北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
北京市人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律错误。1、原审判决认定李建与云坑公司签订的预售协议、补充协议无效缺乏证据证明。认定合同无效，应当以法律、行政法规的强制性规定为依据，本案中，涉案房屋未交纳土地出让金能否转让、李建不是回迁安置人能否购买涉案房屋、涉案房屋属于危改项目能否对外出售问题，目前法律、行政法规没有明确的禁止性规定。危改房屋应按经济适用房还是商品房的相关规定办理转让手续，需要进一步审理查清，原审判决认定涉案房屋应按照商品房办理预售手续缺乏证据证明。2、云坑公司对涉案房屋不享有所有权，不影响房屋买卖合同的效力。
李建申诉称，坚持原审的诉讼请求。李建购买的是拆迁安置完毕后的剩余房屋，不是商品房，不能按照商品房的规定审理本案，合同应属有效。云坑公司与滕润公司是合作关系，二者应当履行合同义务，交付房屋，办理过户手续。
被上诉人辩称
云坑公司辩称，云坑公司不是项目开发主体，无法交房及办理过户手续，合同效力问题由法院确定，云坑公司同意退还已付的购房款并支付违约金。
滕润公司辩称，我公司与李建没有合同关系，李建不是拆迁安置居民，不具备购房资格，云坑公司不是×××危改项目主体，云坑公司与李建订立的销售协议属于无效合同。同意原审判决。
本院查明
本院再审查明的事实与原一、二审查明事实一致。
本院认为
本案争议焦点为李建与云坑公司订立的《预售协议》是否具有法律效力。根据查明的事实，北京市东城区×××危改小区的房屋是定向安置危改回迁居民的房屋，楼宇所占土地性质属于划拨用地，该危改小区的房屋不具备面向社会公开销售的条件。李建不是×××危旧房改造的回迁安置居民，其不具备购买回迁安置住房的资格。云坑公司虽与李建签订了《预售协议》，但云坑公司是向社会不特定人群预售房屋，应当办理房屋预售许可证，在争议房屋尚不具备面向社会公开销售的条件及云坑公司未办理房屋预售许可证的情形下，云坑公司向李建预售房屋，违反了政府对危改定向安置房屋交易的管理秩序，损害社会公共利益，故云坑公司与李建订立的《预售协议》为无效合同。关于合同无效后的法律后果，因李建未在本案中主张，其可另行解决。
综上所述，李建主张《预售协议》有效，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定
裁决结果
维持本院（2016）京02民终458号民事判决。
本判决为终审判决。
