北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、判令被告吴兴偿还原告借款本金77644.97元及利息6914.38元（利息暂计至2018年1月3日，之后的利息按照合同约定计至实际清偿之日止）；2、判令被告丰泰房地产公司对被告吴兴的上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告吴兴提供的抵押物（位于湛江市霞山区海滨大道南52号和平大厦B2003房）（以下简称B2003房）享有优先受偿权；4、本案的全部诉讼费用、公告费等由上述被告负担。事实和理由：根据被告吴兴的申请，原告于2001年1月22日与被告吴兴签订编号为2001年湛商房字第××号的《购房抵押借款合同书》，约定原告向被告吴兴发放贷款人民币230000元，月利率为4.65‰，期限为20年，自2001年1月22日至2021年1月22日。合同还约定被告以所购房产（位于湛江市霞山区海滨大道南52号和平大厦B2003房）作为抵押，并在相关部门办理了抵押登记手续。为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告吴兴、丰泰房地产公司既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院查明
2001年1月22日，湛江市商业银行（乙方）与被告吴兴（甲方）、丰泰房地产公司（丙方）签订《购房抵押借款合同书》(合同编号为:2001年湛商房字第××号)，合同主要约定，湛江市商业银行为吴兴提供230000元贷款，本贷款用于购买丙方商品房，贷款期限5年（2001年4月23日，三方签订补充协议书，将贷款期限延长为20年），自2001年1月22日至2021年1月22日止，贷款利率为月利率4.65‰，本借款利率在合同期内如遇人民银行调整，则从规定的调整日起作相应调整。还款原则，甲方应从支用借款的次月开始，分期按月等额还本付息，截止2001年4月23日，吴兴已还贷款本金10111.02元，尚欠219888.98元，分237期，每期还款付息金额为1532.96元。
2001年1月22日，被告吴兴填写《湛江市商业银行借款借据》（付本）一份交原告收执。该借据主要载明：借款人吴兴；借款金额230000元；借款月利率4.425‰（补充协议书已执行新利率4.65‰）；借款用途为购买商品房；约定偿还日期为2021年1月22日。同时，被告吴兴（乙方）与湛江市商业银行（甲方）签订一份《委托银行代扣个人住房贷款本息协议书》，约定乙方吴兴全权委托甲方在指定的银行或储蓄存折账户中扣划贷款本息。随后湛江市商业银行按《购房抵押借款合同》约定向吴兴的银行账户20×××98付了230000元。2001年1月18日，B2003房办理了抵押备案证明手续，《抵押备案证明》，抵押权利人为湛江市商业银行，抵押人为吴兴，担保人为丰泰房地产公司，设定日期自2001年1月22日至2023年1月22日。
贷款发放后，截止2018年1月3日，被告吴兴欠借款到期未还本金为24383.88元，利息为6914.38元，未到期本金为53261.09元，由于被告违反《购房抵押借款合同》，原告提出解除合同提前收回贷款本息。因被告未能按时履行合同约定的还本付息义务。原告遂向被告追索，但均无效果，遂提起本案诉讼。
另查明，2011年9月19日，经中国银行业监督管理委员会的批准，湛江市商业银行的名称变更为“广东南粤银行股份有限公司”。
再查明，2018年3月25日，原告请求对被申请人吴兴、丰泰房地产公司名下的84559.35元银行存款、房产或其他等值财产采取保全措施，并出具担保书提供担保。本院于2018年1月25日作出裁定：查封被申请人湛江市丰泰房地产开发有限公司名下位于湛江市霞山区海滨大道南52号和平大厦B2003房。
上述事实，原告对自己的主张提供了原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、《购房抵押借款合同书》、借款借据、《委托银行代扣个人住房贷款本息协议书》、《抵押备案证明》、《中国银监会关于湛江市商业银行更名的批复》、《本息明细表》、被告身份证复印件、企业法人营业执照复印件及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。
本院认为
本案为金融借款合同纠纷。被告吴兴、丰泰房地产公司与原告签订的《购房抵押借款合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。被告吴兴取得贷款后，未依合同的约定按期偿还贷款本息，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。根据《购房抵押借款合同书》第十九条第4项“甲方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。”的约定，被告吴兴在还款过程中，于2016年6月20日起已逾期还款至今，现原告根据合同的违约责任条款提前解除借款合同，并要求被告吴兴按《购房抵押借款合同书》第七条约定逾期贷款部分按每日万分之二点一计收罚息，并请求被告吴兴偿还借款本金77644.97元和支付相应利息，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，亦不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方的利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。本案中，借、贷双方当事人就抵押房产仅办理了商品房抵押预告登记证明，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，现原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
湛江市商业银行与被告吴兴、丰泰房地产公司签订的《购房抵押借款合同书》中丰泰房地产公司承担担保责任已依法成立生效，缔约各方应予履行。因涉案债权既有物的担保又有人的担保，且当事人对实现债权的方式没有约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，因此，被告丰泰房地产公司对物的担保以外的债权依法承担连带清偿的保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
被告吴兴、丰泰房地产公司经本院合法传唤未到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，依法可缺席判决。
综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定
裁决结果
一、被告吴兴应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告广东南粤银行股份有限公司偿还借款本金77644.97元及支付2018年1月3日止的利息为6914.38元，2018年1月4日起至借款清偿之日的逾期利息按合同约定每日万分之二点一计收；
二、被告湛江市丰泰房地产开发有限公司对处置抵押房产后仍不能清偿的债务承担连带清偿责任。被告湛江市丰泰房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告吴兴追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告广东南粤银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
