北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
张洪德上诉请求：依法撤销（2015）一中民初字第47号判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定张洪德与铭高公司之间并无合法有效的书面买卖，更未支付房款，存在错误。2001年5月31日张洪德与铭高公司已经签订了《买卖契约》和《补充协议》购买北京市西城区皮库胡同2号楼2门101号房产（以下简称涉诉房屋），房屋总价款106万元，之后张洪德支付房款并使用房屋。当时只是由于铭高公司的原因，导致张洪德无法取得产权证书。2.张洪德与铭高公司于2002年4月9日签订的《协议书》是对2001年《买卖契约》和《补充协议》的变更，是双方真实意思的表示，应该合法有效。时至今日，张洪德一直居住在涉诉房屋并支付物业费、水电费等开支。故张洪德按照《协议书》的规定，有权优先购买涉案诉屋。3.一审法院对中景公司受让的债权是否已经清偿完毕或实际执行情况没有查明事实。中景公司从大天公司受让的（2001）一中民初字第5063号判决项下的全部债权即1000万美金，中景公司对涉诉房屋并未设置抵押权登记。一审法院对于中景公司在执行阶段的债权实际执行情况根本没有核实，本案中当年诉前保全查封北京市西城区皮库胡同二、四、六号房屋的范围七十余套房产，中景公司受让的债权是否已经清偿完毕或剩余多少未执行的情况，一审法院也没有核实清楚。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，张洪德和铭高公司签订涉诉房屋买卖合同的时间早于查封时间。在法院查封之前张洪德已经合法占有使用涉诉房屋，是铭高公司的原因没有给张洪德办理房屋过户手续，张洪德对此不存在过错，故一审法院应当立即停止对涉诉房屋的强制执行，并解除查封。
二、被上诉人辩称
中景公司辩称：不同意张洪德的上诉请求，请求法庭驳回其上诉请求，维持一审判决。张洪德与铭高公司2002年4月9日签订的《协议书》已经明确约定：前期签订的合同全部作废，且铭高公司已经将房款全部退还了张洪德，因此张洪德所述的房屋买卖合同仍然在履行是错误的。张洪德的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，无权要求解除对涉诉房屋的查封。
铭高公司未到庭进行答辩。
一审原告诉称
张洪德向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于北京市西城区皮库胡同2号楼2门101号房产（即涉诉房屋）的强制执行，并解除查封扣押；2.由被告承担一切诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2001年5月31日张洪德与铭高公司签订《买卖契约》，约定铭高公司将涉诉房屋出卖给张洪德，张洪德支付全额价款人民币106万元。铭高公司未给张洪德办理产权过户手续。2002年4月9日铭高公司与张洪德签订《协议书》，约定铭高公司将张洪德所付房款全部退回，张洪德可以免费居住涉诉房屋，能够办理产权过户时，张洪德可以原价优先购买涉诉房屋。协议后，张洪德收到铭高公司的全额106万元退款。但铭高公司一直未告知张洪德涉案房屋产权可以过户，且一直未与张洪德再行签订买卖合同。铭高公司亦未向张洪德主张退回房屋。张洪德称其在签订《买卖契约》前系以承租方式入住涉诉房屋，后一直在该房屋居住。
2001年日商岩井（香港）有限公司（后更名为双日（香港）有限公司，以下简称双日公司）起诉铭高公司时，法院于2001年10月29日作出（2001）一中民初字第5063号民事裁定，查封铭高公司的财产，其中包括涉诉房屋。（2015）一中执异字第687号变更执行主体的民事裁定，记载的相关事实：2004年11月28日，（2001）一中民初字第5063号民事判决书判决：一、铭高公司在其受让的北京市西城区皮库胡同二、四、六号房屋的范围内承担向双日公司赔偿损失的责任；二、驳回双日公司的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，因铭高公司未履行义务，双日公司向法院申请强制执行。2009年3月24日，双日公司与大天公司签订《债权转让协议》，将（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权转让给大天公司。2009年11月，大天公司与中景公司签订《债权转让协议》，大天公司将其受让的（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权转让给中景公司。2009年12月31日,铭高公司在其作为丁方所签订的《执行和解协议》中，确认其知悉（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权已由双日公司转让至中景公司名下的事实。铭高公司现在下落不明。
中景公司在申请执行过程中，张洪德对一审法院的执行提出案外人异议，该院于2014年11月26日作出(2014)一中执异字第291号执行裁定书，裁定驳回张洪德的异议申请。张洪德在收到该裁定的15日内提起本案诉讼。
一审法院认为
一审法院认为，本案系张洪德以涉诉房屋买受人身份提出的案外人执行异议之诉，本案争议焦点为张洪德与铭高公司之间就涉诉房屋是否存在合法有效的买卖关系。本案中，张洪德与铭高公司就涉诉房屋签订过两个合同。2001年5月31日双方签订了《买卖契约》，张洪德支付了对价，在合同并未履行完毕的情况下，又在《协议书》中一致确认《买卖契约》作废。因此，张洪德所持《买卖契约》已经终止，不再具有法律效力。从双方于2002年4月9日签订的《协议书》内容看，应为预约合同，不具有买卖合同的法律性质。综上，就涉诉房屋张洪德与铭高公司之间不具有合法有效的房屋买卖关系。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，权利人主张停止执行的条件是对金钱债权的执行，并且需同时具备上述四个条件，执行才能够得以终止。根据本案已查明的事实看，涉诉房屋的查封时间为2001年10月29日，此时张洪德与铭高公司之间并无合法有效的书面买卖合同，更未支付房款，因此张洪德对涉诉房屋阻却执行证据不足，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回张洪德的诉讼请求。
三、本院查明
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
四、本院认为
本院认为，关于张洪德与铭高公司之间就涉诉房屋是否存在合法有效的买卖关系。首先，张洪德与铭高公司于2002年4月9日签订的《协议书》确认了双方之前签订的《买卖契约》已作废，《买卖契约》不再具有法律效力。其次，双方在《协议书》中约定：张洪德免费居住涉诉房屋，待能够办理产权过户时原价优先购买涉诉房屋，该协议并不具有买卖合同的法律性质。因此，一审法院关于张洪德与铭高公司之间不具有合法有效的房屋买卖关系的认定正确。对于张洪德主张的其与铭高公司已签订涉诉房屋买卖合同，且时间早于法院查封时间的上诉理由，本院不予认可。由于本案是案外人执行异议之诉案件，审查焦点是张洪德就涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的权利，关于中景公司受让的债权是否已经清偿完毕或实际执行情况如何，不属于本案的审查范围。因此，对张洪德的这一上诉理由，本院不予认可。
综上所述，张洪德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
