北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
姚涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判姚涛与高丽华于2009年8月14日签订的《房屋买卖协议》解除；2.一审、二审的诉讼费用由高丽华承担。事实与理由：一、一审法院驳回起诉理由第二条属于认定事实错误，适用法律不当。1.协议约定“能够办理过户手续或办理产权证时”已明确过户时间；2.姚涛依据合同法第九十四条行使法定解除权，而非约定解除权。二、一审法院驳回起诉理由第一条、第三条属于认定事实不清，没有完整的反映案件事实。1.因影响姚一购买学区房，姚涛催告高丽华办理过户手续后，高丽华仍拒不履行，姚涛有权解除合同；2.涉案房屋登记在案外人姚一名下，姚一可以随时协助高丽华办理过户手续。三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定作出判决，属于适用法律错误。
二、被上诉人辩称
高丽华辩称：同意一审判决,不同意姚涛的上诉请求。一、姚涛与高丽华于《房屋买卖协议》中未明确具体过户日期。即使是现在将房屋过户，亦符合合同的约定。要求姚涛配合过户为高丽华的权利，姚涛无权在自己方便的时间要求高丽华行使权利。二、姚涛与高丽华于《房屋买卖协议》中未约定逾期办理过户手续的违约责任，故姚涛要求支付违约金的诉讼请求被驳回符合事实及法律规定。姚涛交付房屋，高丽华支付购房房款，《房屋买卖协议》主要义务已经实际履行完毕，故无从谈起合同解除及违约责任的问题。
姚涛向一审法院起诉请求：确认姚涛、高丽华于2009年8月14日签订的《房屋买卖协议》解除；判令高丽华承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年8月14日，姚涛（卖方）与高丽华（买方）在北京市通州区台湖镇法律服务所见证下签订《房屋买卖协议》，主要约定：1.卖方出卖房产坐落于北京市通州区台湖镇定海园×××号一居室以下简称×××号房屋。2.卖方于2009年8月24日之前将上述房产交于买方。3.买方于2009年8月17日之前将上述房产全部价款490000元，及2009年8月至2013年8月的物业费、取暖费14000元，共计504000元交于卖方。4.上述房产的所有权于房产价款及物业费、取暖费交付之日起转移给买方。5.卖方保证出售的房产与第三人无其他纠纷，且该房产没有进行任何形式的抵押；因出售此房引起的任何纠纷均由卖方自行解决。6.卖方在上述房屋能够办理过户手续或办理产权证时，协助买方办理相关过户手续，所需费用由买方承担。协议还约定了其他内容。《房屋买卖协议》后，双方依约履行房屋买卖协议，姚涛将房屋交付高丽华，高丽华将相关款项给付姚涛。高丽华入住×××号房屋后，对该房屋进行了装修并一直居住至今。2017年4月12日，×××号房屋的所有权证登记在案外人姚一名下。
庭审中，姚涛称×××号房屋系基于拆迁安置而来。被安置人为姚涛、姚涛之子姚一、姚一妻子刘凡、姚一与刘凡的儿子姚波。姚涛还称卖房事宜姚一和刘凡均知情。×××号房屋的房产证于2017年6月下发后，姚涛通过微信、电话的形式要求将×××号房屋的产权过户到高丽华名下。为此，刘凡联系过高丽华。高丽华表示在台湖镇法律服务所签订房屋买卖协议之时姚一和刘凡也是在场人。
姚涛向法庭举证提交了继续履行《房屋买卖协议》通知书及2017年12月27日快递签收记录截图、解除《房屋买卖协议》通知书及2018年2月10日快递签收记录截图，在继续履行《房屋买卖协议》通知书上载有“我方现以书面形式再次通知您：请您于2018年1月29日前与我方办理房屋相关过户手续”等。解除《房屋买卖协议》通知书上载有“自贵方收到本函之日起解除双方于2009年8月14日签订的《房屋买卖协议》”高丽华对上述两组证据的真实性认可。姚涛称在向高丽华邮寄书面继续履行《房屋买卖协议》及解除《房屋买卖协议》通知书后，高丽华未办理过户手续，故依据合同法第九十四条行使法定的合同解除权。高丽华表示涉案×××号房屋于2014年登记在案外人姚一名下，因此姚涛一个人配合高丽华办理产权过户是不能实现的。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姚涛、高丽华双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。姚涛以高丽华并未按照其邮寄的继续履行以及解除合同的通知及时办理过户事宜为由主张解除双方之间的《房屋买卖协议》，依据不足，法院不予支持，具体理由如下：第一，2009年8月14日，姚涛、高丽华双方签订《房屋买卖协议》后，高丽华依约给付姚涛全部购房款后，姚涛将涉案×××号房屋交付高丽华，高丽华将×××号房屋进行了装修并居住使用至今。第二，姚涛、高丽华双方在《房屋买卖协议》中并未对过户具体时间以及任何一方逾期办理过户手续的违约责任进行约定。第三，现×××号房屋的所有权证登记在案外人姚一名下，仅有高丽华及姚涛之间的配合并不能完全完成×××号房屋的所有权过户手续。综上，姚涛的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，一审法院判决：驳回姚涛的诉讼请求。
三、本院查明
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
四、本院认为
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姚涛与高丽华于2009年8月14日签订的《房屋买卖协议》属双方真实意思表示，内容亦不违法或者侵害第三人利益，应属有效，双方均应秉承诚实信用原则行使权利，履行义务。在实际履行过程中，双方已依约完成付款和交房义务，高丽华亦实际装修入住×××号房屋内至今，在能够办理过户手续或办理产权证时，因高丽华不符合限购政策而无法直接过户至高丽华名下，双方发生纠纷。《房屋买卖协议》第6条约定“卖方在上述房屋能够办理过户手续或办理产权证时，协助买方办理相关手续，所需费用由买方承担”，该条款约定从文意理解应属卖方配合过户义务之约定，并非对过户截止时间的限定，姚涛认为合同约定了过户时间的上诉意见，本院不予采纳。但从合同目的出发，双方应在条件成就后的合理时间内及时办理过户手续，姚涛应保证有权处分×××号房屋所有权，并与第三人无其他纠纷，但其在未通知高丽华的情况下，将×××号房屋所有权登记至案外人姚一名下，其虽称姚一同意2018年2月8日前将×××号房屋过户至高丽华名下，但未提供相应证据。因缔结合同时，双方未对因高丽华购房人资格所产生的影响作明确约定，在此情况下，姚涛致函要求高丽华在一个月内办理过户手续，之后又主张行使法定解除权单方解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，姚涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
五、二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
