北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）一、上诉人诉称
高小天上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判停止对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼3-C1号房屋（以下简称诉争房屋）的执行。事实和理由：一、上诉人购房行为发生在2002年9月26日，调房日期为2009年8月5日。原审不应当将调房日期作为上诉人“未能与盛和发公司在人民法院查封之前签订合法有效书面买卖合同”的事实与基础，对上诉人已购房后的调房分别割裂而谈。上诉人没有先前的购房无从谈及为上诉人调房的事实和基础，原审应当以尊重先前事实和买卖关系为基础，而不应单独就调房时点，做出片面性的判断与认定。上诉人调房是在北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）刘燕风法官的主持下被动调换的，上诉人系基于对人民法院主持公道的信任才同意调房的，上诉人不应为第三人的过错和违法行为承担民事责任；二、2008年11月7日的查封系因被上诉人对案件提起再审而引发查封，与进入执行程序中的执行查封两者名称、程序、事由均不同；原审在认定其中一项焦点问题“关于高小天所提执行异议具体指向的执行措施如何认定”时，认定2008年11月7日查封行为系有效的执行行为，实则为无法律依据错误的执行行为，2008年11月7日查封属无效查封，对上诉人不具有有效法律拘束力。三、本案第三人因自身债务涉及违反法律规定及侵害本案被上诉人各项权益的行为和后果，应当由本案第三人继续向被上诉人承担赔付责任。上诉人不应当成为本案第三人替罪待宰羔羊，由上诉人为第三人过错承担任何刑事与民事责任（刑事责任已由第三人法定代表人承担，民事责任应亦同如此）。四、上诉人为诉争房屋的真正业主，对该房屋享有物权人的全部权能，从购买1-3E房屋至调换到诉争房屋，上诉人对房屋已实际占有、居住使用、控制，长达十五年之久。综上，上诉人恳请二审法院能够充分考虑上诉人的实际情况与悲惨遭遇，依法改判停止对诉争房屋的执行。
二、被上诉人辩称
城乡集团辩称，一审法院判决驳回高小天的诉讼请求正确，综合全案来看，其换房行为发生在2009年8月5日，当时诉争房屋处于法院查封期间，故高小天并非善意的购房人，且不能对抗法院的查封行为，不能对抗我公司的执行。请求二审法院驳回高小天的上诉请求，维持一审判决。
盛和发公司述称，同意高小天的上诉意见，他确实是诉争房屋的善意买受人，也是因为我公司的过错给他造成了这么大的麻烦。
一审原告诉称
高小天向一审法院起诉请求：1.停止对诉争房屋的执行。2.判令由城乡集团承担本案诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年7月盛和发公司向广发行贷款，并将盛和家园2号楼部分房产（包含本案诉争房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，二中院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。后二中院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期欠付工程款，二中院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，二中院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括本案诉争房屋）。2004年6月2日，二中院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。
上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请二中院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（简称粤财公司）。二中院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
2009年8月5日，高小天与盛和发公司签订《换房说明》，约定：高小天于2002年9月26日从盛和发公司购买了北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园1号楼1-3E房屋，因盛和发公司与鸿润房地产开发有限公司房产纠纷，高小天应盛和发公司请求将1-3E房屋提供给盛和发公司并交给北京市第一中级人民法院，盛和发公司同时提供给高小天北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼3-C1房屋置换。因两套房屋存在面积差，高小天同意按8000元每平方米价格向盛和发公司补偿面积差共计20万元整，于盛和发公司通知办理房屋产权证时一次性交付。2009年9月9日，高小天与北京盛东方物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》。现诉争房屋由高小天控制、使用，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。
2007年12月14日，二中院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除查封；同日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除轮候查封，诉争房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年11月7日，二中院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，因上级法院就本案相关联案件拟提起再审，可能会影响到本案财产的处置，故对盛和家园2号楼27套房产予以查封，诉争房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内，截至本案一审审理期间仍为查封状态。
2011年，盛和家园部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求解除查封。二中院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人，生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此裁定驳回了购房人的起诉。购房人不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2012年作出维持裁定，但同时指出：争议房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故本案对该诉不予处理，当事人可另诉解决。
2012年，上述购房人再次以城乡集团及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。2012年5月，二中院执行部门以盛和发公司法定代表人杨振及前任法定代表人杨晓北故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨振、杨晓北涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案诉争房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月24日向二中院寄送《立案告知书》，函告该院，杨振的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。二中院经审理认为：公安机关就盛和发公司法定代表人杨振处分包括诉争房屋在内的查封房屋涉嫌“非法处置查封财产罪”立案侦查，则盛和发公司将诉争房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨振处置房屋是否涉嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对诉争房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。据此裁定驳回了购房人的起诉。
2015年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决，认定：2005年2月至2008年2月，杨振明知“盛和家园”项目2号楼部分房产已经被北京市第二中级人民法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王均青等14人。杨振无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应予惩处。据此判决杨振犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨振不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间杨振表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为杨振在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判，判决杨振犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限从判决确定之日起计算）。
2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。
2016年12月8日，二中院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案诉争房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。
诉讼中，高小天称其以现金形式交付1-3E房款，其中2002年9月26日缴纳35万元，入住一两年后盛和发公司要求补交房款，故补交24万余元，盛和发公司2006年8月3日为其开具发票，载明收到购房款596667元。换房所需补交的差额尚未缴纳。城乡集团对上述付款情况不予认可。盛和发公司对付款情况予以认可。
一审法院认为
一审法院认为，一、诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被二中院查封。针对诉争房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施，此前的执行行为已经于2007年12月14日解除。据此，法院认定高小天所提执行异议具体指向的执行措施为二中院2008年11月7日采取的查封措施。二、虽高小天称2002年即与盛和发公司就其他房屋签订过《商品房买卖合同》，但针对高小天诉讼请求所要求停止执行的诉争房屋，高小天与盛和发公司签订《换房说明》的时间为2009年8月5日，此时房屋处于查封状态。诉争房屋虽系广发行借款的抵押物，但广发行此前未明确提出过要求确认合同无效的主张，亦未有生效判决对该合同效力予以否定，现广发行转让给粤财公司的债权已全部实现，粤财公司也同意解除其上的抵押登记，故对城乡集团所称该合同无效的意见不予采纳。虽合同合法有效，但签订于查封期间，故法院认为高小天未能与盛和发公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。综上，高小天要求停止对诉争房屋执行的异议请求，缺乏法律依据。判决：驳回高小天的诉讼请求。
三、本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年7月29日，高小天之姐高莉、王宝崧（时任盛和发公司总经理）、王志刚（盛和发公司职员）、李心生（时任北京鸿润房地产开发有限公司总经理）在一中院执行法官刘燕风主持下就调换房屋用于执行的事宜进行谈话，并制作了谈话笔录。根据谈话笔录记载的内容，可以认定时任盛和发公司总经理的王宝崧向高小天之姐高莉告知了诉争房屋存在被二中院查封的情况。
四、本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被查封。针对诉争房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施。据此，应认定高小天所提执行异议具体指向的执行措施为2008年11月7日采取的查封措施。虽高小天称2002年即与盛和发公司就其他房屋签订过《商品房买卖合同》，但针对高小天诉讼请求所要求停止执行的诉争房屋，高小天系于2009年8月5日通过与盛和发公司签订《换房说明》的方式置换而来，该置换行为发生于二中院2008年11月7日采取的查封措施之后，且根据2009年7月29日一中院谈话笔录的内容可知，高小天在置换房屋时对于诉争房屋被二中院查封的情况应当是知情的，在盛和发公司已告知其涉案房屋存在查封的情况下，高小天作为置换房屋的相对方，应当对于诉争房屋上是否存在查封以及查封的具体状况予以充分了解和询问，其与盛和发公司自愿签订《换房说明》、从事换房行为的后果应由高小天与盛和发公司承担。综上，本院认为高小天未能与盛和发公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
