北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
再审申请人称/抗诉机关称
虞志意、杨毅申请再审称，原审对房屋所有权的认定存在错误，导致判决错误。
理由如下：1、原审被告作为户主申请并建造的房屋所有权归属明确。1987年的私人建房用地申请表表明，家庭在册人口6人，虞志意（表中名字虞志燕）名列其中，后建成楼房二幢一平即临城街道新后岸村大墩头62号。该房屋的所有权人建成当时为在册的6人。
2、房屋互换后产权归属是不变的。1995年，因原审被告虞增平在定海购房，为改善妹妹的居住条件，虞增平将上述楼房二幢一平与妹妹的4间平房互换，之后又对该4间平房进行翻修。原审认定互换后的房屋产权属于原审被告虞增平个人所有，显然是不符合物权变动的一般法理的。房屋所有权转移或消灭是需要（法定）原因的。互换是原审被告虞增平代表本户所有成员与其妹妹为代表的户所有成员之间的房屋互换，互换后房屋的所有权在本户所有成员没有放弃权利的情况下，其所有权人的组成和份额并不因此而改变。
3、临城房管所对互换后的房屋作出的产权证明书不能作为房屋属于原审被告虞增平单独所有的依据。2008年2月，临城房管所对互换后的房屋作出产权证明书，登记在原审被告虞增平一人名下。从农村房屋登记事实来看，登记在一人名下的农村房屋所有权视该户审批时的在册人口而定，属于家庭共有，并非简单按照产权证明书的登记作为依据。拆迁时，在符合当时政策的情况下，直接将房屋部分面积认定为再审申请人所有，符合农村房屋所有权的一般状态。原审置此实际情况于不顾，简单认为互换后房屋所有权为原审被告虞增平一人所有，连其配偶也没有份额，认定房屋析产行为系赠与行为，存在撤销情形，实为不妥。
4、拆迁时再审申请人分家析产取得房屋产权的行为并不侵犯原审被告虞增平的个人利益。被拆迁房屋面积145.07平方米,所有权人6人,人均24.18平方米,拆迁时原审被告虞增平取得41.07平方米,安置房屋一套已被执行,即便其继承祖母和父亲的份额,也不会超过实际取得的41.07平方米的原房屋份额。原审被告虞增平的债务均系其个人债务，其妻子无须承担责任。故拆迁时分家析产的行为并不侵犯原审被告虞增平的合法权益，也不存在赠与的情形，不存在可撤销情形。综上，原判对再审申请人名下房屋产权的定性存在错误，请求撤销原判，依法驳回被申请人冯静珠原审诉讼请求。
再审被申请人辩称
冯静珠辩称，被拆迁房屋并非再审申请人虞志意作为家庭在册人员申请批准建造。拆迁时的房屋系原审被告虞增平与其妹妹房屋置换后所得，其妹妹支付差价3万元，置换后房屋所有权发生了变化，虞增平原批准建造的房屋已经全部转让给其妹妹。置换后房屋的所有权属于原审被告虞增平。即使虞志意等人对原房屋享有共有权，其权益已被原审被告虞增平处分。临城房管所的产权证明书及后续安置过程证明虞增平对被安置房屋享有完全的所有权。虞志意能享有安置利益并非因其系被拆迁房屋的共有人，而是因其符合入赘条件，被拆迁房屋的产权并未发生变化，仍属虞增平所有。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审申请。
原审被告虞增平述称，借了钱，是要还人家的。但房屋并非属于其本人一人的。小女儿他们有份，其父母亲也有份。
原审原告冯静珠向本院起诉请求：1.判决撤销被告将原舟山市定海区××街道××后岸村××号房屋拆迁安置到舟山市定海区××新村××单元房屋的权利转让给第三人虞志意、杨毅的行为；2.第三人虞志意、杨毅将坐落于舟山市定海区××新村××单元的房屋返还给被告虞增平；3.被告及第三人共同赔偿原告为本次撤销权诉讼支出的律师代理费10000元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：判令撤销被告将坐落于舟山市定海区××新村××单元的房产赠与第三人的行为。本院原审认定事实：2008年2月，舟山市房地产管理处临城房管所出具《产权确认书》，确认坐落舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋（结构：砖木，层数1层、面积：145.07㎡）属被告虞增平所有。2008年2月27日，被告虞增平与舟山市新城综合开发建设有限公司签订《拆迁住宅房补偿安置意向协议》，双方约定：舟山市新城综合开发建设有限公司根据临城新区建设需要对被告虞增平坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋（面积：145.07㎡）进行拆迁，被告虞增平安置房预套户型为2套分别为80㎡户型。其中并约定了其他拆迁安置补偿的事项。
此后安置过程中，因被告虞增平的女儿虞志意在坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋拆迁时已婚，且系“在册农业户口，符合入赘条件”，故有关部门于2015年3月19日同意被告虞增平名下坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋作为两户安置，为简便手续，虞增平的《产权证明书》不变，征收补偿协议重新签订：一处安置房产以第三人虞志意、杨毅作为产权人，按照原房产（即坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋）中的104㎡签订产权调换协议，安置125㎡型排房一套，按规定结算；另一处安置房产以被告虞增平作为产权人，按原房产即坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××中××41.07㎡签订产权调换协议，安置80㎡型多层房产一套，超过60㎡以上部分按8000元/㎡购置，层次价另计算。
2015年3月30日，根据有关部门的前述意见，被告虞增平及第三人虞志意分别与征收人签订《征收集体土地房屋产权调换结算协议》，其中被告虞增平同意将舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋（建筑面积41.07㎡）交给征收人拆除，安置房为坐落于舟山市定海区××新村××单元××室的房产（建筑面积82.49㎡），原房产确权面积为被告虞增平分户所得。第三人虞志意同意将坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号房屋（建筑面积104㎡）交给征收人拆除，安置房为坐落于舟山市定海区××新村××单元的房产（建筑面积125.60㎡），原房产确权面积为第三人虞志意分户所得。2015年4月17日，第三人虞志意、杨毅按照《征收集体土地房屋产权调换结算协议》向舟山市住房和城乡建设局（临城）支付了194880元款项后，取得坐落于舟山市定海区××新村××单元的房产的所有权（建筑面积：125.60㎡，产权证号：舟房权证定字第××号）。
另查明，1、被告虞增平提出，坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房产系其本人所有；2、1987年5月30日，被告虞增平作为户主向相关部门提出建房申请获批，审批时的家庭成员有被告虞增平的妻子、两个女儿、祖母、父亲，其中一个女儿即第三人虞志意（当时名为虞志燕）。当时所建房屋已于1995年置换给被告虞增平的妹妹，被拆迁的坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋并非被告虞增平于1987年5月30日作为户主申请批准所建；3、原告为本案诉讼支出律师代理费10000元；4.被告虞增平与第三人虞志意系父女关系，第三人虞志意、杨毅系夫妻关系。
本院原审认为，坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房产并非被告虞增平作为户主申请批准所建，故不能以被告虞增平作为户主申请批准建房时的《私人建房用地申请表》作为确定该房屋所有权的依据。在被告及第三人缺乏证据证实第三人对坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号的房屋享有产权份额的情况下，本院采信《产权确认书》并据此认定舟山市定海区××街道××后岸村××号的房产系被告虞增平所有。舟山市定海区××街道××后岸村××号的房产拆迁过程中，被告虞增平先将其中的104㎡确权归第三人虞志意、杨毅所有，并基于此将本应由其取得的基于该104㎡的拆迁权益转让给第三人虞志意、杨毅，并由虞志意出面签订拆迁补偿协议，转让过程中，第三人虞志意、杨毅主张其支付了相应对价，但其支付的对象并非出让人被告虞增平，系其在被告虞增平转让的前述权益的基础上取得安置房屋的产权必须向征收部门支付的款项，故被告虞增平的前述行为系无偿转让。在被告虞增平未向原告偿还200000元本金及相应利息到期债务的情况下，其无偿转让前述权利的行为损害了原告的债权。且经审查，原告提起本案撤销权诉讼时，在被告虞增平转让行为发生之日起一年之内。因此，原告有权撤销被告虞增平无偿转让前述权利的行为，但撤销的范围以原告对被告虞增平享有的债权为限，第三人返还的范围也以此为限。
因被告虞增平无偿转让给第三人虞志意、杨毅前述权利的价值明显大于其对原告所负债务，故对被告虞增平无偿转让给第三人虞志意、杨毅的拆迁权利在价值200000元及以该200000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率计算的自2015年9月17日起至实际清偿之日止的利息范围内撤销，第三人亦在此范围内承担返还责任。鉴于被告虞增平系原告申请执行案件的被执行人，故第三人的返还以直接交付至本院执行局为妥。因第三人虞志意、杨毅取得坐落于舟山市定海区××新村××单元房产的产权并非基于被告虞增平无偿转让的前述权利直接取得，故不在撤销之列。原告同时要求被告虞增平支付其为行使本案撤销权支出的律师代理费10000元，该请求符合法律规定，本院予以支持。原告起诉时将虞志意、杨毅亦列为被告，但虞志意、杨毅作为受让人，其诉讼地位依法应为第三人，本院予以纠正，且原告为实现本案撤销权支出的10000元律师代理费其亦无须负担。
本院原审判决：1、撤销被告虞增平将其就坐落于舟山市定海区××街道××后岸村××号房产所享有的拆迁利益中200000元及以该200000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率计算的自2015年9月17日起至实际清偿之日止的利息范围内权利无偿转让给第三人虞志意、杨毅的行为；2、第三人虞志意、杨毅于本判决生效之日起五日内将200000元及以该200000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率计算的自2015年9月17日起至实际清偿之日止的利息返还被告虞增平（第三人虞志意、杨毅履行返还责任时不得将款项返还被告虞增平，应直接将款项交付本院执行局）；3、被告虞增平于本判决生效之日起五日内支付原告冯静珠为行使本案撤销权支出的律师代理费10000元；4、驳回原告冯静珠的其他诉讼请求。
本院查明
围绕当事人的再审请求，再审查明的事实与原审一致。另查明，1995年，虞增平作为户主与其妹妹的同村大墩头17号房屋进行置换，拆迁时，各自按照置换后的房屋状况确权登记并补偿安置。原审被告虞增平的祖母于2011年5月17日亡故，其父亲早于其祖母亡故。虞增平本人兄弟姐妹共六人，四个妹妹，一个兄弟。其母亲现与其夫妇共同生活，居住于涉案房屋内。截至征地基准日，虞增平父亲亡故，祖母健在，母亲健在。虞增平祖母在原房拆迁后安置房产权登记前亡故。2007年10月12日，舟山市天平房地产评估有限责任公司对被拆迁房屋及其附属物补偿的评估价值为203146元。根据结算协议，涉案房屋安置过程中，享受原房及附属物补偿金额136439元。
本院认为
本院再审认为，本案争议的焦点一是拆迁前虞增平对原房屋拥有的产权份额；二是虞志意、杨毅夫妇目前取得的涉案房屋产权是否包括虞增平应得的个人份额而侵害虞增平债权人冯静珠的利益。
关于焦点一，物权法第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，使用权消灭。宅基地使用权是经审批取得的，已经进行了登记，而其转让或消灭，也应进行登记，自登记时发生效力。不进行转让和消灭登记，不发生转让和消灭的法律后果。不办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力，更不能对抗第三人。本案中，虞增平与其妹妹1995年发生房屋互换，当时虽未经村集体经济组织同意，但后拆迁时，有关部门按照各户坐落地址确认产权并补偿安置，视为虞增平的互换行为得到有关部门的认可。冯静珠提出为买卖事实，缺乏依据。对此事实主张，本院不予采信。再审中，互换双方不认可原审认定的支付3万元差价的事实。互换后，家庭各成员对宅基地的使用权不因互换而改变或消灭。虞志意对互换后的房屋宅基地使用权仍享有权利。虞志意等再审申请人就此提出的意见予以采信。
冯静珠提出虞志意的宅基地使用权或房屋产权被虞增平出卖，其已经失权的意见，不予采信。根据土地管理法律规定，农村宅基地使用权以户为单位申报。在确定一户的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户人口数量为主要参考依据。建房用地审批表上包括有未成年人的，未成年人对该房屋享有产权份额。房屋分割时，一般应按照审批情况确定，可适当考虑出资、出力等因素。本案拆迁前房屋产权属于家庭共有财产。临城房管所出具的产权证明书对家庭成员内部房屋权属份额并无证明作用，虞增平作为家庭户主对外具有代表权，并不能以此认定原房产属于虞增平个人单独所有。虞志意等再审申请人就此提出的意见正确，予以采信。被申请人提出的产权证明书证明涉案房产属虞增平个人所有的意见不予采信。原审对此认定有误，予以纠正。考虑虞增平出资出力和虞志意姐妹未成年等因素，虞增平个人对原房的权属份额，可酌情确定为30%。再审申请人提出的在册人口均等分割的意见，不尽合理，不予采纳。虞增平个人约可享有原房面积43.52平方米，其实际享有41.07平方米的一半，少得23平方米。
关于焦点二，原房安置过程中，除再审申请人和虞增平夫妇外，其他家庭成员并未就安置房屋登记产权，因此，虞增平少得部分产权份额实际已为虞志意、杨毅受让取得。虞增平少得部分权益可按当时政府关于新城类似地段被征收房屋货币补偿价约11800元/平方米确定，约270000元。该部分财产权益应由虞志意、杨毅夫妇返还归虞增平所有，作为虞增平的责任财产。在虞增平对债权人冯静珠负有债务且现无法履行的情况下，将其应得的部分拆迁权益转让给虞志意、杨毅夫妇，侵害了债权人冯静珠的合法权益。冯静珠主张撤销虞增平的转让行为，理由成立。再审申请人以在册人口均等分割房屋份额，虞增平已实际取得安置房屋，提出分家析产行为并未侵犯虞增平个人利益和其已支付对价取得涉案房屋产权并未侵犯虞增平个人利益的意见，不予采信。鉴于虞增平已经取得安置房屋部分产权的事实，冯静珠只能在虞增平本人少得部分范围内主张，超出部分，不予支持。当然，冯静珠撤销权范围仅及于其对虞增平享有的债权。因从原房建成到拆迁安置，虞增平的家庭成员有变更，围绕原房屋权利可发生继承等法律事实，但目前为止，相关权利人并未发生分割遗产的行为，故虞增平作为继承人期待享有的权益，冯静珠现无权主张撤销。且虞志意本人对原房和安置房均享有自己的份额，故冯静珠提出的将登记在虞志意、杨毅名下的坐落于舟山市定海区××新村××单元的房屋返还给虞增平的请求，不予支持。原审事实认定不当，但处理结果并无不妥。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：
再审裁判结果
维持本院（2016）浙0902民初389号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
