北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告金基公司诉称，原告是被告所住小区的物业管理公司，与小区业委会签订物业管理合同，被告自2009年7月起一直未向原告缴纳物业费等费用，催要无果，请求判令被告向原告支付自2009年7月1日至2011年10月31日的物业管理服务费11304.44元及实际计算至给付日止的违约金（计算至2011年10月31日为2142.80元，合计13447.24元）、至2011年10月31日的公摊水电费310元。
被告辩称
被告陈议、冯颖辩称，原告所述事实及理由无依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
本院查明
经审理查明，原告系金基唐城小区前期物业管理单位。被告夫妻因购买位于本市水西门大街X号金基唐城北X幢X座房屋，于2004年3月24日与南京金基房地产开发有限公司（以下简称金基房地产公司）签订商品房买卖契约，在附件中约定金基房地产公司已与原告签订前期物业服务合同，委托原告提供物业管理服务，被告愿遵守该前期物业服务合同约定内容，亦遵守金基房地产公司依法制订的业主临时公约，还约定业主入住前预交半年的物业管理费，物业管理费暂按1.85元／平方米收取，最终以物价部门核准的收费为准多退少补。二被告于2004年4月14日入住房屋。2009年10月7日原告与南京市金基唐城住宅小区业主委员会签订物业管理合同，约定小区业委会将被告所在小区委托原告实行物业管理，物业全体业主和使用人均应对履行合同承担相应责任。合同并约定了委托管理事项及期限、双方权利义务、物业管理服务质量及费用、违约责任等事项，其中写明物业管理服务费，住宅房屋为别墅由原告按建筑面积1.85元／平方米·月向业主收取，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。因被告未交纳2009年7月1日至2011年10月31日的物业管理服务费、公摊水电费，原告索要无果于2012年2月8日诉至法院，请求判令二被告给付自2009年7月1日至2011年10月31日的物业管理服务费11304.44元及计算至给付日止的违约金（计算至2011年10月31日为2142.80元，合计13447.24元）、至2011年10月31日的公摊水电费310元。
审理中，被告对原告提供的业户联络资料表、服务业限额发票记账联、物业管理委托合同、律师函复印件及邮寄凭证、网上打印的回执复印件、宁价房物字（2002）078号、（2004）093号、（2006）046号批复复印件，公摊水电费计算标准真实性不予确认，表示不清楚资料表填写的被告冯颖自然情况及证明被告缴纳半年物业费的记账凭证与缴费情况的事实有无出入、原告所发律师函有无收到，物业管理合同被告未看过，仅一页有签字盖章，无法确认内容真实性，合同不能证明是否应收取物业费或应收取的数额及合同履行情况，合同首页表明了小区占地，而对他人所用面积需未占用面积的业主缴纳费用有异议，物价局批复不能证明原告主张的收费标准有依据，原告认为收费按别墅标准需举证，而公摊水电费无票据佐证，无法证明原告主张公摊水电费的数额，确认原告提供的商品房买卖契约真实性，表示契约约定的内容与物业服务、诉讼无关，不能证明原告收取物业费标准，并强调被告欠交物业管理费和公摊水电费的事实、欠交数额需原告举证，别墅性质和物业费收费标准无合同约定和物价局批准，且本案已过诉讼时效。原告表示买卖契约、物业管理合同与物价局批复能证明原告收费依据，被告自入住后与开发公司有纠纷，后者代其缴纳了部分物业费，故原告主张的是自2009年7月1日起被告欠交的物业费及2007年7月1日起欠交的公摊水电费，原告按惯例于2010年初口头催缴被告所欠上年度下半年的费用。综上，因被告无证据推翻原告提供的证据，而物价局批复经查属实，法庭对原告当庭提供的证据均予认可。双方因意见迥异致无法调解。
另查明，南京市规划局于2002年8月8日对南京金基房地产开发有限公司下发的建设工程规划许可证中对水西门大街X号北A-G等11幢工程建筑用途明确为一般住宅，工程竣工验收备案表上载明金基唐城北二期别墅X幢工程经审查符合要求备案。经向南京市规划局调查，规划许可证中的一般住宅分低层、多层、小高层、高层住宅，其中低层住宅包含别墅。
以上事实有商品房买卖契约、物业管理合同等证据证实。
本院认为
本院认为，原告系金基唐城小区前期物业管理公司，后又与业委会签订物业管理合同，该合同是双方真实意思表示，符合法律规定，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。原告作为小区物业管理服务企业，已按约定履行了对小区房屋及公共配套设施管理维护等义务，二被告在商品房买卖契约中已知原告系小区前期物业管理公司，承诺遵守前期物业服务合同和业主临时公约，并作为小区业主接受了原告的管理及服务，应按约履行交纳物业管理服务费等费用的义务。在被告签订的商品房买卖契约中写明物管费暂按1.85元／平方米收取，原告与小区业委会签订的物业管理合同上写明别墅按1.85元／平方米收取，在宁价房物字（2004）093号南京市物价局对小区物管收费问题的批复中写明别墅收费标准由当事人协商确定，在宁价房（2009）264号南京市物价局关于物业服务收费管理中部分住宅项目适用标准的意见中，写明在物业服务收费管理和招投标中凡属于各类别墅（含拼联式、联排式别墅）的住宅项目物业管理公共服务收费实行市场调节价，住宅项目的界定应以市发改委、建委立项批文、规划部门建设工程规划许可证、国土、规划、建设部门批准文件等相关材料为依据，故被告所购北X幢X座房屋应按上述约定按1.85元／平方米·月交纳物业管理服务费。
综上所述，基于原、被告间的关系，原告提供了被告户已交纳至2009年6月30日的物业管理服务费的票据，诉请被告交纳此后的物业管理服务费及相关公摊水电费，被告对此期间的费用已交纳的举证责任应由被告承担。因被告无证据证明原告诉请的物业管理服务费及公摊水电费已交纳，又因被告拖欠的数年的公摊水电费涉及数年众多住户水电费票据的审核及计算，被告对此有异议可随时去原告处审核，且原告诉请的被告所欠四年多的公摊水电费310元数额亦属正常，而物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，综上，对二被告未交纳上述费用的抗辩，无事实及法律依据，本院均不予采信。故对原告要求二被告支付自2009年7月1日至2011年10月31日的物业管理服务费11304.44元及按日万分之五计算至给付日止的违约金、自2007年7月1日至2011年10月31日的公摊水电费310元的诉讼请求，本院予以支持，违约金自2010年1月1日原告催交日起计算为妥。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定精神，判决如下：
裁判结果
陈议、冯颖于本判决生效之日起三日内给付南京金基物业管理服务有限公司自2009年7月1日至2011年10月31日的物业管理服务费11304.44元及违约金（按日万分之五计算，自2010年1月1日起至给付日止）、自2007年7月1日至2011年10月31日的公摊水电费310元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由陈议、冯颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
