(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
（一）原告诉讼请求及事实依据
1. 诉讼请求
- 原告赵雅兰向本院提出诉讼请求：
- ①判令被告履行借名买房协议，配合原告办理位于北京市西城区一号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告名下。
- ②本案诉讼费由被告承担。
2. 事实与理由
- 被告赵雅芬是原告赵雅兰的姐姐。她们的父母共生育四个女儿，分别是赵雅霞、赵雅芝、赵雅芬和赵雅兰。
- 位于北京市西城区一号房屋原系单位房产，原告是单位职工且为该房屋承租人，原告和母亲赵母一直居住在此。
- 1996 年 4 月，原告出国学习，房屋由被告代管。母亲去世后，1997 年起被告将房屋对外出租并收取租金。
- 2001 年该房可按成本价购买，原告想晚年在北京有固定住所，因往来中美不便，便委托被告代买。原告从美国汇款给被告用于购房，但被告将房屋办到自己名下。现原告起诉至法院。
（二）被告答辩及第三人陈述
1. 被告答辩
- 被告赵雅芬辩称，同意原告的诉讼请求，认可原告所述事实与理由，认为涉案房屋应属于原告所有。
2. 第三人陈述
- 第三人孙悦洁、孙悦宇述称，不认可原告的诉讼请求。
- 其一，原告对涉案房屋不享有物权，主张房屋归其所有无法律依据。
- 其二，原告与被告不存在“借名买房”协议，购房款由被告及其配偶陈宇曦出资，房屋取得后由陈宇曦实际居住，相关费用由被告夫妇缴纳，房屋与原告无关。
- 其三，原告现为外国人，按外汇管理局规定，外国人不得购买非自住房屋，需取得工作签证满一年才能购房，原告在国外定居，未满足条件，客观上不能取得涉案房屋所有权。
- 其四，原告与被告提起诉讼是因为第三人对被告提起继承诉讼，涉案房屋本应是被告遗产，第三人有继承权，但被告与原告恶意串通，以“借名买房”形式转移房屋，侵害第三人合法继承权，希望法庭驳回原告起诉并追究虚假诉讼责任。
（三）法院查明事实
1. 家庭关系与房屋基本情况
- 涉案房屋位于北京市西城区一号，原是单位分配给赵父居住的房屋。赵雅兰、赵雅芬等均为赵父之女。
- 1981 年 9 月 30 日，赵雅芬与陈宇曦登记结婚，孙悦洁、孙悦宇为陈宇曦婚前子女，陈宇曦于 2017 年 5 月 3 日死亡。
2. 房屋转名相关声明
- 2001 年 3 月 20 日，赵雅霞书写声明，同意将房屋转入赵雅芬名下。
- 2001 年 3 月 29 日，赵雅兰书写声明，同意将房屋名改在赵雅芬名下。
- 2001 年 4 月 8 日，赵雅芝书写声明，同意将房屋转入赵雅芬名下。
3. 购房相关情况
- 2001 年 10 月 29 日，赵雅芬向单位缴纳涉案房屋购房款 23,111 元。
- 2001 年 12 月 10 日，赵雅芬与单位房产处签订《单位出售公有住宅楼房买卖合同》，购房款 21,059.08 元，公共维修基金 1,908.82 元。
- 2001 年 12 月 19 日，赵雅兰自境外向赵雅芬电汇 2,780 美元（当时汇率约合人民币 23,010 元）。
- 2005 年 7 月 26 日，涉案房屋办理房屋所有权证，登记所有权人为赵雅芬。
- 2011 年 12 月 16 日，陈宇曦书写声明，称一号房间原是赵雅兰所有，赵雅兰回国后为便于办理过户到赵雅芬名下，购房款由赵雅兰出资赵雅芬办理，房屋不属于陈宇曦和赵雅芬共同财产，不属于遗产部分，并声明此前关于此房的文字无效且女儿不得争执。
- 赵雅兰起诉要求赵雅芬履行借名买房协议过户房屋，赵雅芬同意，孙悦洁、孙悦宇不同意并陈述相关意见。
（四）裁判结果
- 驳回原告赵雅兰的全部诉讼请求。
（五）房产律师点评
1. 合同履行的一般规定与本案情况
- 根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行等情形除外。
2. 关于“借名买房”关系的认定
- 在本案中，赵雅兰与赵雅芬虽无书面“借名买房”协议，但赵雅兰在签订购房合同后不久就向赵雅芬电汇款项，汇款金额与购房款相近，赵雅芬当庭承认，赵雅芬配偶陈宇曦生前也书面声明存在“借名买房”事实。据此，法院可认定赵雅兰（借名人）与赵雅芬（出名人）之间存在“借名买房”的合同法律关系。按此关系，赵雅芬应配合赵雅兰办理涉案房屋的产权过户手续。
3. 赵雅兰诉讼请求不被支持的原因
- 然而，赵雅兰为美国公民（境外个人），在不动产登记机关办理房屋产权登记时，应同时出具在境内工作超过一年的证明及名下在境内无其他住房的书面承诺。但在诉讼期间，赵雅兰坚持认为自己是中国公民，且未能提供上述材料以证明符合境外个人办理不动产登记的条件。所以，“借名买房”合同中赵雅芬的过户义务在事实上无法履行，赵雅兰的诉讼请求不具备实际可执行性，法院不予支持。待赵雅兰符合境外个人办理不动产登记的条件后，可再次主张权利。
4. 关于债权债务关系的处理
- 若赵雅兰不符合境外个人办理不动产登记的条件，赵雅兰与赵雅芬之间就涉案房屋购房款的债权债务关系，赵雅兰可另行主张。
二、案件心得
1. 证据完整性与证明力的重要性
- 在认定“借名买房”关系时，虽然赵雅兰与赵雅芬之间没有书面协议，但赵雅兰的汇款记录、赵雅芬及其配偶陈宇曦的承认等多方面证据共同形成了证据链，对认定关系起到了关键作用。然而，在证明符合不动产登记条件方面，赵雅兰未能提供必要证据，导致诉讼请求无法得到支持。这表明在处理类似案件时，当事人不仅要重视对核心法律关系的证据收集，对于涉及实现诉讼请求的其他条件也要提供完整的证据，律师应提醒当事人全面收集证据，以确保诉讼请求具有可执行性。
2. 特殊身份与法律规定的冲突处理
- 本案中赵雅兰的外国公民身份及其涉及的不动产登记相关外汇管理规定，对案件结果产生了重大影响。这显示出当当事人特殊身份与国内法律规定存在冲突时，应充分考虑这些规定对案件走向的影响。律师在处理涉及特殊身份当事人的案件时，要准确把握相关法律法规，提前告知当事人可能面临的法律障碍，并根据具体情况制定合理的诉讼策略，如在符合相关规定之前避免提起无法实现的诉讼请求。
3. 恶意串通与虚假诉讼的防范
- 第三人提出赵雅兰与赵雅芬恶意串通进行虚假诉讼，意图侵害第三人继承权。虽然法院最终未认定存在虚假诉讼，但这一情况提醒律师在代理案件时要注意防范虚假诉讼风险。要确保当事人的诉讼请求基于真实的事实和合法的权益，避免参与可能被认定为恶意串通或虚假诉讼的行为，同时要在诉讼过程中积极应对对方提出的此类质疑，维护当事人的合法权益。
4. 合同履行中的实际可执行性考量
- 法院在判断是否支持原告的诉讼请求时，除了考虑合同关系的存在与否，还着重考量了合同履行的实际可执行性。这提示律师在审查案件时，不仅要关注合同的有效性，还要分析合同履行是否存在法律上或事实上的障碍。对于存在履行障碍的情况，要及时告知当事人并寻求其他解决途径。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
