(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈先生向本院提出诉讼请求：1、对双方同居期间购买的房产北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）进行析产，房子由我所有，不向对方支付房屋折价款；2、诉讼费由吴女士承担。
事实与理由：我与吴女士于2010年10月至2015年6月是男女朋友同居关系。双方2011年9月20日共同购买一号房屋，双方共同偿还公积金贷款。上述房产首付98.5万元是由我支付的。因为剩余房款要以吴女士名义办理公积金贷款，所以购房合同以吴女士名义单独签署。2015年6月吴女士向我提出分手，解除了双方的同居关系。双方就财产分割达成口头约定，双方约定房屋归我所有，我返还吴女士在同居期间对房子的全部投入，双方分手后房产的公积金贷款由我负责偿还。
自2015年7月至2016年11月，一号房屋的公积金贷款全部由我独自承担。2016年11月，吴女士微信通知我不用再偿还公积金贷款了，其将剩余贷款全部交清并办理了产权证。我多次与其协商未果。2018年3月，吴女士对我提起诉讼，主张涉案房屋是其个人购买，我的购房款是借款。吴女士在诉状中陈述的事实完全是虚假的，双方根本就不是借贷关系。
首先，双方没有任何借据。其次，双方分手后，吴女士也没有偿还我所谓的借款。再次，双方分手后我反而向其支付了20余万元。最后，双方分手后我一直在争议房产实际居住并单独偿还房屋的公积金贷款，这些情况都充分说明，双方不存在借款关系。
双方在法律上是同居期间共同买房，且在解除同居关系后双方已就房产归属有了口头约定。在法律上吴女士无权对该房主张权利。
被告辩称
吴女士辩称，诉讼不合法。双方于2012年10月同居，2015年6月分手，至今已经超过2年的诉讼时效。陈先生虽然主张涉案房屋是同居期间购买，但事实上房屋是我本人于2011年9月购买，是在同居之前购买的。购买的起因是当时我的单位对中层干部有购房优惠，房子是小产权，我想置换，陈先生得知我想置换，提出要给我100万元，让我别卖房子。我考虑到关系不稳定，不知100万元是彩礼还是借款的性质，但考虑到陈先生的诚意，我考虑往下走试试，等房子下来，共同生活再看看关系。于是我就接受了这笔100万元的赠与。
2012年10月，房屋下来后，双方没有以夫妻名义共同生活，但确实是生活在我的房子里。陈先生称房子是192.5万元，我现金出资18万元，陈先生借款98.5万元，贷款20多万元。我结清后一共93万元，支付房产税2.88万元。后我已经一笔结清212.38万元。还有房屋增值。陈先生说分手后给了我20多万元就相当于我把房子卖给他了，显然不符合情理。房屋内家具、家电价值，以及增值部分价值100多万元。
2015年6月分手后，陈先生说要买我的房子，我说给其2个月的时间将房屋买卖一事处理好。如果无法谈妥，陈先生应将房屋腾退给我，我将房屋折价款还给他。我从涉案房屋搬离后，陈先生称贷款是他付的。事实是，我搬走后，考虑到房屋给他住，我同意让他还贷款以抵租金。后来陈先生要求按照2011年的价格购买涉案房屋，让我低价出售。涉案房屋是北京房屋，指标是有价值的，房屋是用我的住房公积金购买的，有优惠，房屋税收也有优惠。2016年，陈先生提出双方打官司，说该房屋为双方共同购买，确权的话可以少缴税，说我现在不买房，不必着急过户。
2016年我就筹备提出诉讼，我和家人借了70多万元，将涉案房屋尾款缴清，并办理房产证。2017年年底房产证下发了，我在大兴法院提起诉讼。
法院查明
陈先生与吴女士存在同居关系，双方同居关系已于2015年6月自行解除。对于相识及同居时间，陈先生称双方2009年相识，2010年10月同居，并就其主张提交证人证言（未到庭），吴女士对此不予认可，称双方于2011年相识，2012年10月同居。
对于一号房屋，2011年9月20日，吴女士与北京W公司（以下简称W公司）签订北京市商品房预售合同，购买一号房屋，房屋总价款为1925348元。2012年9月12日，吴女士与T银行签订北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，贷款80万元。
对于房屋首付款，其中98.5万元为陈先生出资，于2011年9月20日及2012年4月16日通过转账方式分别向W公司支付50万元及485000元，剩余140348元为吴女士出资。两人同居期间，吴女士称以其个人住房公积金还贷，陈先生称系用吴女士住房公积金及吴女士另一处X号房屋租金（X号房屋由陈先生代为办理出租手续，租赁合同显示月租金为五千余元）还贷，并称上述款项属于双方同居期间共同财产，陈先生称其在同居期间有收入，其也有还贷行为，吴女士对此不予认可。
经查，2012年10月至2015年5月期间共计偿还银行贷款145772元。陈先生称2015年6月至2016年11月期间，由其独自偿还房屋贷款。2016年12月，吴女士结清房屋贷款。该房屋产权于2017年12月4日登记在吴女士名下。分手后，吴女士搬出一号房屋，陈先生继续在该房内居住。吴女士另行起诉陈先生腾房一案，目前在大兴法院审理中。庭审中，双方均称房屋现价值为580万元。
陈先生称开始时是双方共同商议买房，但是分手之后是借名买房，称双方分手时达成协议，一号房屋由其所有，其向吴女士返还同居期间吴女士对房屋的全部投入，分手后房屋贷款由其偿还。吴女士对陈先生的主张不予认可，称该房屋系其个人财产，因为孩子升学问题，故在分手后搬离一号房屋，后陈先生提出要购买一号房屋，其让陈先生筹钱，但双方对于房屋价款未谈妥，陈先生在双方分手后确向其转款20万元左右，但是偿还同居期间的借款，与房屋价款无关，其搬走后，考虑到房屋给陈先生继续居住，故同意让其偿还贷款以抵租金。
裁判结果
确认北京市大兴区一号房屋由吴女士所有；
驳回陈先生的诉讼请求；
房产律师点评
根据查明，双方存在同居事实，且已于2015年6月自行解除同居关系，法院对此予以确认。对于同居的起始时间双方陈述不一，该时间点的确认直接影响本案诉争的一号房屋的性质及归属问题，对此，主张双方同居期间购买房屋的一方负有举证证明同居时间的法律义务，本案中，陈先生主张双方购买一号房屋时已同居，其应对此负担举证责任，但其提交的证人证言，证人并未出庭佐证，该证据不能充分证明其主张。
且根据查明双方同居时居住在一号房屋中，但陈先生主张的同居时间尚未获得一号房屋，该房屋仅为预售，陈先生亦未说明双方同居地点，且未就此举证证明，故此，法院认为，陈先生就其主张的同居时间并未提交充分证据证明，法院对其主张不予采信，在无其他相反证据佐证的情况下，法院对于吴女士主张的同居时间予以采信，即双方于2012年10月开始同居。
根据查明，吴女士与W公司签约购房时间为双方同居之前，且在同居之前通过支付首付款及以其个人名义进行公积金贷款的方式支付了大部分房款，并于双方分居之后房屋所有权登记至吴女士名下，鉴于此，根据相关法律规定，一号房屋应为吴女士同居前的个人财产。陈先生就其借名买房以及双方分手时口头协议确认一号房屋由其所有的主张，均未提交充分证据证明，法院对此不予采信。
经查，首付款中包含陈先生出资部分，该部分款项的支付因发生在双方同居之前，不属于同居析产纠纷案件审理范畴，当事人可就此笔款项另行主张权利。根据查明，同居期间一号房屋存在偿还银行贷款的事实，还贷款项主要来源于吴女士住房公积金及其个人房屋的出租收益，陈先生虽称其也参与偿还贷款，双方财产混同，但陈先生未就其收入情况提交充分证据证明。
且根据陈先生关于房屋还贷情况的自述，以及其代为办理X号房屋出租事宜、房屋租金收益数额，以及吴女士银行流水显示的住房公积金、工资收入数额等情况，上述财产可用于偿还贷款，故陈先生提交的证据不足以证明其以自有资产偿还房屋贷款，故对偿还贷款的金额及其增值部分，法院不予分割。陈先生称双方分手之后其自行偿还一号房屋贷款，并向吴女士支付相关房屋款项，上述款项发生于双方同居之后，不属于同居析产纠纷案件审理范畴，当事人可就上述款项另行主张权利。
办案心得
一、同居期间财产关系的明确与证据留存
1. 明确财产关系的重要性
在同居关系中，双方的财产关系往往较为复杂且容易产生争议。本案中，陈先生与吴女士在同居期间共同购买房产，但对于房产的归属和出资情况存在较大分歧。因此，在同居开始时，双方应明确财产的归属和使用方式，避免日后出现纠纷。可以通过签订书面协议，明确各自的出资比例、房产份额以及在不同情况下的处理方式。
2. 证据留存的必要性
在涉及财产纠纷时，证据的留存至关重要。陈先生在本案中主张双方在同居期间共同购买房产且分手后有口头约定，但由于缺乏充分的证据支持，其主张未被法院采纳。在同居期间，双方应保留好购房出资凭证、银行转账记录、共同还贷记录等证据，以便在发生纠纷时能够证明自己的出资情况和财产权益。
二、借名买房的风险与证据要求
1. 借名买房的法律风险
借名买房存在诸多风险，如名义购房人反悔、房屋被处分、因政策限制导致无法过户等。在本案中，陈先生主张借名买房，但未能提供充分证据证明。实际出资人在借名买房时，应充分认识到这些风险，并谨慎考虑是否采取这种方式购房。
2. 证据要求
如果主张借名买房，必须提供充分的证据来证明双方的约定和实际出资情况。证据可以包括书面协议、聊天记录、证人证言等。在本案中，陈先生未能提供有效的证据证明借名买房的事实，因此法院未予采信。律师应提醒当事人，在借名买房时，要注重证据的收集和保存，确保自己的权益能够得到法律保护。
三、同居析产纠纷的举证责任与法律适用
1. 举证责任的分配
在同居析产纠纷中，主张财产权益的一方负有举证责任。本案中，陈先生主张同居期间购买房产且房产归其所有，但未能提供充分的证据证明自己的主张。律师应指导当事人明确举证责任，积极收集和整理证据，以提高胜诉的可能性。
2. 法律适用的准确性
在处理同居析产纠纷时，法院会根据相关法律规定进行判决。律师应准确把握法律适用的标准，为当事人提供合理的法律建议。在本案中，法院根据购房时间、出资情况以及财产来源等因素，认定房产为吴女士同居前的个人财产。律师应了解同居析产纠纷的法律规定，为当事人提供准确的法律分析和诉讼策略。
四、及时解决纠纷与避免损失扩大
1. 及时解决纠纷
在同居关系出现问题时，双方应及时解决财产纠纷，避免纠纷扩大化。可以通过协商、调解等方式，寻求合理的解决方案。如果协商不成，应及时提起诉讼，维护自己的合法权益。在本案中，陈先生与吴女士在分手后未能及时解决房产纠纷，导致纠纷不断升级，增加了诉讼成本和时间成本。
2. 避免损失扩大
在纠纷解决过程中，双方应避免采取过激行为，以免造成损失扩大。在本案中，陈先生在吴女士起诉腾房一案中，应理性对待纠纷，避免采取不当行为导致自己的损失进一步扩大。律师应提醒当事人在纠纷解决过程中保持冷静，采取合法合理的方式维护自己的权益。
总之，本案为同居期间财产纠纷提供了很多启示。在同居关系中，双方应明确财产关系，留存证据，及时解决纠纷，避免损失扩大。律师也应发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务，帮助当事人维护自己的合法权益。
