北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告李万英向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告双方签订的《房屋认购书》；二、请求判令被告立即向原告双倍返还定金6万元；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系中国农业银行股份有限公司玉溪市分行的内部职工。2016年3月2日，中国农业银行股份有限公司玉溪市分行工会委员会办公室（以下简称农行工会办公室）代理原告与被告签订《商品房团购协议书》。该协议书主要约定农行工会办公室组织单位所属员工购买被告即将开发的住宅小区商品房，住宅小区位于玉溪市红塔区红龙路旁“云南高阳工贸有限公司”厂区，暂定名“金穗苑”，被告用于建设该小区的土地面积不少于7000㎡，应当取得70年住宅用地使用权。该项目应当五证齐全，即取得商品房开发所需的70年土地使用权证、项目立项批复、建设项目规划许可证、建设项目施工许可证及商品房预售许可证；被告保证“金穗苑”住宅小区商品房销售均价为3200元/㎡，不得以任何理由提高售价。农行工会办公室保证于被告取得开发“金穗苑”住宅小区70年土地使用权证之日起15个工作日内，按户型120㎡、180㎡和260㎡每套商品房分别预付定金3万元、4万元、5万元；被告取得《商品房预售许可证》之日起7个工作日内，由被告于购房地签订《商品房买卖合同》；被告应当于建设主管部门批复开工之日起18个月内将验收合格的房屋交给乙方的购房员工，被告在本协议签订后30个月内仍未将经验收合格的商品住宅交给乙方购房员工时，除应按延期交房承担违约责任外，还应赔偿损失；乙方员工可以不购买已认购的房屋。被告违反本协议约定，延期交房时，应按每月支付乙方购房员工已交房款1.5%的违约金。该协议还针对其他事项作了具体明确的约定。
原告依据前述《商品房团购协议书》于2017年12月9日与被告签订了《房屋认购书》，并于2017年12月15日向被告一次性支付了认购房定金3万元。2018年5月14日，被告承诺用于建盖“金穗苑”住宅小区的土地被玉溪市中级人民法院查封，被告在中国农业银行玉溪银兴支行的存款账户被玉溪市中级人民法院冻结。现被告已经无法建盖《商品房团购协议书》及《房屋认购书》中所约定的商品房，无法履行其应履行的与原告签订商品房买卖合同及交付商品房的义务。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。
被告辩称
被告同乐地产答辩称，一、“金穗苑”小区的开发完全是由农行玉溪分行主导控制，被告同乐地产仅负责项目执行。被告的公章由农行玉溪红塔支行负责保管和用印，开发资金也由农行玉溪红塔支行全程监管审核，被告员工工资也由该行代发；二、原告认为被告同乐地产违约的理由不成立：首先被告自签订上述相关协议后，一直积极努力履行责任和义务，已经取得国有土地使用权证并具备规划设计条件，目前正在开展“三通一平”等现场施工，所有工作都在有序进行中。其次，依据原被告双方签订的《房屋认购书》第五条交接房约定：甲方应于建设主管部门批复开工之日起18个月内将验收合格的房屋交给乙方（包括绿化等附属工程），建设主管部门还未批复开工，被告没有违约。关于原告主张预期违约，虽然玉溪高新集团资本管理股份有限公司对同乐地产提起借款诉讼并查封冻结相关财产，但被告可售现房价值就超过5000万元，现有资产大于所欠债务，完全有还款能力，并不影响小区的开发，更未违反房屋认购书的约定；三、原告购房价格极为优惠，被告没有损害原告利益。综上所述，被告没有违约，更没有损害原告的任何利益，请求人民法院查明事实真相，依法作出裁判。
本案审理过程中，原告提供了以下证据：
一、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份信息。
二、企业信用信息公示报告，证明被告的工商登记情况。
三、1、《商品房团购协议书》；2、《房屋认购书》。证明：原、被告双方的商品房预约合同关系。
四、收据，证明原告已交付被告购房定金30000元。
五、财产保全说明，证明被告同乐地产用于开发的土地，2018年5月14日已经被玉溪市中级人民法院查封，被告的账户也于2018年5月11日被玉溪市中级人民法院冻结。原、被告之间的商品房预约合同已无法履行。
原告说明，根据农行工会委员会与被告签订团购协议书第七条三项，从合同签订起，被告应当于30个月内交付验收合格的房屋，从合同签订到现在已经30个月，被告还没有完成任何开发项目，也没有取得商品房预售许可证。另外，按《中华人民共和国合同法》第94条规定，被告用于开发的土地及资金全部都被法院查封冻结，被告没有办法继续履行合同，取得商品房预售许可证，没有办法与原告签订正式合同，已经构成预期违约。被告对团购协议书构成根本违约，对于房屋认购书构成预期违约。
本院查明
经质证，被告对第一、第二组证据认可无异。对第三组证据认为团购协议是农行工会办公室与被告签订，与本案不具有关联性，且团购协议已经被双方2017年12月11日的会议纪要确认废止，原告说被告违反团购协议已经失去基础，双方现在仅受农行员工个人与被告签订的《房屋认购书》的约束。农行如果认为没有废止，可以另案起诉。根据认购书的规定，并非被告方违约，而是原告方一部分人有意毁约恶意挑起诉讼。对第四组证据认可无异，但认为钱是由农行玉溪分行监管，同乐地产没有权力动一分钱。对第五组证据认可无异，但认为中院的案件还没有出结果，事实还没有成立，不能作为本案证据。针对原告认为被告预期违约的问题，被告认为案件还没有结果，事实没有确定，这个项目还可以继续开发，不存在预期违约的情况。
原告补充说明，团购协议书是因农行的员工认购的房屋比较多，所以由农行工会办公室代员工签订，与本案具有关联性。团购协议书并没有明示被废止。
被告为证明其诉讼主张提供了以下证据：
一、2017年8月24日同乐地产与农行玉溪红塔支行签订的《印章交接单》，证明被告公章由农行玉溪红塔支行管理和控制，现由农行的普长德保管。
二、2017年12月6日同乐地产与农行玉溪红塔支行签订的《资金监管协议》，证明同乐地产所有资金由农行玉溪红塔支行监管和控制。
三、2016年11月1日同乐地产与农行玉溪红塔支行签订的《代发工资服务协议》，证明同乐地产员工工资由农行玉溪红塔支行审核代发，并且已经拖欠数月未发被告员工工资。
四、同乐地产现有可售商品房价值测算表，证明同乐地产现有可处置商品房价值有5000多万元，远大于所欠债务2000多万元。
五、同乐地产与农行的会议纪要，证明2017年12月11日农行负责人与被告负责人通过会议达成一致，将2016年3月2日中国农业银行股份有限公司玉溪分行工会委员会办公室与被告签订的《商品房团购协议书》废止，该认购协议已不能作为证据使用。
上述证据综合证明：金穗苑小区开发从头至尾由农行玉溪分行主导控制，同乐地产仅负责项目开发的执行工作，同乐地产并未违约，本系列诉讼案件完全是极少数人挑起的闹剧。
经质证，原告认为第一、第二和第三组证据虽然真实但与本案无关联性，对第四组证据不予以认可，认为被告如果有资产可以还账，土地就不会被查封。对第五证据的真实性予以认可，但会议纪要明确要以正式协议为准，但双方没有签订正式协议。
本院认为
本院认为，原告提供的五组证据被告对真实性均无异议，本院予以采信。第三组证据的商品房团购协议虽然是农行工会办公室与被告签订，但农行工会办公室是作为团购房代表与被告签订合同，内容是明确农行职工团购被告开发商品房的房屋数量、车位数量、价格、交接房、违约责任等具体问题，与本案具有关联性。被告提交的第一组、第二组和第三组证据能证明双方存在多种的合作关系，但与本案商品房认购没有直接的法律关系，与本案不具有关联性。第四组证据是被告自己的估算，不是有资质的第三方的专业评估结论，不能作为认定事实上的依据。第五组证据原告对真实性无异议，本院予以采信。
经审理，本院认定以下事实：
云南同乐集团太阳能有限公司等被告同乐地产的关联公司拖欠中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行（以下简称农行红塔支行）贷款未还。被告准备开发位于玉溪市红塔区红龙路旁其关联公司“云南高阳工贸有限公司”厂区的商品房作为农行玉溪市分行的员工定制小区。2016年3月2日，开发方同乐地产（甲方）与团购组织方农行工会办公室（乙方）签订了《商品房团购协议书》，约定小区位于玉溪市红塔区红龙路旁“云南高阳工贸有限公司”厂区，该小区作为乙方员工专属定制小区，暂定名为“金穗苑”。第二条甲方的基本义务中约定：甲方在乙方所属机构开立专户进行收付，并接受乙方监督。第三条乙方的义务中规定：乙方组织购房员工及时交付定金、房款。第四条房价及房款交付中第(2)目规定：乙方保证购房员工于甲方取得开发“金穗苑”住宅小区70年土地使用权证之日起15个工作日内，按户型120平方米，180平方米和260平方米每套商品房分别预付定金3万元、4万元和5万元。第七条交接房第1项规定：甲方应当于建设主管部门批复开工之日起18个月内将验收合格的房屋交付给乙方员工。第3项规定：甲方在本协议签订后30个月内仍未将验收合格备案的商品房交给乙方员工时，除按延期交房承担违约责任外，还应赔偿损失；乙方员工可以不购买已认购房屋。协议还对违约责任等作了约定。
2016年11月1日，同乐地产与农行玉溪红塔支行签订《代发工资服务协议》，同乐地产员工工资由农行玉溪红塔支行代发。2017年8月24日，同乐地产与农行玉溪红塔支行签订《印章交接单》，同乐地产公章由农行玉溪红塔支行保管并监督使用。
2017年12月6日，同乐地产与农行玉溪红塔支行签订的《资金监管协议》，同乐地产所有资金由农行玉溪红塔支行进行监管。
2017年12月9日，本案被告同乐地产（甲方、出卖人）与原告李万英（乙方，买受人）签订《房屋认购书》，约定：根据甲方与乙方委托代理人农行工会办公室签订的《商品房团购协议》约定，现乙方选定建筑面积120平方米房屋一套，乙方在签订本认购书时自愿支付30000元定金给甲方。因甲方是乙方委托建设房屋，相关优惠按团购协议执行，乙方所缴纳款项存入指定账户并由农行监管。甲方根据交款金额开具收据。此过程由农行指定专人全程监督。第三条第2项规定：乙方不能按本认购书约定与甲方签订购房合同，甲方视为乙方放弃购房，乙方已交定金不予退还，本认购书项下房屋由甲方自行处置，本认购书自动解除。第3项规定：若乙方在签订本认购书后要求退房的，则甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。第五条规定：甲方应于建设主管部门批复开工之日起18个月内将验收合格的房屋交付乙方。认购协议签订后，原告李万英于2017年12月15日交付了被告同乐地产购房定金30000元，被告开具了收据。
2017年12月11日，农行玉溪市分行原行长李永纯，农行红塔支行行长刘跃辉，工会办主任杨青，风险部经理普长德和冯冰与被告同乐地产负责人周正高、史恒福、赵茜在农行玉溪市分行召开专题会议研究资金监管和项目推进问题。会议由普长德做了记录，形成会议纪要。会议内容：1、同乐地产资金监管申请表由农行及同乐地产相关人员申报、审核，最终由同乐地产负责人或授权人审批；4、原农行工会办公室与同乐地产签订的协议（2016年3月2日签订）废止，由购房员工与同乐地产直接形成买卖合同关系。5、2017年12月13日，农行工会办公室将所有资料、清单移交给同乐地产。截止移交日农行团购房共103套。此时间段后再有新增客户，由同乐地产自行决定，农行不再参与。与会人员都在会议纪要上签了字。其中李永纯在会议纪要上补写了“另：相关事宜以正式协议为准”的内容。
从签订上述认购协议至今，被告开发“金穗苑”住宅小区工作现仅取得开发用地的土地使用证，规划许可证等其他证照还未取得。玉溪高新集团资本管理股份有限公司与被告同乐地产发生借贷纠纷向玉溪市中级人民法院提起诉讼。经玉溪高新集团资本管理股份有限公司申请，玉溪市中级人民法院2018年5月14日对被告同乐地产用于开发“金穗苑”住宅小区的土地使用权进行了查封，2018年5月11日对被告同乐地产的账户进行了冻结。向被告团购房屋的农行员工知道被告用于建设“金穗苑”住宅小区的土地使用权被法院查封，被告账户也被法院冻结后，向农行玉溪市分行反映，要求解除合同，双倍返还已交定金。双方均协商未果，李万英等原告向本院起诉。
本院认为，本案双方争议的焦点是被告是否已经违约或者预期违约。原告主张被告已经违约的依据是农行工会办公室与被告2016年3月2日签订了《商品房团购协议书》，特别是该协议书第七条第3项甲方在本协议签订后30个月内仍未将验收合格备案的商品房交给乙方员工时，除按延期交房承担违约责任外，还应赔偿损失；乙方员工可以不购买已认购房屋的规定。按照该规定，被告已经实际违约。但是，农行相关负责人与被告同乐地产相关负责人2017年12月11日签订的《会议纪要》第4条已经明确表示原农行工会办公室与同乐地产2016年3月2日签订的上述团购协议废止，该会议纪要双方意思表示清楚明了，已经对解除团购协议达成一致意见，虽然之后没有签订正式协议，但不影响会议纪要的法律效力。因此，农行工会办公室与被告2016年3月2日签订的《商品房团购协议书》已经解除，不能作为原告主张被告违约的依据，原告主张被告已经实际违约不能成立。
关于原告主张被告预期违约问题。预期违约是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期限到来时将不履行合同，或者其行为表明在履行期限到来时将不可能履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原被告签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。虽然该认购书约定的交房期限还未届满，被告没有具体明确的违约行为，但是合同项下的“金穗苑”住宅小区开发建设工作至今还只有取得土地使用证，因与玉溪高新集团资本管理股份有限公司发生借贷纠纷，被告用于开发“金穗苑”住宅小区的土地的使用权于2018年5月14日被玉溪市中级人民法院查封，被告的账户也于2018年5月11日被玉溪市中级人民法院冻结，而且被告及其关联企业还拖欠农行贷款未还，农行玉溪市分行和原告李万英等购房户有充分理由认为被告已经丧失继续履行合同的能力，难以继续按约推进房地产开发项目，原告向被告认购商品房的目的已经难以实现。因此，原告要求解除房屋认购协议的诉讼请求本院予以支持。
关于解除合同后的赔偿问题，农行工会办公室与被告签订了《商品房团购协议书》明确原告李万英等购房户交付被告的认购款性质为定金。原告与被告签订的《房屋认购书》也明确规定原告交给被告的30000元认购款为定金，第三条第2项还规定“乙方不能按本认购书约定与甲方签订购房合同，甲方视为乙方放弃购房，乙方已交定金不予退还，本认购书项下房屋由甲方自行处置，本认购书自动解除。”再次明确了原告违约将适用定金法则，被告不再退还原告所交定金。被告出具给原告的收据也明确所收款项为购房定金。因此本院认定原告交给被告的认购款性质为定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，违约责任以弥补守约方经济损失为主惩罚为辅。违约金的确定应当考虑违约造成的损失，合同的履行程度、当事人的过程等因素综合确定。预期违约是一种可能发生的违约，并不是实际违约，本案被告并没有实际违约，而是因为与案外人的经济纠纷导致用于开发的土地的使用权和账户被人民法院查封和冻结，被告在此情况下可能丧失继续履行合同的能力，原告签订合同的目的难以实现，或者有难以实现之虞，故而解除认购协议，与恶意违约、实际违约等情况应有所区别。在这种情况下适用定金法则对被告显失公平，且被告在本案诉讼中坚持自己未违约，商品房开发建设项目仍可能继续履行，不同意解除协议，更不同意承担违约责任，符合人民法院依法调整违约金的条件。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在解除原被告《房屋认购书》的情况下，应由被告返还原告交付的资金，并赔偿原告合理损失。对原告的损失，本院酌情考虑按同期中国人民银行一至五年期贷款年利率4.75%计算支付为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告李万英与被告云南同乐房地产开发有限公司2017年12月9日签订的《房屋认购书》；
二、由被告云南同乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李万英已交购房款30000元，并从2017年12月15日起按年利率4.75%计算赔偿原告损失至还清之日止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半征收计650元，由被告云南同乐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
