北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告魏女士诉称：黄先生与孙女士系夫妻关系，二人育有子女黄A、黄B。我与黄B系夫妻关系，于1990年5月19日登记结婚。黄先生原承租乙区33号房屋，因危房改造需出资购买回迁房，经协商黄先生、孙女士、黄B、黄A签订了协议书。约定由黄B出资购买位于乙区1301号的回迁房，登记在黄先生名下，孙女士为共有人，在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为黄B，黄A放弃对回迁房的权利，黄B一次性给付黄A十万元作为补偿。经公证处公证，我向公积金管理中心申请了公积金贷款。此后，我与黄B偿还了所有贷款。现黄B起诉要求离婚，并掩盖诉争房屋为我们共同财产的事实，故诉至法院，请求确认位于乙区1301号房屋为原告和黄B共同所有。
二、被告辩称
被告黄B辩称：第一,协议书是黄先生夫妇与子女签订的家庭财产分配协议，目的在于解决黄先生夫妇晚年的居住及百年后财产的分配问题。第二,协议中约定给付黄A的10万元并未实际履行，且孙女士、黄B和黄A已经达成协议，孙女士将出资款6万元返还黄B，房屋不予过户，由孙女士继续使用。第三，诉争房屋为黄先生夫妇原有的33号房屋拆迁所得，购买回迁房时折抵了黄先生夫妇的工龄，并不存在借名买房的关系。第四，《协议书》房屋过户的条件没有成就。黄B与原告均未向黄A支付任何补偿金，因此原告无权要求过户。第五，原告是房屋贷款当事人，只能依据借款合同要求黄先生夫妇返还购房款，并非《协议书》中的当事人，无权主张房屋所有权，更无权代替黄B行使要求过户的权利。
被告孙女士、黄A辩称：诉争房屋计算价格时折抵了孙女士夫妇69年工龄，折抵后房款中2万元为黄先生、孙女士的共同存款，6万元为借款，且孙女士已将贷款的6万元归还黄B。故诉争的房屋由黄先生、孙女士夫妇出资购买，登记在黄先生名下，享有完全所有权。黄先生去世后，孙女士无法独立生活，最终约定诉争房屋由孙女士继承，以房养老，黄B、魏女士财产并未损失，原告无权主张房屋权利。
三、审理查明
2000年11月4日，黄先生与拆迁公司签订住宅回购合同购买涉案房屋。当日，黄先生、孙女士、黄B、黄A四人签订《协议书》，其上写明：乙区33号承租人为黄先生，现危房改造，因父母无力购买，黄B有条件出资愿为父母购买此回迁房，购房款共79820元整。产权人为黄先生。
出资条件为：1.此回迁房办理房产证后，立即将产权人变更为黄B。如不能变更，父母可以以立遗嘱方式将涉案房屋赠给黄B；2.父母在有生之年有优先居住此二居室的权力。3。在黄B未成为产权人之前，父母不得将涉案房屋转给其它人或变卖,黄A不得与黄B争此房产权，只能得到补偿金。4.在涉案房屋产权转为黄B时，黄B一次付给黄A人民币10万。同时，黄B、黄A出具《声明》，表示黄B应给付黄A十万元的补偿金，黄A在收到后放弃房屋的一切权利。魏女士、黄先生、孙女士、黄A、黄B共同签订《购房出资证明》，写明涉案房屋由黄B和爱人魏女士共同出资购买此回迁房。
魏女士与黄B、黄先生经公证处对双方关系进行公证后，黄先生、魏女士作为借款人通过公积金贷款，贷款六万元用于支付涉案房屋的剩余房款。
对于房屋出资的情况，魏女士表示均由其与黄B共同出全资购买。黄B表示首付款2万元由黄先生支付。
对于贷款的偿还，双方均表示由魏女士、黄B共同还款。黄先生于2007年去世，房屋产权没有变更。2015年2月14日，孙女士的账户内存入60000元，并于2月16日转账至黄B的账户内，黄B表示该60000元转账即为孙女士将贷款返还黄B、魏女士。
现魏女士、黄B感情破裂，离婚案件正在进行中。
四、法院判决
人民法院经审理后判决：
一、位于乙区1301号房屋归原告魏女士、被告黄B共同所有。
二、魏女士、黄B于本判决生效后五日内给付被告黄A房屋补偿款十万元。
五、北京房地产律师靳双权点评
本案争议的焦点为302号房屋是否符合借名买房的关系。借名买房应符合如下条件：1.是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见，并签订书面协议；2.借名买房人是否实际出资购买房屋；3.借名买房人是否实际居住、使用房屋等条件及事实。
就本案来看，律师认为构成借名买房关系。第一，借名买房人黄B、魏女士与实际产权人黄先生、孙女士及利害关系人黄A就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议，确定由黄B有条件购买涉案房屋，在产权证下发后，由黄先生、孙女士协助其办理产权过户手续，同意二人在有生之年优先居住该房并对黄A做出补偿承诺。因此该协议合法有效，魏女士虽然未实际签字，但根据其出资和贷款行为，且当时其与黄B婚姻关系较为稳定，可以认定此协议系黄先生一家、黄B一家及黄A共同做出的，魏女士作为房屋的共同出资人应享有与黄B同样的权利。第二，《购房出资证明》明确写出涉案房屋的房款79872元，由魏女士和黄B共同出资，可以认定魏女士、黄B出全资购买涉案房屋。第三，自涉案房屋入住后，魏女士和黄B就一直居住在该房屋内，并承担该房屋的必要费用。最后，黄先生夫妇虽然未实际居住在房屋内，但魏女士将自己牛街拆迁的房屋腾出给黄先生夫妇居住、使用，保障了老人的居住权。因此，可以认定涉案房屋为夫妻共有财产，对原告的请求法院应予支持。
