北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
请求撤销原审判决，改判驳回任远一审全部诉讼请求或者裁定驳回起诉、发回重审，诉讼费由任远承担。一、一审法院认定事实错误。
1.任远主张其与君海公司签订的《期房购买协议书》是在君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》、金通公司向君海公司出具《授权委托书》基础上签订的，但一审法院未对君海公司与金通公司之间的合同性质、效力及合同履行情况进行详细审查，未查明君海公司无权直接与任远签订房屋买卖合同，导致一审事实认定错误。
2、本案任远以嘟嘟公司与金通公司恶意串通签订《商品房买卖合同》、侵犯其作为第三人合法利益为由起诉，一审法院理应对嘟嘟公司是否是与本案具有利害关系的第三人进行审查，应当对任远与丰源签订的《期房买卖协议书》合同效力及履行情况进行审核，但一审法院对此未予审查，并且驳回了任远要求确认与丰源合同效力的诉讼请求，明显属于事实审查和审理程序错误。
3、客观上，本案任远既未提供证据证明其与君海公司之间《期房买卖协议书》真实、有效性，亦未提供证据证明其是涉诉房屋合法购买者，如实支付了房屋对价，无法证明自己是与本案具有利害关系的第三人。
4、在君海公司既不告知房屋销售情况，亦不支付任何款项的情况下，金通公司有充分理由认为在合同和授权有效期内君海公司未将涉案房屋售出，金通公司作为房屋开发商和所有权人，有权同意与嘟嘟公司达成合意，继续履行2005年签订的合同，于2010年将涉案房屋出售给嘟嘟公司。金通公司与嘟嘟公司之间的房屋买卖完全是自愿、合法行为，不具有任何恶意串通的故意，亦不存在进行恶意串通的必要。
5、退一步讲，即使假设任远与君海公司签订的合同真实有效，任远构成案件利害关系第三人，根据我国《民事诉讼法》第六十五条规定，任远亦应对其主张的“金通公司与嘟嘟公司之间存在恶意串通行为”负充分举证责任。一审法院在原告任远未提供直接证据证明“金通公司与嘟嘟公司之间恶意串通”、且无其他确切证据佐证的情况下，仅凭主观臆断便认定金通公司与嘟嘟公司的交易符合恶意串通的情形，作出确认二公司之间房屋买卖合同无效的结论，缺乏事实和法律依据，严重违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，判决存在重大错误，应被纠正。
6、本案，嘟嘟公司是善意购买人，已合法取得涉案房屋物权-所有权，与金通公司不具有任何恶意串通行为，且涉案房屋已合法办理抵押，风云公司亦是善意抵押权人，已合法取得涉案房屋担保物权。即使假设任远亦为善意第三人，其取得的仅是对涉案房屋的债权权利，依据物权优于债权原理，任远的诉讼请求亦不能得到支持，否则违背了我国物权法原理和物权法规定，直接构成对嘟嘟资产和风云公司合法权益的侵犯。
二、一审法院适用法律错误。
一审法院在认定事实方面存在严重错误，其适用的法律自然也是错误的。
综上所述，嘟嘟公司认为，北京市朝阳区人民法院一审判决书，存在严重事实认定、法律适用和审判程序错误的问题，恳请法院依法查清事实，正确适用法律，依法支持嘟嘟公司的上诉请求。
风云公司上诉请求：撤销一审判决；确认金通公司与嘟嘟公司之间签署的涉案《商品房买卖合同》有效；本案上诉费用由任远承担。事实与理由：一、原审原告任远不具备诉讼主体资格。根据民诉法119条规定，原告应与本案有直接利害关系。然而本案任远与君海公司签订的《商品房买卖合同》效力尚未确定的情况下，即不能确定一审原告与涉案房屋具有利害关系的情况下就支持了一审原告任远要求确认金通公司与嘟嘟公司之间签署的涉案《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不符合法律规定；二、一审判决认定事实不清。一审法院未查清案件事实，对于一审原告任远诉讼主体资格、诉讼时效、任远与君海公司之间房屋买卖合同效力、付款情况等均未查明，在此情况下罔下裁判损害了其他当事人合法权益；三、一审判决罔顾抵押权优先原则，适用法律错误。
被告辩称
任远辩称:同意一审判决，请求驳回风云公司和嘟嘟公司的上诉请求。对于风云公司和嘟嘟公司的上诉意见，任远的答辩意见都是一样的。一、民法通则第108条的规定，任远是适格主体，与本案有利害关系的公民就是适格主体，是适格的原告。任远有转帐记录，他们这七个人分别转到了4个公司的账户，都分别是关联公司。任远是把房款转给了北京君海佳威商务咨询有限公司。二、把原告的利益和合同是否生效联系也是错误的，双方有利害关系，合同的生效只要是签字，且不违反法律规定就生效。合同可以主张撤销和无效，上诉人既不主张撤销也没有主张无效，我们的合同今天为止绝对生效、当然生效。如果认为我们的合同有问题，请起诉。对方没有反诉也没有另诉，到二审提出这个问题，违反了两审终审制度也违反了不告不理原则。嘟嘟公司在一审就没有提出我们是不适格的问题。三、关于抵押权的问题，物权优于债权，那是普通的物权和债权，我们国家不承认物权的无因性，比较要有一个合法有效的物权，如果债权不合法，或者被撤销，法律不支持。风云公司在上诉状上列举的法律条款，与本案无关。
原审第三人君海公司辩称:同意一审判决，请求驳回上诉人的的上诉请求。同意一审判决，不同意对方的上诉。对方上诉谈到一审违反程序，我认为一审审判程序合法，不存在违反程序问题。关于追加第三人问题，第三人从本案来说属于无独三，所以是否参加诉讼法院是有权决定的，因为其不存在实体责任。对方谈到任远没有跟金通公司签合同，认为这是跨越了程序，任远认为不存在这个问题，本案一审审理的确认合同无效纠纷自然要审查到任远跟金通公司合同效力的问题，所以从这个角度讲任远认为没有必要就与金通公司的协议再来一份诉讼。关于优先权的问题，我认为上诉人所谓抵押权优先的理由不能成立，本案事实清楚，抵押权成立于任远跟金通公司房屋买卖关系成立后，金通公司已经将房屋交付给了任远，并且明确约定任远对房屋具有所有权和处置权。这种情况下还跟上诉人签订合同，对方再把房屋抵押出去，金通公司跟对方签订合同的时候前提就错了，所以抵押权就是无效的。而且对方认为任远没有依据，但依据非常充分了，房屋所有权跟处置权问题，任远证据已经充分证明了。任远对19套房屋都有所有权和处置权。
金通公司辩称:同意风云公司和嘟嘟公司的上诉意见，支持风云公司和嘟嘟公司的上诉请求。任远转帐记录没有体现出是转给谁，根本没有完成举证责任，应当由君海公司提供帐册证明已收取。我反驳一下任远代理人的意见，合同没有主张有效、无效就变成生效了，我没有理解透，有一点很清楚，一审诉讼主张合同有效，也说明对于任远和君海公司之间的合同有效也是要经过法院裁决的。任何合同在主张解除无效之外还有主张履行。金通公司的地位是一审被告，不是被上诉人。
本院查明
二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为
一、关于嘟嘟公司与金通公司之间是否存在恶意串通的问题
第一，嘟嘟公司给付房款的方式来看，并未依合同约定一次性付款，且其提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式，且在其他案件中，将嘟嘟公司代为金通公司给付的电费、房租等款项，在诉讼中主张作为债权转化为房款的情形；从给付房屋款项的时间跨度来看，2005年签订合同后，从2007年开始至2012年，经过了5年期间，明显不符合一般的交易模式。其中2007年给付的所谓43万元房款，与其所主张的2005年签订合同后，因资金紧张，曾口头表示不予购买，等2009年产权证办下来后，又开始给付房款履行合同的观点自相矛盾；而任远提供的转账记录、收款凭证，君海公司提供的社保记录等证据，能以证明任远给付全额房款的事实。
第二，从涉案房屋实际使用情况来看：嘟嘟公司称，在与金通公司签订房屋买卖合同时，其知道是由君海公司在使用房屋，有对外出租，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺嘟嘟公司会交付房屋。自2007年开始给付房款后，一直到本案诉讼，从未主张交付房屋。且无论从2005年开始，还是嘟嘟公司主张的给付房款的2007年开始到现在，实际发生的房屋实际租赁或者使用费，保守估算也有数百万元，与其已经给付的542万元房款数额相差无几，这与其陈述的因资金紧张，2015年抵押给风云公司获取借款的主张，有矛盾之处，亦不符合常理；而任远提供的居住证明和一审承办人调查笔录显示，任远自签订合同后，一直实际入住至今，符合正常的房屋买卖交易习惯。
第三，从房屋价格来看：2001年，金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元；2002年金通公司将涉案小区的房屋出售给案外人的价格为6800元，有已生效判决予以佐证；2005年，嘟嘟公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元；2009年，任远与君海公司约定的合同价款为每平米13000元；一审中，任远提供的2010年北京市住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。由此可以看出，若不从金通公司与嘟嘟公司之间关联关系角度分析，无从理解金通公司低于市场价格出售给嘟嘟公司，以及经过几年之后，仍然依照远低于市场价格的方式，继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定，但不能以侵害国家利益（规避税款等）或者侵害第三人利益为前提。
第四，从房屋所有权的转移来看：与嘟嘟公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时，即已积极协助嘟嘟公司将涉案房屋产权转移登记至嘟嘟公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定。亦不符合正常的交易习惯。
二、是否存在侵害任远利益的问题，
上诉中，嘟嘟公司、风云公司主张在本案中涉及是否侵害第三人利益的问题，因此，在未审查任远与君海公司、金通公司之间是否存在有效房屋买卖合同的情况下，即未审查任远的权益是否为合法利益的前提下，直接以嘟嘟公司与金通公司之间恶意串通，侵害任远利益为由，认定房屋买卖合同的无效，不符合法律规定。
综上，金通公司、嘟嘟公司之间的商品房买卖合同从订立到履行存在诸多漏洞，前后矛盾、有悖常理，结合双方证据中显示的金通公司、嘟嘟公司之间确实存在关联关系一节，足以认定金通公司、嘟嘟公司签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形，损害了任远的利益，故任远据此主张该合同无效，本院予以支持。
综上，嘟嘟公司、风云公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定
裁决结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
