(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与王某亮于2013年8月30日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求依法判令三被告配合原告将位于北京市海淀区一号房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由三被告承担。
事实与理由：我与王某亮为祖孙关系，王某亮于2018年3月18日死亡，三被告为王某亮第一顺序继承人。海淀区一号房屋为我用自己及已逝丈夫的工龄加2万多现金于1992年房改时购买的公有住房，该房屋原登记在我名下。2013年，王某亮为筹集资金用于偿还昌平房产贷款和支付补偿款，与我商定借用我名下的房屋办理抵押贷款，待用完后再过户给我，王某亮同时承诺昌平房产变现后付给父亲王某鹏150万元补偿款。
为此，2013年7月29日，我与王某亮就房屋的借用情况达成承诺，载明：王某亮有关奶奶房产过户后房产证明文件应放至奶奶手中，如要操作同奶奶商量才可使用房产证件，使用后及时过户给奶奶。后我在王某亮的要求下签署多份文件，将涉案房屋过户到王某亮名下用于其办理贷款。王某亮去世后，周某芳主张涉案房屋为王某亮的遗产，其主张和王某亮共同购买了涉案房屋，但实际情况并非周某芳所述。涉案房屋是我的房产，王某亮仅仅是借用我的房产贷款，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，按照承诺约定，王某亮在借用完房屋后，应及时过户给我。
现王某亮已去世，三被告作为王某亮的第一顺序继承人，理应配合我将涉案房屋过户到我名下。现双方就房屋过户事宜无法达成一致，故诉至法院。
被告辩称
周某芳、王某辩称，孙某娟与王某亮签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同成立有效，王某亮是房屋的所有权人。2018年王某亮去世，留有遗嘱记载：我王某亮本人，如出意外身亡，所有固定资产、流动资产归夫人周某芳所有。因此，涉案房屋应归周某芳所有，孙某娟无权主张返还。2013年至今已经过了8年，原告诉讼时效已过，原告无权主张权利。
王某鹏辩称，我不知道合同、过户、贷款的事情，但确实有王某亮借用房款和贷款的事情，借款还清了。本案房产借用前，前提是昌平房产变现后，应该给我150万，这是王某亮承诺的，我和妻子对本案房产都有居住权。我同意将房屋归还给孙某娟，已经用完了。
法院查明
孙某娟与王某鹏系母子关系，王某鹏与王某亮为父子关系。王某亮与周某芳于2012年登记结婚，二人育有一子王某。王某亮于2018年3月18日去世。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系孙某娟单位分配给其名下的住房，由孙某娟居住使用至今。2013年8月30日，孙某娟与王某亮签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定孙某娟将涉案房屋出售王某亮，成交价格为100万元。当日，王某亮取得涉案房屋的所有权证，现该所有权证原件在周某芳处。审理中，孙某娟、周某芳表示王某亮未给付孙某娟房屋价款100万元。
2020年3月12日，周某芳、王某将王某鹏诉至本院，要求涉案房屋、昌平区二号房屋（以下简称二号房屋）、车辆由周某芳单独继承。本院经审理认为：“海淀房屋原登记在案外人孙某娟名下，后通过买卖形式转移登记至王某亮名下，现双方对存量房屋买卖合同上是否为孙某娟签字以及房屋价款是否支付等问题存在争议，对于该合同的效力及房屋归属问题，双方应当先行另案处理，确定遗产范围后再予以继承分割，本案中对海淀房屋暂不予处理。”
判决：“一、王某亮名下位于北京市昌平区二号房屋归周某芳、王某按份继承所有，其中周某芳占90%份额、王某占10%份额，房屋相关贷款由周某芳负责偿还；”后王某鹏不服提起上诉，二审判决：“一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；二、王某亮名下位于北京市昌平区二号房屋归周某芳、王某按份继承所有，其中周某芳占90%份额、王某占10%份额，房屋相关贷款由周某芳负责偿还；”
审理中，孙某娟表示因王某亮准备偿还二号房屋的贷款，并在王某亮母亲遗产分割时给其他继承人钱，为了便于王某亮将涉案房屋办理抵押贷款，才将涉案房屋过户给王某亮，王某亮2014年将涉案房屋抵押，2016年解除抵押，其与王某亮签订的存量房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，应属无效。
据此孙某娟提交《承诺》，内容为：“（1）王某亮有关奶奶房产过户后房产证明文件应放至奶奶手中，如要操作同奶奶商量方可使用房产证件。使用后及时过户给奶奶。（2）资产变现金后应付你爸爸人民币壹佰伍拾万元正（昌平天通苑房产变现后付王某鹏补偿款）。（3）以上文件需要公证。（4）王某鹏与其妻子对此房产有居住权。此致。王某亮；2013年7月29日；孙某娟；2013年7月16日。”王某鹏对承诺书的真实性认可，表示涉案房屋过户给王某亮是为了还二号房屋的钱，还要给王某亮母亲的其他继承人钱，故使用涉案房屋进行贷款还钱。
周某芳表示对承诺书的真实性不认可，表示孙某娟与王某鹏所述不属实，表示其与王某亮婚后一直住在娘家，王某亮自幼与孙某娟生活，孙某娟考虑自身年事已高，且为了改善王某亮夫妇的居住条件，故以买卖形式将涉案房屋过户给王某亮，孙某娟并未要求王某亮支付对价，王某亮继承其母亲的房产发生在过户后的四个月，王某亮将涉案房屋办理抵押贷款，用于偿还二号房屋的贷款70万元及给付王某亮母亲的其他继承人77万元房产差价，为了不让孙某娟担心，王某亮于2016年将二号房屋抵押，将涉案房屋解除抵押。
周某芳申请对承诺落款处王某亮签名字迹与样本中王某亮签名字迹是否为同一人所写进行鉴定。鉴定意见为承诺落款处王某亮签名字迹与样本上的王某亮签名字迹是同一人书写。周某芳表示孙某娟的主张已经超过诉讼时效。孙某娟表示因周某芳在继承案件中违背事实，要求继承所有涉案房屋，其才提起本案诉讼。
裁判结果
一、确认王某亮生前与孙某娟签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
二、周某芳、王某、王某鹏于本判决生效后七日内协助孙某娟将北京市海淀区一号房屋过户至孙某娟名下。
房产律师点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然孙某娟与王某亮签订了存量房屋买卖合同，将涉案房屋过户至王某亮名下，但是根据双方所述，王某亮并未向孙某娟支付房屋对价，且涉案房屋自始由孙某娟居住至今，王某亮取得涉案房屋产权后，为继承其母亲的二号房屋，将涉案房屋进行抵押贷款，后解除抵押，进一步印证了王某亮签署承诺的内容。
因此，孙某娟与王某亮签订的存量房屋买卖合同仅有单纯的过户行为,不具有买卖房屋的真实意思表示,亦未实际履行房屋买卖合同的相应义务,而是通过签订房屋买卖合同的形式将房屋产权过户至王某亮名下,用于王某亮办理房屋抵押贷款，存量房屋买卖合同并非双方真实的意思表示,应属无效。结合承诺内容，王某亮承诺使用房屋后及时过户给孙某娟，现王某亮已去世，孙某娟要求王某亮的法定继承人将涉案房屋过户回其名下的请求，证据充分，法院予以支持。
周某芳、王某提出王某亮是房屋所有权人的抗辩理由，缺乏依据，法院不予采信。周某芳、王某提出孙某娟的请求超过诉讼时效，孙某娟提出其系因周某芳主张继承涉案房屋才提起本案诉讼，且孙某娟主张房产所有权的返还，并未超过诉讼时效，法院对周某芳、王某的抗辩理由不予采信。
办案心得
首先，案件中涉及的法律关系错综复杂，特别是祖孙之间的房屋过户以及由此引发的继承和合同效力问题。这提醒我在处理类似案件时，必须对亲属关系、财产来源以及当事人之间的各种约定进行全面而深入的调查和分析，不能仅仅依据表面的合同和登记情况来判断产权归属。
其次，证据在案件中起着至关重要的作用。本案中，当事人提交的《承诺》成为了关键证据，它对于揭示双方真实的意思表示和交易背景具有决定性意义。在代理案件时，要善于引导当事人收集和整理能够反映案件真实情况的有力证据，同时也要对对方可能提出的证据进行充分的预测和应对。
再者，关于诉讼时效的问题也是本案的一个焦点。原告因被告在继承案件中的不当主张而提起诉讼，这表明诉讼时效的起算并非单纯地从某个行为发生时开始，而是要综合考虑当事人的主观认知和具体的案件情况。这提醒我在判断诉讼时效时，要全面、细致地分析各种因素，以确保当事人的合法权益得到充分的保护。
另外，对于当事人之间的口头约定和书面承诺，需要结合案件的整体情况进行综合判断。在本案中，虽然存在书面的房屋买卖合同，但结合其他证据和当事人的陈述，可以认定双方并无真实的买卖房屋意愿。这就要求我在办案过程中，要有严谨的逻辑思维，准确把握案件的核心事实。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
