(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林悦芝向本院提出的诉讼请求：确认登记在林强名下位于北京市大兴区一号的房屋归原告所有，五被告配合原告将该房屋变更登记到原告名下。
事实和理由：林强与苏雅霞系夫妻，二人共育有六个子女：长子林宇仁，于1980 年病故，终生未婚，无子女；次子林宇杰，于2018 年 3 月 7 日病故，其与妻子秦悦娟育有一子林宇豪；三子林宇清；长女林悦芝；次女林悦涵；三女林悦曦。林强于2007 年 12 月 3 日去世，苏雅霞于2012 年 1 月 5 日去世。原告于1992 年 9 月 1 日向工作单位申请解决住房困难，单位同意后将位于北京市大兴区一号的房屋出借给原告居住，面积 32.52 平米。
1995 年，单位向职工出售自管公房，原告以 11143 元的价格购得前述房屋，并在四年分五次付清房款。1998 年底在与单位签订《房屋买卖合同书》及办理房屋所有权证书时，原告借用了父亲林强的名字。从 1992 年至今，该房屋一直由原告占有使用及支付各项费用，全家人均知晓该房屋的来源、出资及实际所有人是原告，父母去世后也无人对该房屋归属提出异议，但为明确权利，原告特诉至贵院。本案诉讼费我方主张由我方自行承担。
被告辩称
林悦涵、林宇清辩称，不认可原告的陈述，也不同意原告的诉求，我们认为涉案房屋是林强与苏雅霞的，也不认可房屋是原告出资借用林强的名义购买的，涉案房屋是林强和苏雅霞自己购买的。
秦悦娟、林宇豪辩称，不同意原告的诉求，这个涉案房屋的房本是林强与苏雅霞的，房子也是他俩的，所以不认可涉案房屋系林悦芝用林强的名义购买，但对于房屋谁实际出的钱购买的不清楚，也可能是林强委托原告去办的。对于起诉书上关于原被告之间亲属关系的陈述是认可的。
林悦曦提交书面答辩状，辩称，位于大兴区一号的一居室房屋是林悦芝先向单位借住，在房改时由林悦芝出资购买，办证时使用了我父亲的名字，但该房一直由林悦芝占有使用，我同意该房屋归林悦芝所有，并愿意配合办理过户手续。
法院查明
林强与苏雅霞系夫妻关系，二人婚后共育有六子女：长子林宇仁（于 1980 年病故，未婚，无子女），次子林宇杰（于 2018 年 3 月 7 日病故，其与妻子秦悦娟育有一子林宇豪），三子林宇清，长女林悦芝，次女林悦涵，三女林悦曦。林强于 2007 年 12 月 3 日去世，苏雅霞于 2012 年 1 月 5 日去世。
1998 年 12 月 30 日，林强（买方，乙方）与单位（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方同意将自管楼一号房屋按成本价出售给乙方，每平方米成本房价为 1207 元，按规定结算的房价为 10137 元，乙方同意用现金支付甲方。合同签订后，林强于 2000 年 11 月 14 日取得上述房屋所有权证书。
庭审中，林悦芝主张登记在林强名下的涉案房屋系其单位的自管公房，是其借用林强名义出资购买该房屋，其系该房屋的实际权利人，且涉案房屋一直由其占有使用至今。林悦芝提交证据如下:证据 1、借房申请书、延期交纳房价款申请书及交纳房款、住房维修基金等费用的收据。证明涉案房屋是原告申请并在此居住，房改时是原告出全资购买。证据 2、房屋买卖合同书。证明在交清房款后，原告借用父亲林强名义与单位签订房屋买卖合同，合同乙方的名字不是父亲所签，父亲也未出资。
证据 3、房产证。证明因借用父亲名义签订合同，房产证的权利人也登记在父亲名下。证据 4、发票三张。证明涉案房屋的各项费用一直是原告在交纳，原告自 1992 年起至今一直在此居住，原告是房屋的权利人。林宇清、林悦涵对上述证据的质证意见：对以上证据的真实性认可，但对其中的证据 1 中的借房申请书不认可，不认可买房的钱是原告出的。
秦悦娟、林宇豪对上述证据的质证意见：上述证据的真实性均予以认可，但这些手续的名字都是林强的，有可能是林强委托原告去办的，我不认可这个房屋是属于原告的，林强在世时也没有说过这个房子是原告的，反倒是和我说过这个房子是林强自己的。
裁判结果
于本判决生效后十日内，林悦涵、林宇清、林悦曦、秦悦娟、林宇豪配合林悦芝到房地产管理部门办理林强（已死亡）名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至林悦芝名下。
房产律师点评
“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以林强名义购买，但林悦芝提交证据证明所有购房款项系由其出资支付，房屋自购买后一直由其占有使用，故，林悦芝应为涉案房屋的实际权利人。
现因林强已经去世，林悦涵、林宇清、林悦曦、秦悦娟、林宇豪作为林强的法定继承人应当配合林悦芝办理房屋的过户手续。综上，林悦芝的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由林悦芝自行缴纳。
办案心得
一、借名买房需谨慎约定并保留证据
在本案中，虽然最终法院认定了林悦芝的实际权利人身份，但整个过程充满了不确定性和风险。借名买房应谨慎为之，首先要签订明确的书面协议，详细约定借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间及条件等关键内容。同时，要像林悦芝一样尽可能多地保留与购房相关的证据，如借房申请书、延期交纳房价款申请书、交纳房款及费用的收据、房屋买卖合同书、房产证、各项费用发票等，这些证据在证明实际权利人身份时至关重要。
二、明确房屋实际归属避免家庭纠纷
家庭内部的房产纠纷往往会给亲人之间带来极大的伤害和矛盾。为避免此类纠纷，在涉及房产等重大财产问题时，家庭成员之间应进行明确的沟通和约定。如果存在借名买房等特殊情况，应及时告知其他家庭成员，避免因信息不透明而产生误解和争议。在本案中，虽然林悦芝一直实际占有使用房屋且全家人在父母去世前未提出异议，但仍引发了纠纷，可见明确房屋实际归属的重要性。
三、了解法律规定确保权益实现
借名买房涉及复杂的法律问题，当事人应充分了解相关法律规定。在本案中，法院依据林悦芝提供的证据认定其为实际权利人，并判决其他法定继承人配合办理过户手续。这表明，在借名买房的情况下，只要有充分的证据证明实际出资和实际占有使用等事实，法律是可以保护实际权利人的权益的。但同时也应注意，不同地区的法律规定和司法实践可能存在差异，因此在进行借名买房等行为时，最好咨询专业律师，确保自己的权益能够得到有效保障。
四、及时办理过户手续降低风险
借名买房后，应尽快办理过户手续，将房屋产权登记在实际权利人名下。本案中，林悦芝在父母去世后才提起诉讼要求确认房屋归其所有并办理过户手续，虽然最终胜诉，但过程较为漫长和复杂。如果能够在条件允许时及时办理过户手续，就可以避免后续的纠纷和风险。同时，在办理过户手续时，应按照法律规定缴纳相关费用，确保过户的合法性和有效性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
