关于上诉人怠于行使权利的认定错误，与事实不符。
被告方答辩
郑武俊答辩称：
上诉人在婚姻存续期间是否共同偿还贷款，系上诉人与周英雅之间夫妻财产分割问题，与本案没有关系。
婚前已登记在配偶一方名下的房屋，婚后因双方协议转化为配偶另一方所有缺乏法律依据。
同意一审法院判决，建议二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。
周刚杰、苏兰玉、周英雅、H公司未提交答辩意见。
法院查明事实
2019年8月13日，一审法院依据郑武俊的财产保全申请作出裁定书，裁定：“查封、扣押或冻结被申请人周刚杰、周英雅、H公司价值二千零二十万一千六百五十二元的财产”。2019年8月30日，法院保全查封了周英雅名下的一号房屋。
2020年仲裁委裁决书，裁决：
周刚杰、苏兰玉向郑武俊支付欠付借款本金人民币19422619元；
周刚杰、苏兰玉向郑武俊支付借款利息；按年利率24%计算，自2019年3月1日起，至给付之日止。暂计至2019年4月30日为人民币779033元；
周英雅对上述周刚杰、苏兰玉应向郑武俊支付的费用，承担连带清偿责任。
裁决书生效后，因周刚杰、苏兰玉、周英雅、H公司未履行裁决书确定的义务，郑武俊向一审法院申请执行，一审法院立案执行。
2020年8月19日，一审法院作出公告载明：
自查封之日起，上述房产已停止办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续。凡在查封期间办理的上述手续，将依法视为无效，由此造成经济损失自行承担；
自本公告之日起，上述查封房产的承租人应于十日内持租赁合同及已付租金的发票等有关证据材料（原件）向一审法院进行书面申报，逾期申报或不申报的视为放弃权利。
一号房屋所有权人为周英雅，共有情况为单独所有，登记时间为2013年4月8日。
陈雅芝与周英雅于2013年7月5日登记结婚。2019年4月8日，陈雅芝与周英雅协议离婚并办理了离婚登记，《离婚协议书》约定，周洁雅、周芬雅抚养权归女方陈雅芝，男方周英雅每月支付两个孩子抚养费共柒万元整，直至孩子大学毕业为止，一号房屋归女方陈雅芝所有，一号房屋剩余贷款由周英雅偿还，婚姻存续期间所有债务由周英雅偿还。
2020年8月25日，陈雅芝向一审法院提交案外人异议申请书。一审法院裁定：驳回陈雅芝提出的案外人异议。
法院认为：
民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损失。在执行异议之诉案件的审理中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。
本案争议焦点为陈雅芝对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在一号房屋仍登记为周英雅单独所有，尚未过户登记给陈雅芝的情况下，陈雅芝主张其为一号房屋的所有权人，提出案外人执行异议之诉，请求排除对一号房屋的执行，应提供证据证明其权益具有优先性，否则不足以排除对一号房屋的强制执行。
陈雅芝虽提交《离婚协议书》，主张一号房屋在法院查封前自2019年4月8日已归陈雅芝所有，但根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。陈雅芝与周英雅在《离婚协议书》签订后至法院做出查封决定前未及时将一号房屋转移登记至陈雅芝名下，怠于行使此项权益。
《离婚协议书》中约定一号房屋产权归陈雅芝所有，这是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，仅是一种债的关系，不能达到物权变动的公示效力，陈雅芝据此针对一号房屋享有的为债权，并非物权，相对于查封一号房屋所依据的债权不具有优先性。
综上所述，陈雅芝所提交的证据，不足以证明其对一号房屋享有足以排除执行的权利，其诉讼请求不能成立，法院予以驳回。
二审期间，陈雅芝提交了时间为2018年8月1日的5张完税证明作为新证据，以证明其实际缴纳了涉案房屋的税款。郑武俊认为，上述证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，且税款交纳不影响房屋所有权的权属确定，故不属于二审新证据。对于郑武俊的上述质证意见，本院予以采纳。郑武俊于二审期间未提交新的证据。
裁判结果
驳回陈雅芝的诉讼请求。
房产律师点评
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
涉案房屋的所有权登记时间为2013年4月8日，房屋所有权为周英雅单独所有。陈雅芝与周英雅于2013年7月5日登记结婚，周英雅婚前的个人财产不因结婚而成为夫妻共同共有财产。但是陈雅芝有关其与周英雅婚后共同偿还房屋贷款，婚前个人财产转化为夫妻共同财产缺乏法律依据。
陈雅芝同时主张其与周英雅通过离婚协议的方式，将房屋所有权移转给陈雅芝。通过法律行为进行的不动产所有权变动，法律规定以不动产移转登记为所有权变动为要件。本案中，夫妻双方仅订立了关于涉案房屋所有权移转的契约，并没有进行所有权移转登记，故不产生涉案房屋所有权移转的法律后果。
因此，原告有关已取得涉案房屋所有权的理由不成立，其自然不享有排除本案执行的民事权益。
办案心得
一、物权与债权的区分
（一）物权变动的法定要件
1.本案中，尽管陈雅芝与周英雅在离婚协议中约定房屋归陈雅芝所有，但由于未进行产权变更登记，根据法律规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力。这再次明确了物权变动以登记为生效要件的原则。
2.律师在处理不动产相关案件时，必须时刻牢记物权变动的法定条件，不能仅仅依据当事人之间的协议或者其他非法定的物权变动形式来主张物权。对于当事人基于合同等行为期望获得物权的情况，要及时提醒当事人办理产权登记手续，以确保物权的合法取得。
（二）债权与物权的效力差异
1.陈雅芝基于离婚协议对房屋享有的权利仅为债权，而郑武俊基于生效裁决书享有的是针对房屋查封的债权。在这种情况下，由于陈雅芝的债权未转化为物权，其效力不能对抗郑武俊的债权。这体现了物权与债权在效力上的差异，物权具有优先性和排他性，而债权则相对较弱。
2.律师在分析案件时，要清楚地区分当事人所享有的权利是物权还是债权。对于债权的主张，要充分考虑到其他债权或物权可能对其产生的影响，避免当事人因对权利性质的误解而产生过高的诉讼预期。
二、执行异议之诉的关键要素
（一）权益优先性的证明
1.在执行异议之诉中，陈雅芝主张排除对房屋的执行，就需要提供证据证明其权益具有优先性。但由于其仅依据离婚协议且未办理登记，无法证明其权益优先于执行依据所基于的债权，从而导致诉讼请求被驳回。
2.律师代理执行异议之诉案件时，要明确当事人需承担证明其权益优先性的举证责任。应全面分析案件事实，从权益的形成时间、内容、性质、效力等多个方面进行考量，寻找能够证明当事人权益优先的证据。如果当事人的权益确实不具有优先性，要及时调整诉讼策略或者与当事人进行充分沟通，避免不必要的诉讼风险。
（二）怠于行使权利的后果
1.法院认定陈雅芝与周英雅在离婚协议签订后至法院查封前未及时办理房屋转移登记，属于怠于行使权益。这种怠于行使权利的行为导致其在执行异议之诉中处于不利地位。
2.律师应提醒当事人在法律事务中及时行使自己的权利，避免因拖延或疏忽而造成权益受损。在不动产交易、产权变更等事务中，要督促当事人按照法定程序和期限及时办理相关手续，防止因自身原因导致权益无法得到有效保护。
三、证据的收集与运用
（一）新证据的提交要求
1.二审期间，陈雅芝提交完税证明作为新证据，但该证据被认定不属于一审庭审结束后新发现的证据而未被采纳。这表明新证据的提交需要符合法律规定的条件，不能随意提交。
2.律师在代理案件过程中，对于新证据的收集和提交要严格按照法律程序进行。要确保新证据是在一审庭审结束后新发现的，或者是因客观原因无法在一审期间提交的。同时，要对新证据的证明力进行充分评估，确保其对案件的走向能够产生实质性的影响。
（二）证据与法律依据的结合
1.陈雅芝虽然提供了离婚协议、完税证明等证据，但由于这些证据不能与物权变动的法律依据相结合，无法证明其已取得房屋的物权，所以未能达到其诉讼目的。
2.律师在运用证据时，要将证据与法律依据紧密结合起来。每一份证据都要能够支持当事人的主张，并与法律规定的要件相匹配。只有这样，才能形成有力的诉讼支撑，提高当事人胜诉的可能性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
