北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
一审宣判后，山水公司、宇安公司不服，均向本院提起上诉。山水公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。其理由为：1、一审对于本案存在协商过延期交房的事实未予认定，遗漏案件事实。宇安公司在约定工期内百般挑剔设计方案，至2006年4月底才确定商品房设计方案。当其能够为宇安公司实施建设时雨季来临，在陡峭山坡上建筑别墅存在诸多不可预见事项，故交房期限因宇安公司不能及时确定设计方案而应当顺延。
2、一审对宇安公司为反诉所举的证据未予核实，而其提出解除合同是根据双方合同约定，符合法律规定的意思自治原则，故应支持其解除合同的诉讼请求。宇安公司答辩认为：1、山水公司所称一审漏列案件事实的情况并不存在。房屋设计方案早已形成，山水公司施工的房屋在斜坡上建房并非在峭壁上建造，难度并不大。2006年4月双方只是对房屋局部方案进行修改，并非至此时才确定方案，且局部方案修改时对方并未提及延期交付房屋问题。2、一审时其提交的证据既是应诉证据，又是反诉证据，均经过质证，因此不存在证据未核实情况。双方签订的合同中并未约定何种情况下可以解除合同，合同应当继续履行。
宇安公司上诉请求：撤销一审判决第二项中的后一内容，改判由山水公司承担自2006年9月30日起至2007年8月16日止的逾期交房违约金577000元。其理由为：双方订立的《商品房购销合同》第九条对逾期交房违约金约定的标准是非常低的，逾期30天内每天才100元，超过30天每天也仅为2000元，谈不上有违公平原则问题。累计下来违约金高并非合同约定的问题，而是由于山水公司逾期交房时间过久造成的，责任完全在山水公司一方。因此，一审有关逾期交房违约金约定过高，有违公平原则的认定是错误的。
被上诉人辩称
山水公司答辩认为：本案所涉房屋因宇安公司提出无理要求而不能交付，并非其人为不交付房屋。宇安公司的目的就是为取得违约金，合同目的不正确，对其主张违约金的请求不应予以支持。
本院查明
经二审审理，山水公司对一审认定事实提出一项异议，即认为一审遗漏双方因迟延确定房屋设计方案而协商延期交房的事实未认定。
本院认为
本院认为，对于山水公司提出的异议，因宇安公司认为双方对于房屋设计方案只进行了局部修改，并不存在迟延确定的问题，同时否认双方就延期交房进行过协商，而山水公司亦未能提交证实双方就延期交房进行过协商的相关证据，故其提出的异议不能成立。宇安公司对一审认定事实无异议，因此对于一审认定的事实，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审中当事人的争议焦点为：1、双方当事人签订的《商品房购销合同》应当解除还是继续履行；2、山水公司应否向宇安公司支付逾期交房违约金，应支付的金额为多少。
一、关于双方当事人签订的《商品房购销合同》应当解除还是继续履行的问题。
山水公司认为，其并非不愿履行合同，在合同履行中双方一直未确定设计方案而导致雨季来临无法正常施工，其因房屋的合理建设时间不足而无法于合同约定期限交房。双方对延期交房事宜进行了协商但未达成一致意见，在此情况下合同已无法继续履行，应当予以解除，并且按照合同的约定是可以单方解除合同的，因此提出解除合同的请求。
宇安公司认为，山水公司根据合同的约定而认为可以单方解除合同，所谓约定是指合同第十三条第三项的约定，该约定并非针对单方可以解除合同而作出，故本案中不存在单方解除合同的条件，山水公司提出解除合同的理由不成立，合同应当继续履行。
本院认为，《商品房购销合同》系山水公司、宇安公司自愿协商达成，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。该合同对缔约双方产生法律约束力，双方当事人均应按照合同约定实际履行。合同履行中，双方当事人因涉案房屋未能按约定期限交付而产生纠纷，而涉案房屋已由山水公司进行施工，具备了交付条件，合同双方能够通过交付房屋、支付购房余款的方式实现商品房买卖的合同目的，故合同解除的法定条件并不具备。双方对于延期交房以及应否支付违约金等问题虽存有争议，但合同继续履行的基础并未因此而丧失，在合同一方当事人宇安公司不同意解除的情况下，合同应当继续履行。况且合同中亦作出无论哪一方违约，除由违约方承担违约责任外合同仍继续履行的约定，故山水公司关于双方对合同履行中相关问题不能协商一致，合同无法继续履行而应予解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房购销合同》第十三条第三项约定了单方提出解除合同的，由违约方支付总房价10%违约金的内容，该项约定只是针对单方解除合同应承担的违约责任所作约定，而并非允许单方提出解除合同要求的约定，山水公司对该约定的内容理解有误，对于其认为依据约定可以单方解除合同的观点，本院不予采信。因此，对于山水公司提出的解除合同并由其自行承担相应违约责任的请求，应予以驳回。对于宇安公司提出继续履行合同的主张，本院予以支持。
二、关于山水公司应否向宇安公司支付逾期交房违约金，应支付的金额为多少的问题。
山水公司认为，宇安公司的合同目的就是为使其支付违约金，因而不主动与其协商延期交房事宜，以致于造成房屋未能按约定期限交付，对此宇安公司负有责任。宇安公司未履行支付全部房款的合同义务，其未交付房屋属正当行为，故其并未违约，不应向宇安公司支付逾期交房违约金。
宇安公司认为，其签订合同的目的是购买商品房，并不是为取得违约金。双方从未对延期交房进行过协商，购房余款按约定应在交房时支付，故山水公司对于房屋的逾期交付负有全部责任，应当按照合同约定向其支付逾期交房违约金。双方约定的违约金标准并不高，不存在违反公平原则问题，山水公司应按双方约定的违约金标准支付违约金。
本院认为，由双方当事人2006年4月27日往来的函件可见，双方于当日仅对已制作完成的房屋设计图纸进行了部分修改完善，并非于此时才形成房屋设计方案，故山水公司在此前已经具备施工条件。山水公司未能举证证明合同双方已就延期交房事宜进行过协商，故其应当按照合同约定期限交付房屋。双方当事人在合同中明确约定山水公司应于2006年9月29日前交付房屋，而其未能按约定期限交付房屋，其逾期交房的行为违反了合同的相关约定，应承担向宇安公司支付逾期交房违约金的民事责任。山水公司关于宇安公司对未能按约定期限交房负有责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
宇安公司与山水公司签订《商品房购销合同》的目的是为了在支付相应价款之后能够实际取得山水公司销售的商品房，因此在山水公司未按约定期限交付房屋时，其有权要求山水公司按照合同约定支付逾期交房违约金，故山水公司有关宇安公司的合同目的是为取得违约金，合同目的不正确的理由不能成立。合同约定宇安公司在交房时支付购房余款，山水公司未交付房屋，故宇安公司支付购房余款的条件尚未成就，山水公司以宇安公司未支付全部房款为由，认为其未交付房屋并不违约的理由不能成立，本院不予支持。
合同第九条约定山水公司逾期交房时，逾期30天内按每日100元向宇安公司支付违约金，逾期30天后按购房总款的0.1％乘以逾期天数支付违约金，因山水公司自2006年9月30日起至宇安公司提起反诉的2007年8月15日止，共逾期交房320天，故其应向宇安公司支付逾期交房违约金金额为583000元。宇安公司主张的逾期交房违约金577000元在山水公司应支付的违约金金额范围之内，因此对于宇安公司的此项诉讼请求本院予以支持。一审关于合同约定违约金过高，有违公平原则的认定不当，对其以银行贷款利息作为计算山水公司应付违约金的标准应予以纠正。
综上所述，山水公司、宇安公司签订的《商品房购销合同》应当继续履行，山水公司应承担向宇安公司支付逾期交房违约金577000元的民事责任。对于山水公司的诉讼请求应予驳回，对宇安公司的反诉请求本院予以支持。一审适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持云南省丽江市中级人民法院（2007）丽中民二初字第26号民事判决第一项，即“驳回本诉原告山水房地产开发有限责任公司的诉讼请求”；
二、撤销云南省丽江市中级人民法院（2007）丽中民二初字第26号民事判决第二、三项；
三、山水房地产开发有限责任公司、宇安房地产综合开发有限公司于2005年11月23日签订的《商品房购销合同》继续履行；
四、山水房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向宇安房地产综合开发有限公司支付逾期交房违约金577000元。
