(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某霞向本院提出诉讼请求：
1.吴某玲协助王某霞至某银行代吴某玲偿还北京市大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋）的按揭贷款本息（具体金额以某银行计算的实际数额为准）并解除抵押权；
2.T公司将涉案房屋的产权转移变更登记至吴某玲名下；
3.吴某玲协助王某霞将涉案房屋的产权转移变更至王某霞名下；
4.本案诉讼费由吴某玲承担。
事实与理由：2003年，王某霞与吴某玲达成口头借名卖房协议，约定王某霞借用吴某玲的名义购买涉案房屋，房屋首付款及每月银行按揭贷款均为王某霞支付，房屋也一直由王某霞占有使用。2015年至今，王某霞多次找到吴某玲要求办理房屋过户手续，吴某玲均以各种理由拒绝。为此，王某霞已于2017年向贵院提起诉讼，请求确认双方签订的借名买房协议合法有效，贵院已作出判决王某霞与吴某玲之间借名买房协议合法有效。后吴某玲不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。
被告辩称
吴某玲辩称，不存在借名买房的事实，王某霞没有证据证明。吴某玲的父亲吴某鹏在Y公司工作，涉案房屋是公司的奖励。王某霞于2018年两次起诉均撤诉。涉案房屋首付款事实未查清，而且赵某鑫亦无权代表吴某玲。涉案房屋没有房产证，所以无法配合王某霞办理过户。不同意解除抵押权。
T公司辩称，同意王某霞的诉讼请求。
某银行辩称，针对王某霞诉吴某玲、某银行及T公司房屋买卖合同纠纷一案，某银行不是争议案件当事人，对争议双方行为不发表意见。若能还清贷款，同意解除抵押。
法院查明
2018年本院判决确认王某霞与吴某玲之间的借名买房协议合法有效。吴某玲不服该判决结果，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）。二中院判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书中记载：2003年8月7日，T公司（出卖人）与吴某玲（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，购买涉案房屋。总金额为397902元。2003年9月27日，吴某玲（甲方）、某银行（乙方）、T公司（丙方）签订《住房贷款借款合同》，约定乙方向甲方提供贷款318000元，借款期限总计240个月，吴某玲以涉案房屋作为抵押物。
双方均认可涉案房屋贷款一直由王某霞进行偿还，吴某玲未偿还过涉案房屋贷款。双方均认可涉案房屋由王某霞占有使用，相关使用费用由王某霞交纳。涉案房屋购买时，吴某玲未婚，T公司已经税务注销。截止2019年7月8日止，贷款本金余额为97138.12元。
裁判结果
一、在本判决生效之日起十五日内，吴某玲协助王某霞至银行代吴某玲偿还北京市大兴区一号房屋的抵押贷款本金及利息并解除抵押权；
二、在本判决第一项履行完毕之日起十日内，北京T公司将北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至吴某玲名下；
三、在本判决第二项履行完毕之日起十日内，吴某玲协助王某霞将北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至王某霞名下。
房产律师点评
借名买房关系成立的，房屋产权的归属应为借名人。庭审中，吴某玲及T公司对于涉案房屋未能转移登记至吴某玲名下的原因均未能提供相应证据，且均未举证证明涉案房屋产权变更登记至吴某玲名下存在障碍。现王某霞自愿代吴某玲向某银行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权，且某银行明确表示同意，故对王某霞要求吴某玲协助办理涉案房屋产权转移变更登记至王某霞名下的诉讼请求，法院予以支持。
办案心得
一、借名买房的风险与防范措施
1. 明确借名买房的风险
借名买房存在诸多风险，如名义购房人反悔、房屋被处分、因政策限制导致无法过户等。在本案中，王某霞与吴某玲就因房屋过户问题产生纠纷，凸显了借名买房的风险。实际出资人在借名买房时应充分认识到这些风险，并谨慎考虑是否采取这种方式购房。
2. 签订书面协议
为避免纠纷，借名买房时应签订书面协议，明确双方的权利义务。协议应包括房屋的出资、产权归属、过户时间及条件等关键内容。在本案中，双方仅达成口头借名买房协议，虽然法院最终认定协议合法有效，但在证据收集和证明力方面存在一定难度。
3. 保留证据
实际出资人应保留好购房出资凭证、银行转账记录、与名义购房人的沟通记录、房屋占有使用的证据等，以便在发生争议时能够证明自己的权益。在本案中，王某霞能够提供房屋贷款偿还记录、房屋占有使用及费用缴纳的证据，为法院认定借名买房关系提供了有力支持。
二、诉讼中的举证责任与策略
1. 明确举证责任
在借名买房纠纷中，主张借名买房关系存在的一方需承担举证责任。律师应指导当事人明确举证责任，积极收集和整理证据，以提高胜诉的可能性。在本案中，王某霞通过提供法院判决、贷款偿还记录等证据，成功证明了借名买房关系的存在。
2. 合理的诉讼策略
在诉讼过程中，制定合理的诉讼策略至关重要。王某霞在诉讼中明确了自己的诉求，即要求吴某玲协助办理房屋过户手续，并解除抵押权。同时，王某霞还将相关银行和开发商列为被告，确保了诉讼的顺利进行。律师应根据案件的具体情况，为当事人制定合理的诉讼策略，包括选择合适的诉讼请求、准备充分的证据、进行有效的辩论等。
三、产权登记与合同履行的重要性
1. 及时办理产权登记
在房屋交易中，及时办理产权登记是保障双方权益的重要措施。在本案中，由于涉案房屋未能及时转移登记至吴某玲名下，导致了后续的纠纷。实际出资人应督促名义购房人及时办理产权登记，以确保自己的权益得到法律保护。
2. 严格履行合同义务
双方在签订借名买房协议后，应严格履行合同义务。在本案中，王某霞一直按照协议约定支付房屋贷款，并占有使用房屋。而吴某玲未能履行协助办理过户手续的义务，导致了纠纷的产生。律师应提醒当事人在签订合同后，严格遵守合同约定，履行自己的义务，避免因违约而承担法律责任。
总之，本案为借名买房纠纷提供了很多启示。在借名买房过程中，当事人应充分认识到风险，签订书面协议，保留证据，严格履行合同义务，遵守诚信原则。律师也应发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务，帮助当事人维护自己的合法权益。
