(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某超向本院提出诉讼请求：要求判令林某洁将其名下位于北京市朝阳区一号房屋过户至林某超名下。
事实和理由：位于北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋）系林某超父亲林某鹏和林某洁在同一单位分得，分此房之前单位先给林某鹏分配了一间周转房，后来单位要收回周转房，故将涉案房屋分配给林某鹏。1999年，在林某鹏的要求和子女们的同意之下，林某超随林某鹏一同入住涉案房屋直至林某鹏去世。
几年后拆迁，兄弟姐妹五人口头协议约定林某超不分配该拆迁款和分房名额，涉案房屋中林某鹏的一半份额由林某超继承，另一半份额由林某超购买，林某超按照当时市值给付林某洁房款225000元。林某超向林某洁支付购房款225000元后，林某洁一直以各种理由拖延办理过户，之后甚至拒不承认涉案房屋归属于林某超，故林某超诉至法院望判如所请。
被告辩称
林某洁辩称，不同意林某超的诉讼请求。第一、林某洁从未同意将涉案房屋出售给林某超，系林某超以暴力方式威胁、胁迫林某洁签字，要求林某洁向其出售房屋，而且林某超的主张侵犯了孙某芳的合法权益。第二、林某奎、孙某达、孙某刚以协议方式处分孙某芳房产系违法行为。第三、涉案房屋系林某洁与孙某芳的夫妻共同财产，并非林某鹏的遗产。综上，请求法院驳回林某超的诉讼请求。
孙某芳称，涉案房屋系林某洁与孙某芳使用工龄购买，并非林某鹏的遗产。林某鹏在80年代就已经退休，单位不可能再给其分配房屋。该房屋属于林某洁与孙某芳的夫妻共同财产，故林某洁无权独自处分。关于林某超提交的2017年12月22日林某洁书写的字据，此系林某洁在受胁迫的情况下所写，而且该字据中没有明确房屋具体坐落、房屋总价款等，亦侵害了孙某芳的合法权益。综上，请求法院依法驳回林某超的诉讼请求。
法院查明
林某洁与林某超系姐弟关系，林某鹏系二人之父。林某洁和孙某芳系夫妻关系，二人于1985年9月11日登记结婚。2001年10月，林某鹏去世。
2006年3月10日，单位（甲方、卖方）与林某洁（乙方、买方）签订《单位房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。乙方享受以下住房折扣：（一）工龄折扣0.9%年*夫妇双方工龄之和；（二）年成新折旧率2%；（三）调节因素：地段-3%，窗口朝向-3%，合计-6%。购房款54703元、公共维修基金2248元、测绘费60元。《单位出售公有住房房价计算表》中记载：购房人林某洁，男方工龄23年、女方工龄22年，合计45年，年工龄折扣率为0.9%。
1999年5月19日，林某洁交纳住房保证金25000元；2006年5月18日，林某洁交纳房款37778元，其中已扣减1999年6月至2006年3月期间的房款5756元；2006年3月31日，林某洁取得涉案房屋所有权证。
2017年12月22日，林某洁出具字据，内容为：“房款钱20万林某洁收到，2007年1月收10万，之前累计收10万（房款钱），父亲生活由你（林某超）照理，补偿款你（林某超）没拿。答应过户没过户，2018年1月之前完成。”林某超称房款中10万元系分两次以现金方式给付林某洁，10万元通过银行转账支付，时间大概是2005、2006年左右，另25000元系存入林某洁名下银行存折中。林某洁否认收到上述款项。
2018年4月7日，林某奎、孙某达、孙某刚签订《协议》，载明涉案房屋系林某洁和林某鹏同在单位分得，各占一半。因林某超伺候林某鹏至过世，且老房拆迁时林某超没有得到任何拆迁款及分房名额，故兄弟姐妹达成共识，涉案房屋中属于林某鹏的一半由林某超继承，属于林某洁的一半由林某超买下，林某洁本人也认可。林某洁所占一半林某超于2005年左右已付清全部房款225000元，但自2005年至今林某洁拒不过户。
2020年5月13日，单位出具《证明》，载明林某洁参加工作时间为1979年4月，自1981年4月8日起在北京市E公司工作，退休时间为2005年6月，工龄共计25年8月。1993年8月25日的《北京市企业职工缴纳基本养老保险费前连续工龄审定表》中记载孙某芳参加工作时间为1979年10月，经审核1992年10月1日前的连续工龄为13年。
诉讼中，林某超申请林某奎、孙某刚、孙某达出庭作证。林某奎陈述涉案房屋分配时，林某洁系北京市某木材厂的单职工，林某鹏系该单位退休职工，房屋虽然系林某洁向单位申请分配所得，但其中有林某鹏的分房利益，林某鹏一直由林某超照顾，故涉案房屋的一半份额应当由林某超继承，另外一半林某超已出资20余万元向林某洁购买，故涉案房屋应当归林某超所有。
孙某刚陈述林某洁和林某鹏系同一单位职工，涉案房屋系二人分配所得，登记在林某洁名下，但购房款均由林某超支付，之后林某超还陆续给付林某洁二十余万元。孙某达陈述涉案房屋系林某鹏分配所得，林某洁擅自将房屋登记在自己名下，林某超已给付林某洁二十余万元。林某奎、孙某刚均陈述林某鹏名下有一套朝阳区的房产，该房屋已经拆迁，孙某达、林某奎、林某洁、孙某刚均分得了拆迁利益，因为约定涉案房屋归林某超所有，故林某超未分得拆迁利益。
另，林某超提交周转房信息表拟证明涉案房屋系林某鹏分得，其上平房登记人为林某鹏；提交短信记录拟证明林某洁曾承诺帮林某超跑经济适用房，将涉案房屋出售，房款林某超、林某洁一人一半，林某洁退还林某超已给付的20万元房款。林某洁则提交提交门诊病历、医疗费票据等拟证明林某超以暴力方式威胁林某洁签字。
经询，林某超称1999年8月30日林某超一家三口与林某鹏搬入涉案房屋居住，林某鹏去世后涉案房屋一直由林某超一家三口居住至今，林某洁、孙某芳从未在涉案房屋居住。林某洁、孙某芳则称办理收房手续后曾对涉案房屋进行装修并办理入住，后因林某鹏身体不好，林某超以照顾林某鹏为由搬入涉案房屋居住至今，2007、2008年左右林某洁、孙某芳从涉案房屋搬离。
裁判结果
被告林某洁、第三人孙某芳于本判决生效后七日内协助原告林某超将位于北京市朝阳区一号房屋过户至原告林某超名下。
房产律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案争议焦点一：涉案房屋的权属
首先，从涉案房屋的购买时间来看。2006年3月10日，林某洁与单位签订《单位房屋买卖契约》，购买涉案房屋，而林某鹏于2001年10月已经去世，不可能成为买受人之一。
其次，从涉案房屋的性质来看。涉案房屋系成本价出售住房，林某洁系单位的职工，从单位分得房屋符合当时的一般政策情况。关于原告所述涉案房屋系林某鹏原分配所得的平房置换而来以及林某洁作为单职工无法分得涉案房屋，现有证据不足，法院难以采信。
最后，从购房款的核算情况来看。《单位房屋买卖契约》中记载林某洁享受工龄折扣0.9%年*夫妇双方工龄之和的住房折扣优惠，《单位出售公有住房房价计算表》中也记载购房人林某洁，男方工龄23年、女方工龄22年，合计45年，年工龄折扣率为0.9%。再结合单位出具的《证明》及1993年8月25日的《北京市企业职工缴纳基本养老保险费前连续工龄审定表》，可以认定购买涉案房屋系核算了林某洁、孙某芳的工龄。
综上，根据现有证据，可以认定涉案房屋系林某洁和孙某芳婚姻关系存续期间购买，应属于林某洁和孙某芳的夫妻共同财产，其中不包含林某鹏的份额。
本案争议焦点二：林某洁所出具字据的性质及效力
关于字据的性质。字据中记载房款钱20万元林某洁收到，答应过户没过户，2018年1月之前完成。对于林某洁和林某超来说，该内容已经包括明确的标的物、价款、履行期限，可视为就涉案房屋买卖达成合意，应认定房屋买卖合同关系成立。
关于字据的效力。本案中，首先，林某洁系完全民事行为能力人且认可字据系其书写。其次，林某洁称系在受林某超胁迫的情况下书写字据，并未提供充分的证据予以证明，而且字据的出具时间为2017年12月22日，之后林某洁并未主张撤销该字据，故字据应视为林某洁真实意思表示。
再次，林某洁和林某超关于买卖涉案房屋的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗。最后，结合涉案房屋性质、双方亲属关系、当时同类房屋市场价格，也不能证明林某超和林某洁存在恶意串通，损害孙某芳利益的情形。故林某洁书写的字据应为有效。
综上，根据现有证据，可以认定林某洁和林某超之间达成的房屋买卖合同有效。
本案争议焦点三：涉案房屋买卖合同对孙某芳是否具有约束力
首先，从林某洁和孙某芳的关系来看。林某洁和孙某芳系夫妻关系，涉案房屋系二人婚内购买，而且二人并未提交证据证明二人存在关系不合、分居生活等情形，故孙某芳对于房屋的来源、性质、居住情况均应知情。
其次，从涉案房屋的居住情况来看。庭审中双方关于居住情况陈述不完全一致，但林某洁、孙某芳认可自2007、2008年之后就未再涉案房屋居住，亦认可之后一直由林某超居住，此时间至今已有十余年，但孙某芳、林某洁均未提交证据证明曾向林某超主张返还房屋，此与常理不符。
最后，从林某超购买房屋的情况来看。林某洁和林某超系姐弟关系，林某超对于林某洁和孙某芳的夫妻关系有认知和信赖。而且根据字据中的内容和林某奎、孙某刚、孙某达的证言，也可以看出房屋价款20万元综合考虑了家庭财产分配等因素，且林某洁已经收到林某超支付的购房款并同意办理过户。
综上，虽然孙某芳未在字据上签字或向林某超出具同意出售的书面证明，但林某超有理由相信林某洁具有代理权，孙某芳知道并同意林某洁出售房屋，林某洁出售涉案房屋的行为构成表见代理，其与林某超之间的房屋买卖合同对孙某芳具有约束力，故法院判决林某洁、孙某芳共同为林某超办理房屋过户登记手续。
办案心得
首先，证据的收集和分析是案件胜负的关键。在本案中，涉及到房屋的来源、购买过程、家庭成员之间的协议以及各种书面材料等众多证据。每一份证据的真实性、关联性和合法性都需要仔细审查和判断，通过对这些证据的深入分析，才能还原案件的真实情况，为案件的处理提供有力的支持。
其次，对于法律条文的准确理解和运用至关重要。例如，在本案中关于夫妻共同财产的处理、表见代理的构成等法律问题，都需要依据相关法律规定进行精确的解读和适用。稍有偏差，可能就会导致案件结果的不同。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
