北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
芦宏伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退现在居住的北京市怀柔区青春路×号楼×单元×1号房屋并交还原告；二、判决被告给付房屋使用费100000元；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是北京市怀柔区青春路×号楼×单元×1号房屋所有权人，现在房屋由四被告占用。原告与被告芦天是同母异父的关系。原告在2006年7月14日购买诉争房屋之前，被告芦天、刘青和刘丽一家人就居住在此，当时原告购买此房，考虑到亲属关系和被告在怀柔县城无房，并且原告当时也有房居住的实际情况，并没有让被告腾房。现在原告父母有病长期卧床，需要雇人长期看护，并且老人作息极不正常，导致面临高考的孩子无法正常休息，所有这些造成原告被迫在外面租房居住。鉴于这种情况，原告多次要求被告将房屋腾出交给原告，解决原告一家居住问题，但被告以各种理由拒绝腾房。原告认为诉争房屋所有权属于原告，并且原告取得了房产证，对该房屋就有绝对的支配权利。被告以各种理由拒绝腾房是对原告财产权利的侵占，应当承担腾退房屋交还原告的责任，同时因为被告占用原告房屋，应当向原告支付使用费。故此原告诉至法院。
二、被告辩称
芦天、刘青、刘丽、刘凡共同答辩称：原告说屡次催房，但是我们从来没听见过，没跟我们说过。当时我们住的时候是老人让住的，两位老人都同意。诉讼之前原告曾与刘青电话沟通，询问刘青收回房子要多少钱，但是还没有协商一致，我们就收到了传票。诉讼过程中法院调解，但是原告不同意，那就诉讼解决。现在我们不同意腾退，因为我们已经起诉要求确认分家协议无效，案件已经立案，诉讼还要继续。因为房子权属情况还不确定，所以我们不同意腾退。
三、本院查明
本院经审理认定事实如下：芦宏伟与芦天系同母异父之姐弟，芦天与刘青系夫妻关系，二人共生育二名子女，分别为长女刘丽，长子刘凡。其中刘丽系×残疾×级。2018年4月10日，芦宏伟诉至我院，要求芦天、刘青、刘丽、刘凡将位于北京市怀柔区青春路×号楼×单元×1号房屋腾退交付给芦宏伟，并要求支付占用费。本案审理过程中，芦天于2018年6月12日另案起诉芦宏伟及卢生，要求依法继承母亲钟某与爷爷高立平留下的遗产暨位于北京市怀柔区青春路的三套房屋（×号楼×单元×1号、×单元×2号房屋、×单元×3号房屋）产权的应有份额及存款。因本案审理需要以该案房屋权属确认及份额分配的审理结果为依据，故本案依法中止审理。
四、本院认为
我院在审理芦天起诉芦宏伟、卢生法定继承纠纷一案中查明的事实如下：钟某与高越系夫妻关系，二人婚后共生育两个女儿，分别为长女高小菲，后改名为卢生；次女高小雨，后改名为芦天。1973年高越去世。高越之父高立平于1915年出生，于2006年去世。1973年底，钟某与卢一登记结婚，钟某系再婚，卢一系初婚。二人婚后生育一子芦宏伟。1972年2月8日高越向其所在的怀柔镇东大街大队申请建房，经批准高越及其妻子钟某、父亲高立平、母亲赵芬共同建设北房三间。1987年该三间北房所在院落拆迁，作为当时家庭成员的卢一于1986年11月15日向东大街村委会申请新建房屋九间，经批准卢一及妻子钟某在新址建设北房九间，后陆续建设西厢房及南房，建房当时高立平健在并与卢一、钟某共同生活，高立平之妻赵芬已经去世。1994年，上述建成院落再次被拆迁。此次拆迁经补偿获得回迁安置房屋三套，分别为位于北京市怀柔区青春路×号楼×单元×1号房屋、×单元×2号房屋、×单元×3号房屋（以下分别简称×1号、×2号、×3号房屋）。2000年1月4日，卢一、钟某、高立平签订分家协议一份，约定如下：经全家人协商，对上述协议人的共同房产，坐落于北京市怀柔县怀柔镇青春路×号楼×单元×2室、×单元×3室、×1室共3套楼房进行分割。经协商达成如下协议：一、卢一分得北京市怀柔县怀柔镇青春路×号楼×单元×1室楼房一套，建筑面积73.03平方米，房屋产权归卢一所有。二、钟某分得北京市怀柔县怀柔镇青春路×号楼×单元×2室楼房一套，建筑面积86.68平方米，房屋产权归钟某所有。三、高立平分得北京市怀柔县怀柔镇青春路×号楼×单元×3室楼房一套，建筑面积73.46平方米，房屋产权归高立平所有。……2000年1月5日，原怀柔县公证处作出（2000）怀证字第601号公证书对上述协议予以公证。2000年1月4日，钟某立遗嘱一份，内容如下：我有一处房产座落在怀柔县怀柔镇青春路×号楼×单元×2室，建筑面积86.68平方米。该产权属于我个人所有，与其他人无争议。在我去世后该房产归我儿子芦宏伟所有，其他人无权干涉。本遗嘱委托卢文雨执行。……该遗嘱落款立遗嘱人处有钟某签字，遗嘱执行人处有卢文雨签字，在场见证人处有公证处工作人员签字。2000年1月4日原怀柔县公证处作出（2000）怀证字第603号公证书，对上述遗嘱予以公证。……该案审理过程中，我院依芦天申请调查取证。经查，1994年5月5日，拆迁人与被拆迁人卢一签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。1999年6月24日，依据上述拆迁补偿协议获得的×1号、×2号、×3号房屋均登记在卢一名下。2006年6月7日，卢一与芦宏伟签订《房产买卖协议书》，约定将卢一×2号房屋以200000元的价格出售给芦宏伟。同日，×2号房屋登记于芦宏伟名下（京房权证怀私移字第×1号）。2006年7月14日，卢一与芦宏伟签订《房产买卖协议书》，约定卢一将×1号房屋以180000元的价格出售给芦宏伟。同日，×1号房屋登记于芦宏伟名下（京房权证怀私移字第×2号）。2007年6月19日，卢一与卢生签订《房产买卖协议书》，约定卢一将×3号房屋以170000元的价格出售给卢生。同日，×3号房屋登记于卢生名下。该案审理过程中，经本院询问，对于上述房屋交付后的居住使用情况，双方当事人均认可涉诉房屋于1995年交付使用，其中×1号房屋自交付后一直由芦天居住使用至今；×2号房屋交付后由高立平、钟某、卢一、芦宏伟共同居住，后高立平搬出，钟某去世，卢一与芦宏伟在×2号房屋居住至今；×3号房屋交付后出租给他人，由钟某收取租金，2000年1月8日后房屋租金由卢生收取，高立平去世前曾在×3号房屋居住，现×3号房屋已由卢生出售给他人，并实际交付。我院经审查认为，争议的×1号、×2号、×3号房屋系通过拆迁补偿获得。根据双方当事人的陈述可以认定，被拆迁房屋系以卢一、钟某、高立平为主要家庭成员建设，三名子女在建房当时均未成年，故拆迁之前的房屋应认定为卢一、钟某、高立平共同出资出力所建，亦应认定为该三人共有。拆迁后，依据拆迁补偿协议获得三套房屋亦应认定为卢一、钟某、高立平共有。该三套房屋虽于当时均登记于卢一名下，但根据卢一、钟某、高立平签订的分家协议可以认定三人已就三套房屋产权的分配达成一致意见，即×1号房屋归卢一所有，×2号房屋归钟某所有，×3号房屋归高立平所有。该分家协议合法有效，亦在卢一、钟某、高立平之间具有法律约束力，三人对其分得房产均享有独立的处分权。卢一将×1号房屋出售给芦宏伟，钟某将×2号房屋以遗嘱的方式给予芦宏伟，高立平将×3号房屋以遗赠的方式给予卢生，上述法律行为均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。后上述房屋相继变更登记至芦宏伟及卢生名下。虽上述房屋均以签订买卖协议的方式完成所有权变动，但不影响房屋权属转移的法律效力。其中芦宏伟取得的×2号房屋因系在钟某去世之前过户至芦宏伟名下，故应认定为钟某对芦宏伟的赠与。故此芦宏伟为×2号房屋及×1号房屋的所有权人，卢生为×3号房屋的所有权人。上述房屋均不属于钟某的遗产，芦天要求继承上述房屋产权份额的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2018年7月27日，我院作出（2018）京0116民初4627号民事判决，判决如下：驳回芦天的全部诉讼请求。判决后芦天不服，提起上诉。二审审理过程中，芦天自愿申请撤回上诉。2018年9月29日。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终11996号民事裁定书，裁定如下：准许上诉人芦天撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。后本案依法恢复审理。
五、裁判结果
另查明，本案庭审中，四被告提供我院出具的案件受理通知书一份，用以证明芦天起诉卢一确认合同效力纠纷一案已于2018年10月24日由我院受理，本案的审理应以该案的审理结果为依据，应中止审理。该确认无效合同纠纷中芦天的诉讼请求为要求依法确认卢一与钟某、高立平签订的《分家协议》无效。该案的审理过程中，芦天及其诉讼代理人因不能在法院传票通知的时间出庭参与诉讼，故于2018年11月5日自愿撤回起诉。2018年11月26日本院通知双方当事人本案于2018年11月30日宣判，2018年11月28日芦天又一次将卢一起诉至法院，仍要求确认卢一与钟某、高立平签订的《分家协议》无效。
本院认为，按照法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在芦天起诉芦宏伟继承纠纷一案的审理过程中，法院已认定芦宏伟为本案涉案的×1室房屋的所有权人，且据此判决驳回芦天要求分配该房产份额的诉讼请求。该判决现已发生法律效力，本案中芦天等四被告作为涉案房屋的占有人均未提供证据证明其对涉案房屋有合法的产权或占有、使用的权利，故芦宏伟作为房屋的合法权利人有权要求四被告腾退房屋。芦宏伟此项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于芦宏伟要求四被告支付房屋使用费的诉讼请求，根据继承纠纷案件中查明的事实结合本案中双方当事人的陈述可以认定，涉案房屋自交付后一直由芦天及其家人居住使用，该居住使用系基于家庭成员之间的共同协商，芦宏伟对此亦知情并认可。芦宏伟取得涉案房屋产权后未及时主张芦天及其家人腾退房屋亦应视为其对芦天等人继续居住使用房屋的认可。考虑到双方当事人对房屋权属的争议较大，且在本案审理过程中系通过另案的继承纠纷查明事实，并认定房屋权利的最终归属，故此在房屋产权经法律程序确认前乃至本案判决生效前，芦宏伟均不宜向芦天等四被告主张房屋占用费。故此本案中芦宏伟向芦天等四被告主张房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。对于四被告以芦天另案起诉卢一确认分家协议无效为由，要求本案中止审理的主张，因该分家协议的效力已经在继承纠纷的生效判决中被确认为有效，故四被告再次起诉要求确认分家协议效力不能阻断本案排除妨害纠纷的审理，在继承纠纷案件判决的法律效力未被推翻前，本案的审理无须以芦天起诉要求确认分家协议无效案件的审理结果为依据。故此四被告此项辩称意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、芦天、刘青、刘丽、刘凡于本判决生效后十五日内将位于北京市怀柔区青春路×号楼×单元×1号房屋腾退给芦宏伟。
二、驳回芦宏伟的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
