北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告綦小伟向本院提出诉讼请求：1.判令汤生、张力返还定金20000元，并赔偿居间服务费27200元、评估费900元、土地出让金680元以及因房价上涨造成的可得利益损失400000元；2.判令汤生、张力配合我办理撤销北京市大兴区旧宫镇红星楼小区1号楼5层2-502号房屋（以下简称：涉案房屋）网上联机备案手续；3.诉讼费由汤生、张力承担。具体事实与理由如下：2016年3月7日，我与汤生、张力在安居阳光公���的居间服务下签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》，双方约定汤生、张力将涉案房屋出售给我，成交价格为1360000元。待银行审批手续通过后我支付首付款530000元，剩余830000元通过贷款形式支付。签订合同当日，我向汤生、张力支付定金20000元，向安居阳光公司支付居间服务费27200元。合同签订后，我一直依约积极履行义务，并早已准备好首付款、配合安居阳光公司向银行申请办理按揭贷款业务，然而汤生、张力却完全不配合办理银行贷款及涉案房屋的过户事宜，拒绝履行合同。
二、被告辩称
被告汤生辩称：最初是我姐姐打算出售涉案房屋，让我帮忙去安居阳光公司打听需要办理什么手续，我在家和大姐汤势商量好第二次去时，安居阳光公司已经把綦小伟约至办公地点让我们签合同。当时我明确将涉案房屋的产权人���我母亲蒋秀芬和两个姐姐汤泉和汤势，以及我母亲蒋秀芬年事已高，两个姐姐汤势和汤泉均有精神残疾的情况告知安居阳光公司，需要回去征求她们的意见，并且明确告知可能说不通，当时綦小伟也知道涉案房屋的产权人是我母亲和两个姐姐、綦小伟表示可以等。当天，我们沟通了一个多小时后，安居阳光公司就让我们双方签合同，安居阳光公司表示签合同只是为了让綦小伟心里踏实，后续如果不行定金还可以退。当天我收了定金20000元并出具收条，另外还签了一份材料具体内容记不清了。签完之后就没再和汤泉和蒋秀芬说过。后来办理贷款时，需要我两个姐姐提供材料并至公证处和大兴区建委办理手续，但两次均未办成，两个姐姐就说我骗她们拒绝配合。安居阳光公司和綦小伟都给我打电话，我向他们解释，但綦小伟不相信，之后綦小伟要求我给两个姐姐做鉴定。鉴于我母亲蒋秀芬年事已高，两个姐姐汤势和汤泉均为精神残疾人，我只是帮助她们处理涉案房屋的买卖事宜，但不能代替她们做决定。这个情况我在第一次与綦小伟见面时已经向对方讲明，现在我母亲和两个姐姐觉得被骗不再同意卖房，我同意返还20000元定金，其他费用不同意。
被告张力辩称：綦小伟和汤生所说的情况我都不知道，因为我没参与，也没人和我说过。就涉案房屋我没有任何权利和义务，我只是跟着汤生去，没参与任何过程。对于綦小伟的诉讼请求，我同意返还定金20000元，其他诉讼请求不同意。
第三人安居阳光公司述称，綦小伟所说基本属实，针对其诉讼请求我公司没有意见。双方之间的所有合同材料应该是一次性签完的。签订合同当日，汤生和张力均到场，汤生带着她自己的身份证和涉案房屋的产权证，没有提交蒋秀芬、汤泉和汤势的身份证也没有提交复印件，当时汤生没有告知我们汤泉和汤势有精神残疾，只是说她两个姐姐犯劲、难沟通，我公司始终没见过二人的精神残疾证。三方只签了涉案房屋的买卖合同和补充协议，綦小伟当日支付20000元定金。因为汤生曾告知我们没法直接和蒋秀芬、汤泉及汤势沟通，所以在面签之前我公司并没有和三人有过电话或者直接沟通。面签之前汤生告知我公司，她两个姐姐汤泉和汤势有精神残疾证并把证件拍照给我。我公司通过去大兴区建委咨询后得知按照惯例要先做监护公证、残疾证明去鉴定机构做精神鉴定，然后通过法院判决确认。但后续办理公证手续时一直不顺利，先是由我公司的一名已离职的业务员带着汤生和汤泉、汤势一起前往公证处，公证处以手续不符合要求为由拒绝办��，之后我公司就和汤生沟通去医院鉴定再由法院判决，但汤生心疼其两个姐姐，称其两个姐姐对去医院一事比较抗拒，所以最后也没办成。我公司的业务员陪同汤生和汤泉、汤势去户口所在地的街道开具了证明（内容是证明蒋秀芬是汤泉和汤势的监护人），这份证明现在应该由汤生持有，后来银行说这份证明不合格，我公司便催促汤生给其两个姐姐做精神鉴定。第一次前往民生银行办理贷款面签时，汤生、蒋秀芬、汤泉和汤势均到场，贷款申请、产权声明以及贷款合同中均为三人签名并捺印。本来打算让蒋秀芬、汤泉和汤势在合同中补上签名，但由于其中有一方没带原件，后来也未能补签成功。之后綦小伟和汤生就合同履行产生争议，汤生这边倒是没提过涨价一事，只是一直说两个姐姐的精神鉴定做不了。
三、本院查明
根据当事人���述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月7日，蒋秀芬、汤泉、汤势（甲方，出卖方）、綦小伟（乙方，买受方）与安居阳光公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》，内容为，第一条房屋信息描述：甲方自愿出售的房产位于北京市大兴区旧宫镇红星楼1号楼5层2-502，产权性质为房改房，建筑面积为52.74平方米，产权所有人为蒋秀芬，共有人为汤泉、汤势；该房产产权证号为X京房权证兴字第XXXX2829号。第二条房产交易价格：甲乙双方确认该房屋交易价格为1360000元。……第四条委托事项及服务费：甲乙双方共同委托丙方为其提供促成房产买卖交易、代办房产产权过户等服务，同时乙方应在签订本合同当日向丙方支付相应居间服务费。第五条定金支付：甲乙双方已达成该房产买卖意向，在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金20000元，在支付定金同时，甲方应出示该房产的产权证、产权人身份证或相关证件的原件，丙方将上述证件的复印件留作存档。第六条付款方式：经甲乙商定以下列方式付款：银行贷款（商业贷款）：代银行审批手续通过后，乙方应将购房首付款530000元（交易总价减去乙方向银行申请贷款金额及已付定金）交付甲方，此时已付定金自动转为首付款，甲方出具收款凭证；如银行实际审批数额不足预算申请额度的，乙方应将此差额在过户之前交付与甲方，甲方重新出具首付款收款凭证；待过户手续完成后，产权证由丙方领取交于借款银行，乙方需积极配合银行做房产抵押手续，同时甲乙双方应积极配合银行另行要求提供的相关材料。……第十条违约责任：1.本合同签署后，若甲方悔约不将上述房产出售给乙方或提高签订价格致使此合同无法正常履行的属甲方违约，甲方应将乙方已付房款如数退还，并同意按乙方已付房款等同金额另行赔偿乙方（最高另行赔偿金额不超过总房款的20%），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的一切相关费用均由甲方承担，同时甲方还应向丙方支付本合同签订的居间服务费作为违约金；2.本合同签署后，若乙方违约不购买该房产，则无权要求返还已付房款，该房款归甲方所有（超过总交易价格的20%部分甲方应退还给乙方），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的相关费用均由乙方承担，同时乙方仍应向丙方支付居间服务费作为违约金（已付费用除外）；……5.在办理立契过户或申请贷款过程中，若因甲乙双方任何一方延误或未履行各自义务而致使本合同无法正常履行的，视其为违约，则每逾期一日违约方应按该房产交易价格的万分之五��守约方交付违约金，逾期超过30日，守约方有权解除本合同。6.违约方应在产生违约事实起30日内进行赔偿，甲乙双方对以上条款均无异议。合同末尾汤生代蒋秀芬、汤泉和汤势在甲方处签名，汤生、张力在甲方委托代理人处分别签名及捺印；綦小伟在乙方处签名及捺印；安居阳光公司在丙方处盖章。
2016年3月7日，汤生（甲方）与綦小伟（乙方）在安居阳光公司的见证下签订《补充协议》，内容为，今有綦小伟购买汤生母亲及两个姐姐汤泉和汤势三人共有的大兴区旧宫镇红星楼1号楼2单元502室房产（产权证号X京房权证兴字第XXXX2829号），就汤生所述，其母亲身体不便，且其两个姐姐有智力障碍情况，汤生自己能代表上述三位产权人签约出售上述房产，并作出如下承诺：1.汤生母亲需要提供其配偶的死亡证明；2.汤生两个姐姐需��提供单身证明（未婚证明）；3.如其两个姐姐智力情况影响此次交易（配合綦小伟向银行机构贷款、交税、过户等手续）的，需要进行法院判决并获取判决书，需要在公证处进行出售此房的相应公证手续，由汤生负责办理上述事宜。当日，綦小伟向汤生、张力支付购房定金20000元。綦小伟向安居阳光公司支付居间服务费27200元。
2016年3月31日，北京市南郊农场出具《证明》一份，内容为，北京市南郊农场放弃涉案房屋的优先购买权不收取卖房所有款项。
双方均认可涉案房屋于2016年4月12日完成网上签约手续。2016年4月15日，北京仁达房地产评估有限公司就涉案房屋出具评估报告，綦小伟支付评估费500元。
另查，汤玉国与蒋秀芬系夫妻，婚后共育有五子女，分别为长子汤深、长女汤笑、次女汤泉、三女汤势、四女汤生。汤生与张力于2009年6月8日登记结婚。汤势现持有2009年9月7日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容；汤泉现持有2016年5月18日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容。汤生自述于2018年6月5日其与张力离婚。
2005年11月1日，汤玉国因病去世。2009年6月16日，蒋秀芬（兼任汤泉及汤势的监护人）、汤深、汤笑、汤泉、汤势、汤生因继承被继承人汤玉国的遗产申请办理继承权公证。2009年7月3日，北京市志诚公证处作出（2009）京志诚证字第0941号公证书，内容为，继承人蒋秀芬、汤深、汤笑、汤泉的监护人、汤势的监护人、汤生向本处申请继承被继承人汤玉国遗留的财产（被继承人汤玉国生前与其妻子蒋秀芬的夫妻共同财产），包括涉案房屋。据被继承人汤玉国的所有继承人蒋秀芬、汤深、汤笑、汤泉的监护人、汤势的监护人、汤生称，被继承人汤玉国生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；现蒋秀芬、汤泉的监护人、汤势的监护人均表示要求继承被继承人汤玉国的遗产，汤深、汤笑、汤生均表示放弃对被继承人汤玉国的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者汤玉国的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶蒋秀芬、儿子汤深、长女汤笑、次女汤泉、三女汤势、四女汤生共同继承，因汤深、汤笑、汤生表示放弃对被继承人汤玉国的遗产继承权，因此，兹证明被继承人汤玉国的���产由蒋秀芬、次女汤泉、三女汤势共同继承。2009年7月23日，涉案房屋转移登记至蒋秀芬、汤泉和汤势名下，房屋所有权证记载涉案房屋归蒋秀芬、汤泉和汤势共同共有。
案件审理过程中，双方当事人就合同未能继续履行的原因发生争议。
綦小伟表示：签订合同时，汤生并未提过汤泉和汤势有精神残疾，只是说受过刺激，出于担心，我才和汤生签订的补充协议，汤生当天持房屋所有权证原件及自己的身份证原件到场。2016年4月13日，第一次我与涉案房屋产权人蒋秀芬、汤泉和汤势和民生银行工作人员至安居阳光公司门店面签时，蒋秀芬、汤泉和汤势均到场且分别签署《二手房按揭贷款售房声明》及相关材料。2016年4月14日，我向北京仁达房地产评估有限公司缴纳评估费500元。2016年4月21日，民生银行告知因涉案房屋房龄超过30年无法审批贷款，我委托安居阳光公司帮忙寻找其他银行申请贷款。2016年4月5日，我向深圳市市联房地产公司缴纳评估费400元。银行在审核材料时发现之前的继承公证书中汤泉和汤势均存在监护人并要求说明原因，提供汤泉和汤势符合规定的监护人手续，此时我才知道汤泉和汤势系残疾人并持有残疾人证。2016年7月7日，安居阳光公司工作人员陪同汤生、蒋秀芬、汤泉和汤势前往北京市志诚公证处办理汤生系汤泉和汤势监护人的公证事宜，当日安居阳光公司王伟建议考虑到蒋秀芬年纪大了，也可以让汤生作为蒋秀芬的监护人，但公证处基于提交的手续不全未能办成。安居阳光公司告诉我，当日他们公司工作人员陪同汤生、蒋秀芬、汤泉和汤势一起前往街道办事处开具汤生作为蒋秀芬、汤泉和汤势监护人的证明。因��大兴区建委称需要法院指定监护人程序汤生才能代蒋秀芬、汤泉和汤势三人出售涉案房屋。之后由于房价上涨，汤生、张力、蒋秀芬、汤泉和汤势便不再履行合同义务。因汤生、张力曾自认没有代理权，蒋秀芬、汤泉和汤势亦不追认，基于汤生、张力的无权代理行为向汤生、张力主张权利。
汤生表示：我父亲汤玉国去世后，汤泉和汤势就办理了残疾证。签订合同之前，我母亲蒋秀芬和汤势同意的，我也已主动向綦小伟说明涉案房屋的产权人为蒋秀芬、汤泉和汤势，汤泉和汤势存在精神残疾，安居阳光公司自始至终没有提供蒋秀芬、汤泉和汤势的身份证原件，曾将三人身份证复印件提供给安居阳光公司，但具体经过记不清了。后来因为去公证处和大兴区建委的手续均未能办成，汤泉和汤势就说我���她们，之后便不再配合。2016年7月7日安居阳光公司工作人员陪同前往丰台区西罗园南里居委会开具监护证明，因要求家庭成员全部到场同意后才给出具故未实际取得。2009年，我们申请办理继承权公证时，公证处指定汤泉和汤势的监护人是我母亲蒋秀芬，法院没有指定，街道、居委会也没有开具证明，后续也没有变更过监护人。我只是代蒋秀芬、汤泉和汤势出售涉案房屋，现在她们改变主意不卖了，我也无能为力。合同应该是无效的，我是代签合同，我不应承担责任。
又查，2017年2月19日，綦小伟曾将蒋秀芬、汤泉和汤势以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求蒋秀芬、汤泉和汤势继续履行合同，后綦小伟于2017年6月2日申请撤诉。
四、本院认为
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
综合本案证据及当事人的陈述，汤生、张力作为蒋秀芬、汤泉和汤势的委托代理人与綦小伟签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》，但因汤泉和汤势涉及精神残疾，汤生一直未取得其作为汤泉和汤势法定代理人或委托代理人的证明材料导致交易无法继续进行。
本案争议焦点是汤生、张力与汤泉及汤势之间是否属于无权代理行为。根据汤生与綦小伟签订的补充协议内容可知，在三方签订合同时，綦小伟与安居阳光公司对于汤泉和汤势存在智力障碍有可能影响后续交易的情况系知情的，虽汤生、张力一直未提交汤生、张力及其监护人的授权材料，但汤泉和汤势曾与汤生、蒋秀芬一起至安居阳光公司在涉案房屋贷款面签材料上签字，虽汤泉和汤势所持残疾人证中监护人处系空白，但蒋秀芬作为汤泉和汤势前顺位的监护人在2009年继承涉案房屋时作为汤泉和汤势监护人行使权利，且未经法定程序变更监护人的情况下，蒋秀芬及汤泉、汤势在银行面签材料上签字的行为，视为对汤生、张力代理蒋秀芬及汤泉、汤势出售房屋行为的追认。现綦小伟以汤生、张力构成无权代理为由主张相关权利的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第四十七条及第四十八条之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回綦小伟的诉讼请求。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
