(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林晓丽向一审法院起诉请求：
1.判令王志强、刘悦将位于北京市海淀区一号房屋腾退并交付给我；
2.判令王志强、刘悦支付2019年12月1日至2019年12月15日的违约金20895元；
3.判令王志强、刘悦按房屋总价款的日万分之五支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的违约金。
刘悦上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回林晓丽针对我方的诉讼请求。
事实和理由：1.刘悦除本案诉争房屋之外无其他住处。判令其腾房将导致其生活无着。
2.一审法院判决的违约金数额过高，且王志强存在过错，应全部由王志强承担。
被告辩称
林晓丽辩称，同意一审判决，不同意刘悦的上诉请求和理由。
王志强辩称，同意一审判决，不同意刘悦的上诉请求和理由。
法院查明
1993年8月26日，王志强与刘悦登记结婚，1998年开始承租一号公房，2010年11月13日双方经法院调解离婚，约定一号两居室房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由刘悦居住使用，东侧一间卧室由王志强居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。2011年，王志强通过房改购房，以成本价43983元购买了一号房屋。双方离婚后，王志强未居住在一号房屋内，其房间由刘悦实际使用至今，刘悦每月支付王志强房租1000元。
2019年9月19日，王志强（出卖人）与林晓丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，林晓丽购买一号房屋，房屋成交价格为347万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为39万元，共计386万元。2019年9月19日，刘悦签署《同意出售声明》，内容：“本人刘悦与售房人王志强已于2010年11月13日协议解除婚姻关系。依据《离婚协议书》约定，一号房屋在离婚后归售房人单独所有，本人享有交易房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由刘悦居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。现因售房人欲出售交易房屋。
本人承诺同意并配合售房人出售交易房屋，声明如下：1.放弃对交易房屋的居住使用权并于售房人收到全部房款后三个工作日内搬离交易房屋，配合售房人办理交易房屋的交房手续。如涉及房款分割，本人与售房人自行协商解决……以上内容均为本人的真实意志，如本人违反前述声明，导致房屋交易受影响，对购房人构成违约的，本人愿与售房人承担连带责任。”
2019年9月19日，王志强收到定金4万元；2019年9月23日，王志强收到定金6万元；2019年10月22日，王志强配合林晓丽办理房屋产权过户手续，房屋登记在林晓丽名下。王志强于2019年10月30日收到房款145万元，2019年10月31日收到户口保证金5万元，2019年11月27日收到房款225万元。
林晓丽将全部房款支付给王志强后，刘悦拒绝搬离一号房屋，刘悦称其与王志强是同一单位职工，由于是双职工才分到一号房屋，而且一号房屋购买时使用了其工龄，房屋应属于二人共同所有，王志强卖房时承诺给其一半房款，先给100万元出去租房，后续款项再说，其因受骗才签了《同意出售声明》，但是王志强收到房款后没有支付其任何款项。
王志强对刘悦所述不予认可，称一号房屋系其个人财产，未做出过给付一半房款的承诺。刘悦已就房产争议另案提起离婚后财产纠纷，该案正在审理中。
法院认为，王志强与林晓丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，按照合同约定王志强负有在约定期限内腾退房屋并交付给林晓丽的义务，但王志强未按约定履行腾房义务，应当承担违约责任。刘悦虽称其受欺诈签署《同意出售声明》，但其并未就其受欺诈一节提交相关证据，刘悦作为完全民事行为能力人，其在《同意出售声明》上签字的行为应视为对该声明中全部内容的认可，并应为此承担相应的法律后果。
根据上述声明，刘悦同意出售并搬离一号房屋，并对售房人的违约行为承担连带责任，视为其对王志强与林晓丽房屋买卖的债务加入，其作为房屋实际占有人，负有腾房义务，其与王志强之间的争议不能作为拒绝腾房的合理事由，其拒不腾房的行为已构成违约，应与王志强共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。
关于违约金数额，王志强、刘悦均表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减，而林晓丽表示房屋过户后半年以上无法使用，无法装修，造成装修成本增加，没有实际居住使用房屋，造成每月7000至8000元的租金损失。虽然林晓丽未就实际损失提供相关证据，但是王志强、刘悦逾期腾房必然会给林晓丽造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，法院将结合主观过错、实际损失、合同的履行情况等综合因素，酌情判定王志强、刘悦按每日300元的标准支付逾期腾房违约金。
裁判结果
一、王志强、刘悦于本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区一号房屋并交付给林晓丽；二、王志强、刘悦于本判决生效后七日内按照每日300元的标准向林晓丽支付自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的违约金；三、驳回林晓丽的其他诉讼请求。
房产律师点评
王志强与林晓丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王志强应当在收到物业交割保证金之外的全部房款后3个工作日内，将一号房屋腾退给林晓丽。根据刘悦签署的《同意出售声明》签字，刘悦应按照声明的内容在林晓丽支付全部房款后的3个工作日内搬离交易房屋，逾期不搬出的，应与王志强共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。截至2019年11月27日，林晓丽已经交纳了物业交割保证金之外的其余房款，刘悦与王志强应当在3个工作日内之后将房屋腾退。刘悦辩称其生活困难，但该辩称并非不腾退房屋的合法理由，应不予采信。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王志强、刘悦表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减。违约金以实际损失为基础并兼顾惩罚性的规则，而林晓丽无法居住一号房屋会有租金损失，且王志强、刘悦逾期腾房必然会给林晓丽造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，法院酌定的每天300元的逾期腾房违约金是恰当的。
办案心得
一、合同的严肃性与违约责任
在房屋买卖交易中，合同是双方权利义务的重要依据。本案中，王志强与林晓丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确约定了王志强负有腾退房屋并交付的义务，而刘悦通过签署《同意出售声明》也加入了这一债务关系。当王志强和刘悦未能履行腾房义务时，他们就构成了违约，需要承担相应的违约责任。
这提醒人们在签订合同前，应充分理解合同条款的含义和法律后果，确保自己有能力履行合同义务。一旦签订合同，就应当严格遵守合同约定，否则将面临法律制裁。对于律师来说，在起草和审查合同过程中，要确保合同条款明确、具体、可执行，同时要向当事人充分解释合同的法律意义和风险，避免因合同约定不清晰而引发纠纷。
二、意思表示的真实性与法律后果
刘悦称其受欺诈签署《同意出售声明》，但因未能提供相关证据而未被法院采纳。这表明在民事法律行为中，当事人的意思表示必须真实，并且要对自己的签字行为负责。作为完全民事行为能力人，在签署文件之前，应当仔细阅读文件内容，了解自己的权利义务和法律后果。如果认为自己受到欺诈、胁迫等不正当影响，应及时收集证据并通过法律途径维护自己的权益。
对于律师来说，在处理类似案件时，要审查当事人意思表示的真实性和合法性。如果当事人主张受到欺诈等，律师要帮助当事人收集证据，证明其主张的合理性。同时，律师也可以通过向当事人提供法律咨询，提醒他们在签署文件时要谨慎，避免因一时疏忽而陷入法律困境。
三、实际占有人的义务与责任
刘悦作为房屋实际占有人，负有腾房义务。她与王志强之间的争议不能作为拒绝腾房的合理事由。这提醒人们，在房屋买卖交易中，实际占有人应当配合房屋所有权人的转让行为，及时腾退房屋。如果实际占有人拒绝腾房，将面临法律责任。
对于律师来说，在处理房屋买卖纠纷案件时，要关注实际占有人的情况，明确其义务和责任。如果实际占有人拒绝腾房，律师可以通过法律途径，如起诉要求腾房、申请强制执行等，维护买方的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
