北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
2015年5月15日，李星与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李星向原告贷款65万元，用于购买位于宜昌市××城东大道与东运路交汇处宜昌恒泰帝景11号楼2单元31层023103号的房屋，贷款利率在基准利率水平上保持不变，逾期还款的罚息利率为合同利率上浮50%。李星以所购房产为借款提供抵押担保。合同签订后，原告于2015年5月21日向被告李星发放了贷款65万元。2014年7月15日，原告与被告恒泰房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告恒泰房地产公司对自2014年7月15日至2016年7月15日因购置宜昌市城东大道与东运路交汇处恒泰帝景房产而与原告发生借贷关系的债务人提供最高额保证。保证方式为连带责任保证，保证期间自借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告李星未严格履行还款义务，截至2018年2月2日，李星尚欠借款本金621667.68元，利息（含罚息）2535.91元，共计624203.59元。同时，合同约定的房屋也未办理抵押登记，被告恒泰房地产公司作为保证人，应对全部借款本息及原告实现债权的费用（诉讼费、律师费等）承担连带清偿责任。故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告李星签定的《个人住房（商业用房）借款合同》2、被告李星偿还原告截至2018年2月2日的借款本金621667.68元，利息（含罚息）2535.91元，共计624203.59元，并承担从2018年2月3日起至实际债务履行完毕之日止的利息、罚息（以原告系统帐号显示的数据为准）；3、被告李星承担原告因实现债权支付的律师代理费31210元；4、原告对位于宜昌市××城东大道与东运路交汇处宜昌恒泰帝景11号楼2单元31层023103号房屋享有抵押权，即原告有权对前述房屋申请拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；5、被告恒泰房地产公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由两被告共同承担。
被告辩称
被告李星未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告宜昌恒泰房地产开发有限公司辩称：1、原告要求我公司对被告李星的债务承担连带责任法律依据不足，被告李星购买的房屋已抵押给原告；2、如判决我公司承担保证责任，法院应在判决书中明确我公司享有担保法第31条的追偿权；3、原告主张的律师费没有证据证明。
本院查明
经审理查明，2015年5月15日，李星与建行三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：李星向原告借款65万元；借款期限为340个月；借款用途为购买恒泰房地产公司开发的位于宜昌市××城东大道与东运路交汇处宜昌恒泰帝景11号楼2单元31层023103号房屋；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上保持不变，并根据人民银行的基准利率于每年的1月1日进行调整。借款逾期的，罚息利率为该合同所执行贷款利率水平上浮50﹪；发放贷款的其他前提条件为办理预抵押；还款方式为委托扣款；还款方法采用等额本息还款法。借款担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为城东大道与东运路交汇处宜昌恒泰帝景11号楼2单元31层023103号房屋。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
合同签订后，原告于2015年5月21日按照合同的约定向被告李星一次性发放了贷款65万元，收款人为被告恒泰房地产公司。2014年7月15日，原告与被告恒泰房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告恒泰房地产公司对自2014年7月15日至2016年7月15日因购置宜昌市城东大道与东运路交汇处恒泰帝景房产而与原告发生借贷关系的债务人提供最高额保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间自单笔借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。至起诉之日，被告李星的房屋产权证未办理完毕，房屋不动产登记证无法办理，抵押未生效，恒泰房地产公司的担保责任尚未解除。截至2018年2月2日，被告李星欠原告借款本金621667.68元，利息（含罚息）2535.91元。原告遂诉至法院。
上述事实，有原、被告身份证明、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为
原告建行三峡分行与被告李星、恒泰房地产公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告已经按照合同约定，履行了贷款发放义务，李星应按照合同约定承担还款责任，恒泰房地产公司应按照合同约定承担连带责任保证。合同履行中，被告李星未按期足额还本付息，已构成违约，原告有权按合同约定要求与被告李星解除《个人住房（商业用房）借款合同》并立即清偿借款本息及相关费用，故对于原告要求李星偿还截至2018年2月2日的借款本金621667.68元，利息（含罚息）2535.91元，共计624203.59元的诉讼请求，本院予以支持。经审查，原被告合同约定的贷款利率及罚息利率未超出法律规定水平，对原告请求被告李星承担自2018年2月3日至借款还清之日止的利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告恒泰房地产公司辩称被告李星购买的房屋已抵押给原告，未提供证据，本院不予采信，被告恒泰房地产公司的连带清偿责任无法免除。对于原告与被告签订的借款合同中“发放贷款的其他前提条件为办理预抵押”这一条款，原、被告依法已就本案抵押房屋办理了预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定来看，预告登记的目的，系保障将来实现物权并非物权登记。因此房屋的预告抵押登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。原告对位于城东大道与东运路交汇处宜昌恒泰帝景11号楼2单元31层023103号的房屋享有优先受偿的诉讼请求，本院依法予以驳回。
裁决结果
一、解除原告中国建设银行股份有限公司三峡分行与被告李星于2015年5月15日签定的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告李星在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司三峡分行截至2018年2月2日的借款本金621667.68元，利息2535.91元，共计624203.59元，并自2018年2月3日起至实际清偿之日止，以621667.68元为本金基数计算，支付逾期还款利息、罚息（以原告对账系统为准）。
三、被告湖北恒泰房地产置业有限责任公司对被告李星第二项给付义务承担连带清偿责任。在承担担保责任后，有权向被告李星追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
