北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案件：
上诉人：郑某
被上诉人：权某
2007年1月上诉人郑某与被上诉人权某签署房屋出租合同，郑某将坐落于某地的房子转租给权某使用，租赁期为1年，租金为35000元。2008年1月期满后，彼此又再次签订协议书，租约2年。可是，2008年10月后，被上诉人权某拒交房租，并再次使用租赁的房子。期间，该地土地利用规划管理处通告权某，该房子为违章建筑，规定郑某期限拆卸。现上诉人郑某因被上诉人权某未付房租，诉至法院，规定被上诉人腾房并给付托欠房租35000元。原告诉他称：彼此订有租赁合同，上诉人早已如期交货房子，被上诉人租房子拒交房租违背法律法规，危害了上诉人的经济发展权益，规定依照协议书付款剩下的房租。
被上诉人则辩称：彼此订有租房合同是客观事实，可是上诉人租赁的系违章建筑，无合理合法的不动产登记证或别的盖房办理手续，故协议书是违反规定的，违反规定协议书自始失效。并且导致失效的缘故在上诉人，被上诉人无过错责任。因此自身沒有付款剩下房租的义务。
法院查证：
法院经案件审理觉得，上诉人对系争房子无不动产登记证或别的合理合法办理手续，租赁的是违章建筑。原、被上诉人彼此所订房屋出租合同违背了國家的相关要求，属失效协议书。导致失效协议书的关键义务取决于上诉人，但被上诉人在签订合同时未核查对系争房子的所有权是不是详细，也存有必须的过失。上诉人就违章建筑租赁而规定被上诉人付款房租的诉请，于法无据，未予适用。上诉人已扣除的房租和被上诉人尚欠的房租，都属上诉人的违法所得，还应收交。
律师评价：
专业房地产律师靳双权觉得此案的异议聚焦就是说违章建筑是不是能够租赁的问题。
1.什么叫违章建筑?
违章建筑，就是指违背法律法规、政策法规在城市规划区内，未获得工程建设施工许可证或是违背工程项目施工许可证要求基本建设的工程建筑或采用蒙骗方式骗领准许而在建、改建和改造的工程建筑，严重危害城乡规划的工程建筑。依据在我国《大城市房子所有权注册登记管理条例》的有关要求，违法建筑包括：(1)未申请办理或申请办理未得到准许整体规划工程项目许可证书，未获得土地施工许可证和工程建设许可证书而完工的工程建筑;
(2)违背工程建设施工许可证的要求基本建设的工程建筑;(3)私改了整体规划使用特性基本建设的工程建筑;(4)私自将临时性工程建筑基本建设为永久的工程建筑。违法建筑最关键的特点就是说不具备合理合法，即违法建筑是没受法律法规维护的。因为其违背了法律法规、政策法规的禁止性要求，因此应当不授予被告方使用权，不可以依规开展房权注册登记。
2.出租方针对违法建筑沒有使用权，不能租赁
依据《中华人民共和国大城市房地产管理法》(下称《大城市房地产管理法》)第52条要求，“房产租赁，就是指房屋产权人做为出租方将其租房给承租方使用，由承租方向出租方付款房租的个人行为。”看得见，有权利对房子开展租赁的人须对房子具有使用权，最少也应当具备支配权基本。此案中，上诉人仍未依规获得不动产权证书的房子，其租赁的房子归属于违章建筑，依据法律法规，无法租用。融合在我国《民法总则》第73条、第68条、第136条的要求，违背法律法规或社会发展集体利益的民事行为能力失效。失效的民事行为能力，从个人行为刚开始时也不具备法律法规约束。法律法规对无效民事行为的解决要求了几种方法：退还资产、损失赔偿、追讨非法所得。就此案来讲，因为上诉人不具备不动产权证书，其出租房屋的个人行为违背法律法规，租赁合同失效，对于，上诉人是具备过失的，理应收交不法扣除的房子房租。而针对被上诉人，其在签署房屋出租合同时沒有尽到需有的留意核查责任，针对协议书的失效亦具备必须的过失，应担负相对的义务。承租方在租房子期内使用了房子，协议书失效后，其并不是向出租方退还早已开展的房子使用。因此，承租方对房子的使用组成非法所得，故按承诺理应付款而并未付款的房租为其非法所得，还应收交。
