北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，2007年9月30日其与两被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角0号金桥太阳岛第12幢1单元1层10106号房屋以408894元出售于其。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告自交房之日起540日内办理完房产证，逾期还未办理完房产证按已付房价款的1%赔偿。合同签订后，其依据合同约定向被告支付了全部房款，并于2008年7月11日接收了合同约定的房屋。自其接收房屋至今早已超过540日，其仍未取得房地产权属证书。根据合同约定，被告已构成违约。因被告逾期办理房地产权属证书的违约行为，导致其不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，给其造成了合同约定的违约金所不能弥补的损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。故诉至法院，请求依法判令两被告按合同约定为原告办理房地产权属证书；支付逾期办理房产证的违约金8177.88元；两被告承担本案诉讼费。
被告辩称
被告鸿业房产公司辩称，2008年7月11日向原告交房后，其与被告玉龙房产公司一直在积极为原告办理房产证，目前房产证即将办好。原告支付的购房款408894元属实，依据其与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，由于被告方的原因逾期办理房产证的，支付涉案房款1%的违约金。原告诉请的违约金已超过合同约定。且原告与其签订的《购房补充协议书》约定，涉案房屋的一切法律责任由被告玉龙房产公司独立承担。因此，原告应要求被告玉龙房产公司承担，其对涉案事宜不承担责任。
被告玉龙房产公司辩称，原告所购房屋的房产证办理确已超出合同约定的期限，其愿承担合同约定的违约责任。但涉案房产证的拖延办理并非因其拒绝或故意拖延相关工作，而是由于另一被告鸿业房产公司一直拒绝缴纳契税导致的。涉案房屋系其与被告鸿业房产公司联合开发，《商品房买卖合同》系原告与被告鸿业房产公司所签。同时原告与其签订了《购房补充协议书》，该协议第二条明确约定，为便于办理按揭手续和房产证，由被告鸿业房产公司配合签订办理有关手续。被告鸿业房产公司收取了包括原告在内的450户业主缴纳的契税、维修基金、抵押登记费。其在开展为原告等业主办理房产证的业务过程中不断通过口头或书面方式要求被告鸿业房产公司配合完成契税缴纳，但被告鸿业房产公司不予配合，导致原告迟迟不能取得房产证。因此，对于原告房产证的迟延取得，被告鸿业房产公司应付完全责任。其愿意承担《商品房买卖合同》所规定的已付房款1%的违约金，对于原告提出的违约金应增至已付房款的2%，因原告未明确经济损失，且原告所购房屋升值部分已超出2%的违约金。故原告要求支付违约金8177.88元，无事实和法律依据。
本院查明
经审理查明，2007年9月30日，原告李立与被告鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告鸿业房产公司将位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角0号金桥太阳岛第12幢1单元1层10106号房以408894元售于原告。该合同列明被告鸿业房产公司是出卖人，合同双方签章处除被告鸿业房产公司的签章外亦有玉龙房产公司的签章。该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.在买受人付清全部房款和补充协议里的相关费用后，出卖人承诺自交房之日起540日之内办理完房产证。逾期还未办理完房产证按已付房价款的1%赔偿。同日，原告与被告鸿业房产公司、玉龙房产公司签订《购房补充协议书》，该协议书载明：本案所涉金桥太阳岛项目的10幢楼-15幢楼系二被告合作开发；由被告玉龙房产公司独立承担并负责10幢楼-15幢楼单体楼开发建设和销售的全部责任；原告购买的商品房实质出卖人为被告玉龙房产公司，原告同意由被告玉龙房产公司独立承担商品房买卖合同出卖方全部责任，为便于办理按揭和房产证，由被告鸿业房产公司配合签订办理上述有关手续。原告已于该日将房款付清。2008年7月11日,依合同约定原告付清了交房所涉费用后被告将房屋交付原告使用。自合同约定房屋交付原告至今,原告仍未取得该房屋权属证书。庭审中，被告玉龙房产公司称其迟迟未办房产证的主要原因是被告鸿业房产公司未积极的配合，未及时将涉案房屋的契税交至房管局。被告鸿业房产公司称，在被告玉龙房产公司将办理房产证的手续准备齐全后，其才可向房管局转账。
上述事实，有商品房买卖合同、购房补充协议、收款收据、承诺函、情况说明及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务，即在商品房买卖合同中，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。而我国的不动产物权变动除交付外还必须办理房屋所有权登记手续取得房屋所有权证书。合同双方当事人可在公平自愿的情况下协商履行该项义务的期限，出卖人不按约定期限履行的，应当承担违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，在买受人付清全部房款和补充协议里的相关费用后，出卖人承诺自交房之日起540日之内办理完房产证。逾期还未办理完房产证按已付房价款的1%赔偿。自2008年7月11日房屋交付至今二被告尚未履行合同所约定的房屋权属证书办理义务，二被告的行为已构成违约。二被告应当积极履行办证义务，并向原告支付合同约定的违约金。被告玉龙房产公司系楼盘的实际建设、销售者，且原告与二被告签订的购房补充协议中规定被告玉龙房产公司独立承担并负责房屋的建设和销售的全部责任，因此由于迟延办理房屋产权证书的违约行为而需给付原告违约金的责任应由被告玉龙房产公司承担。又由于被告鸿业房产公司以出卖人的名义与原告签订了房屋买卖合同，购房补充协议中亦约定其应配合办理房屋权属证书，且房屋办理房产证所需缴纳的契税亦在其账户，房产证的办理需要该公司及时向房产局缴纳契税,因此对于房屋权属证书的办理这一义务应由二被告连带承担责任。对于原告要求按已付房款的2%计算违约金一节，由于原告无证据证实其实际损失大于已付房款的1%，对于原告诉请的超出合同约定部分的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告陕西省鸿业房地产开发公司与被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内共同为原告李立办理位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角0号金桥太阳岛第12幢1单元1层10106号房屋的房屋所有权证。
二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告迟延办理房屋权属证书的违约金4088.94元。
三、驳回原告李立的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，原告已预交，由被告陕西玉龙房地产开发有限公司负担225元，于上述款项给付时一并给付原告，剩余25元由原告负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
