为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
原告诉称
刘某芳向本院提出诉讼请求：1、杨某聪、周某莹给付已经缴纳的各项费用14292.8元。2、杨某聪、周某莹赔偿装修损失78000元;3、杨某聪、周某莹赔偿房屋增值损失2100000元；4、杨某聪、周某莹赔偿购房款利息153677元；5、本案诉讼费用由杨某聪、周某莹承担。
事实与理由：杨某聪与周某莹原系夫妻关系。2012年5月15日，周某莹与北京F公司（以下简称F公司）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定周某莹购买位于丰台区案涉房屋，购房款394960元。同日周某莹与我签订《换房协议》，约定，刘某芳给付周某莹押金50000元，由刘某芳先使用周某莹的限价房……，如刘某芳需永久居住周某莹的限价房，待政策允许后，周某莹需无条件协同刘某芳办理过户手续，如不办理过户手续，此房屋产权和使用权无条件归刘某芳所有，且刘某芳将享有此房的永久居住权和使用权，周某莹不能以任何理由将此房擅自收回。
《换房协议》签订后，我按照约定给付周某莹押金50000元，支付购房款394960元，缴纳契税3940.80元，支付专项维修资金9852元，产权代办费500元。之后，我对房屋进行了装修，一直使用至今。但杨某聪于2018年7月起诉至法院，以当时不知情我与周某莹私下签订《换房协议》为由，要求确认合同无效。该案件经审理判决：1、周某莹与刘某芳于2012年5月15日签订的《换房协议》无效;2、刘某芳于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还杨某聪;3、杨某聪于本判决生效之日起六十日内返还刘某芳购房款394960元;4、周某莹于本判决生效之日起六十日内返还刘某芳押金50000元。
二被告均知情我与周某莹签订的《换房协议》，杨某聪明知我支付了全部购房款，办理入住交纳各项费用，并一直使用房屋至今。现因房屋涨价，二被告违反了诚实信用原则，其违约行为给我造成了巨大的经济损失，要求杨某聪、周某莹承担连带责任。
被告辩称
周某莹辩称，如果刘某芳确实交纳了房屋契税3940.80元，专项维修金9852元，产权代办费500元，我愿意在合理范围内支付。刘某芳一直使用该房屋，现无法确认装修价值且该装修已无价值存在，因为当初刘某芳只是换房暂住，对于装修一事，全属刘某芳自愿行为，我不存在违约情形，不同意支付装修损失。双方只系换房使用房屋，房屋只是先行借给刘某芳使用，待刘某芳的指标房下来之后，双方还要换回，并非房屋买卖合同关系，而且刘某芳所主张的是预期信赖利益损失，所以，双方签署的协议并非对双方未来信赖利益作出预判，双方均没有过错，刘某芳主张的房屋增值损失根本不存在，且我也不同意赔偿。
虽购房款是刘某芳交纳，但该房屋是由刘某芳使用，刘某芳的房款利息远远低于占房使用费，刘某芳主张利息损失，无理由支撑。本案适用案由错误，双方换房协议约定的行为并非房屋买卖合同关系，双方并没有对价和双方约定履行的义务，不成立房屋买卖合同纠纷，本案应适用缔约过失责任纠纷，如果刘某芳坚持使用房屋买卖合同纠纷，法院应直接裁定驳回，故诉讼费应全部由刘某芳承担，本案杨某聪不应是被告，应系第三人。
杨某聪辩称，如果刘某芳能提供实际支付契税3940.80元，专项维修基金9852元，产权代办费500元的相关票据，我没有异议同意给付，同时房屋自交付时起就由刘某芳使用居住，相关的装修利益也是由刘某芳实际享有，该笔损失不应由我承担，关于房屋增值损失部分，刘某芳没有主张房屋增值损失的事实依据和法律依据，因为刘某芳主张房屋增值损失情况必须存在真实、有效的房屋买卖合同，刘某芳与周某莹签订的换房合同是无效的，协议确认无效之后应承担缔约过失责任，责任包括实际损失和预期利益损失，实际损失就是已支付的购房款的返还。
限价房与身份有关，并不存在预期利益丧失的情况，刘某芳要求增值损失没有事实和法律依据，案涉房屋交付之后就由刘某芳来实际居住，享有了房屋居住使用相关权益，而且并不存在利息损失。刘某芳是为了规避限购政策签订了换房协议，全部的过错责任应由其自行承担，刘某芳应该对利息承担全部责任，无权要求杨某聪承担利息，杨某聪并不是换房协议当事人，是权益被侵害人，不需要承担任何赔偿责任。
现提起反诉请求：1、刘某芳支付房屋占用使用费428560元；
刘某芳对反诉辩称，根据杨某聪作为原告的起诉状事实理由部分可知，杨某聪自己陈述2012年11月限价房终于可以购买了，称11月回老家不知情，但2012年10月17日刘某芳已经对案涉房屋办理了入住，因此杨某聪是知晓换房协议及我实际支付购房款的事实的，所谓的换房协议实际上是借名买房，在签订换房协议的时候，刘某芳是具备购房资格的，只是后来由于政策发生变化，刘某芳才不具备购房资格。
正是因为换房协议实际是借名买房，杨某聪在2018年案涉房屋可以上市转为正式商品房，才会起诉要求确认无效，杨某聪违反了诚实信用原则，所以杨某聪应承担全部的过错，所以其主张我支付房屋占有使用费，无事实理由，应全部驳回。
法院查明
2012年5月15日，周某莹（买受人）与F公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定周某莹购买位于丰台区案涉房屋，预测建筑面积49.37平方米，购房款为394960元；买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请申购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。同日，刘某芳以陈某玲的银行卡向F公司支付购房款394960元，
2012年5月15日，周某莹与刘某芳签订《换房协议》，约定：周某莹和其表妹刘某芳均申请了限价房指标，现周某莹的限价房已落实到位，而刘某芳的申请指标尚在等待之中，经双方协商：1、刘某芳给周某莹押金5万元，由刘某芳先使用周某莹的限价房；2、如果今后刘某芳的限价房落实了，周某莹将押金5万元返还刘某芳；3、刘某芳的限价房落实后，如愿意调换回来，再调换；如不调换，共同办理过户手续；4、如刘某芳的限价房因种种原因无法落实，周某莹自愿不再收回自己的限价房，同时押金5万元也不退还；5、如刘某芳需永久居住周某莹的限价房，待政策允许后，周某莹需无条件协同刘某芳办理过户手续。如不办理过户手续，此房屋产权证将无条件归刘某芳所有，且刘某芳将享有此房的永久居住权和使用权，周某莹不能以任何理由将此房擅自收回；6、限价房全款共计394960元，已由刘某芳一次性全款付清。
2012年10月17日，F公司交付房屋时，由周某莹、刘某芳一起办理入住手续，当日，刘某芳接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用。刘某芳直接支付案涉房屋契税3940.8元、专项维修基金9852元及产权代办费500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完税证明。2014年3月26日，周某莹、杨某聪取得案涉房屋所有权证书，登记地址为北京市丰台区一号，房屋性质：限价商品住房，二人共同共有。
庭审中，刘某芳为证明对案涉房屋支出装修费78000元，提交收据三张予以证明，杨某聪及周某莹对收据的真实性不予认可，杨某聪表示房屋交付状态是否系刘某芳装修我不清楚，而且刘某芳腾退的房屋墙体有洞要求刘某芳恢复至F公司交付时的状态，周某莹表示刘某芳应自行承担装修损失。
另查，杨某聪与周某莹于2008年7月1日登记结婚，婚后二人以家庭为单位通过北京市限价商品住房初步审核，并通过公示。2014年3月26日，杨某聪、周某莹签订房屋产权归属约定，载明本人是案涉房屋产权人周某莹，现约定将房屋产权人登记在配偶周某莹、杨某聪名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。2018年8月3日，杨某聪与周某莹办理离婚登记手续，双方协议约定案涉房屋归杨某聪所有，杨某聪给予周某莹20万元作为房屋补偿，……各人名下的债务由各自负担，案涉房屋于2018年8月7日登记在杨某聪名下。
2018年10月12日，杨某聪以确认合同无效纠纷将周某莹、刘某芳诉至本院，要求：1、确认周某莹与刘某芳于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；2、刘某芳将案涉房屋腾空并交付给杨某聪；3、本案诉讼费由周某莹、刘某芳承担。本院判决：一、周某莹与刘某芳于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；二、刘某芳于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还杨某聪；三、杨某聪于本判决生效之日起十日内返还刘某芳购房款394960元和押金50000元；四、驳回杨某聪的其他诉讼请求。刘某芳、杨某聪不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决：一、维持判决第一项、第二项；二、撤销判决第三项、第四项；三、杨某聪于本判决生效之日起六十日内返还刘某芳购房款394960元；四、周某莹于本判决生效之日起六十日内返还刘某芳押金50000元；五、驳回杨某聪的其他诉讼请求。
判决生效后，杨某聪于2019年5月27日返还刘某芳购房款394960元，因刘某芳未在生效文书指定的期间内腾退案涉房屋，杨某聪申请强制执行并于2019年9月13日接收案涉房屋钥匙。
案件审理过程中，刘某芳申请对案涉房屋（毛坯状态）进行评估。总价为2686900元。扣除法定优先受偿款后的房地产市场价值，总价为1884400元。
裁判结果
一、本判决生效后十日内，杨某聪、周某莹连带给付刘某芳房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元；
二、本判决生效后十日内，杨某聪、周某莹连带给付刘某芳房屋增值损失及装修损失106万元；
三、驳回刘某芳的其他诉讼请求；
房产律师点评
本案中，周某莹与刘某芳所签订的换房协议约定，如刘某芳的限价房因种种原因无法落实，周某莹自愿不再收回自己的限价房，刘某芳需永久居住周某莹的限价房，待政策允许后，周某莹需无条件协同刘某芳办理过户手续，根据上述内容及双方后续履行情况可知，换房协议实质系借名购房关系，且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益，依法被确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周某莹与刘某芳明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年，双方对此均存在过错，均应承担相应责任。案涉房屋指标系杨某聪、周某莹婚姻存续期间以家庭单位申请，虽案涉房屋登记所有权人先后因杨某聪、周某莹签订共有协议、离婚协议发生变化，现登记在杨某聪名下，但杨某聪、周某莹在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人，故杨某聪应承担连带责任。
关于案涉房屋增值损失的问题，综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、刘某芳支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度，根据诚实信用、公平原则出发，法院酌情确定增值损失为105万元。关于刘某芳已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元，有事实及法律依据，法院予以支持。
关于刘某芳主张的装修款，刘某芳接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修，案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付，杨某聪未提交相关证据证明装修已经不复存在，故综合考虑刘某芳实际占有使用案涉房屋达7年多之久，法院结合刘某芳的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。
关于杨某聪反诉主张刘某芳支付房屋占用使用费及刘某芳主张杨某聪、周某莹支付购房款利息问题，之前生效的判决，判决刘某芳于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还杨某聪，杨某聪于判决生效之日起60日内返还刘某芳购房款394960元，考虑到刘某芳虽实际支付购房款但刘某芳亦实际占用案涉房屋，故就双方分别主张费用可以冲抵。
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