北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告俞赛格起诉称：原、被告于2010年5月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。《商品房买卖合同》第九条约定，交付房屋期限及条件为，“出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，《商品房买卖合同》继续履行”。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人承诺于2012年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约支付房款1395133元，其中支付首付款565133元，银行按揭借款支付830000元。被告未在约定的时间取得建设工程竣工验收备案证明和法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。原告购买的商品房因严重质量问题，漏水严重，被告未予修理，至今未将房屋交付给原告。同时未将契证、土地使用证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告，被告明显违约。
根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条规定，原告选择继续履行合同，被告应当支付给原告违约金。（1）逾期交房违约金的计算方式为：原告已付房屋价款1395133元乘以日万分之三计算至符合交房条件之日；（2）逾期交付房屋权属证书违约金的计算方式为：原告已付房屋价款1395133元乘以日万分之三计算至交付房屋权属证书之日。综上，原告起诉，要求判令：一、要求被告履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金从2012年1月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至实际符合交房条件之日止（计算至起诉之日为75248元）。二、要求被告履行《商品房买卖合同》，支付逾期交付房屋权属证书违约金从2012年4月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至权属证书交付之日止（计算至起诉之日为37620元）。庭审中，原告明确第一项诉讼请求的交房违约金计算至第一次开庭日。
被告辩称
被告台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、本案
原告在没有任何理由的情况下，拒绝收房。涉案房屋位于B区，B区房屋被告于2011年12月25日至12月28日之间，向业主包括原告在内寄送了挂号信以及销售经理电话通知，通知包括原告在内的B区业主在2011年12月31日至2012年2月29日之间来办理接收房屋手续，但原告拒绝接收房屋，未提出任何理由和异议。因原告拒绝接收房屋后，被告作为代理人很多后续工作无法办理。如果被告确定存在违约行为，要计算逾期交房违约金及交证违约金，约定的计算方式过高，要求予以调整。对于逾期交房的违约金，因被告没有给原告造成实际损失，由法院按照同类房屋的租金进行调整。对于逾期交证的违约金，应按房价总额的1%一次进行补偿。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。另外，本案原告付了首付之后，由被告作为保证人，协助原告从银行办理了贷款业务，如果原告执意与被告打官司，被告将提起撤销保证合同的诉讼。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
证据一，浙江省商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。
被告对证据一质证认为：真实性无异议。《商品房买卖合同》第十条约定的是出卖人逾期交房的责任，第九条涉及的是交房期限与交房条件，第十条只是针对逾期交房的违约处理，对不符合交房条件的违约责任并没有约定。
证据二，收款收据复印件二张，拟证明原告已支付房屋价款。
被告对证据二质证认为：真实性无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
证据三，交房通知书复印件一份，拟证明原告于2011年12月25日通知原告俞塞格来公司办理交房手续。
原告对证据三质证认为：1、对真实性有异议，关联性有异议，该通知无对象，不能证明就是通知原告的。2、退一步说该交房通知是用于通知业主交房，证明被告逾期交房，该交房时间明显逾期。
证据四，竣工验收证明原件一份，拟证明原告房屋所在B区已于2011年12月30日组织了竣工验收。
原告对证据四质证认为：1、出自三门县建筑工程质量监督站无异议，对合法性、关联性有异议。2、证明本案商品房在验收时不合格，要通过整改。3、竣工验收房屋是否合格，三门县建筑工程质量监督站无权确定。要由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签署合格意见方可确定。
证据五，消防验收合格意见书原件一份，拟证明2011年12月30日由消防部门出具的验收合格意见。
原告对证据五质证认为：1、对该意见书出自台州市消防支队无异议。2、证明消防验收合格时间是2011年12月30日，被告在消防未验收的情况下，不符合交房条件，通知交房系违法。违反《商品房买卖合同》第九条规定，由此证明被告明显违约。
证据六，竣工验收备案表原件一份，拟证明原告房屋所在的B区楼房已经竣工验收备案、手续齐全。行政单位备案时间早迟开发商无法决定，但开发商是严格按合同约定的时间做工作的。
原告对证据六质证认为：1、对该备案表出自三门县建设局无异议，合法性有异议。2、证明B区楼房登记备案是2012年5月11日，《商品房买卖合同》第九条约定应当是2011年12月31日前取得登记备案证明才可交房，被告在没有取得备案表的情况下交房，根本不符合交房条件，违法交房，被告明显违约，应承担违约责任。3、备案表内容文件不齐，最主要的是，没有规划、环保机关认可文件，本案商品房不能按时综合验收合格主要是绿化环保不合格，没有环保认可文件，备案表合法性有异议。
证据七，土地使用权证原件四本，拟证明被告已于2006年12月20日取得土地使用权证。
原告对证据七质证认为：对真实性无异议，该土地证仅写明是属于被告的，并没有写明是属于鼎盛心湖国际的商品房，与本案无关联性。
证据八，三门县房地产管理处出具的心湖国际初始证登
记时间表一份、房屋产权登记证书六份，拟证明原告的房屋所有权初始登记完成的时间。
原告对证据八质证认为：原告对六份房屋产权登记证书无异议，对初始证登记时间表的真实性有异议，要求提供原件核对，三门县房地产管理处无法知晓心湖国际的业主是否收房、是否交付费用以及接收房屋时间。
证据九，心湖国际小区物业公司出具的房屋出租租金证明原件一份，拟证明心湖国际小区各户型房屋租金情况。
原告对证据九质证认为：与本案没有关联性，本案是违约金纠纷，而不是房屋租金纠纷。
证据十，被告出具的小区各业主户型情况表格原件一份（附图纸），拟证明各原告房屋户型。
原告对证据十质证认为：无异议。
证据十一，本院依职权向三门县价格认证中心调取的情
况说明一份，用于证明涉案房屋的租金情况。
原告对证据十一质证认为：该证据所列房屋价格比实际
市场价偏低，实际租金高于情况说明所列的金额，每种户型
应在三门县价格认证中心所列价格基础上再增加500元。
被告对证据十一质证认为：有异议，该情况说明中主要
是对精装修房屋，被告交付给原告的房屋是毛坯房，故被告物业公司出具的证明更加符合客观情况，三门县价格认证中心出具的情况说明中租金过高，每种户型高300元。
本院认为
经庭审，本院对上述证据认证如下：
一、因被告对原告所提供的证据一、二的真实性均无异议，本院对原告提供的证据均予以采信；
二、被告提供的证据三，本院认为，该份通知书上无具体的业主名字，也无证据证明被告曾向原告投递过或张贴，故无法仅凭该份证据证明被告主张的事实，本院对该份证据不予采信。
三、对被告提供的证据四、五、六，该组证据均是被告用以证明A区工程已于2011年12月30日组织竣工验收，B区工程已于2011年12月30日组织竣工验收，消防亦已验收合格，工程已竣工验收备案、手续齐全等。本院认为，该组证据均系相关职能部门依职权所制作，但被告所提供的证据有相矛盾之处，即从三门县建筑工程质量监督站出具的竣工验收证明上所书写的内容为心湖国际A区工程于2011年12月30日组织竣工验收，B区工程于2011年12月30日组织竣工验收，但在竣工验收备案表中，竣工验收日期不管A区还是B区均为2011年12月25日，考虑到证据六的竣工验收备案表较为详细与完整，且有五方责任主体共同盖章与签字，故本院对竣工验收备案表予以采信，并据此认定竣工验收日期为2011年12月25日，且五家责任单位认定工程质量合格的时间也为2011年12月25日，但此仅是五家责任主体单位认定工程质量合格的时间。根据台州市公安消防支队出具的台公消验【2011】第0045号建设工程消防验收意见书，至2011年12月30日，台州市鼎盛房地产开发有限公司三门鼎盛·心湖国际建设工程消防才验收合格。而被告也未提供其他证据证明相关部门于2011年12月25日前全部验收合格，故本院统一确定工程验收合格时间为三门县建设规划局出具的该工程竣工验收备案文件的收讫日即2012年5月11日，且至该日双方所约定的交房条件相对应的文件等均已齐全，即2012年5月11日为实际符合交房条件的日期。
四、对被告提供的证据七，因系相关职能部门所制作，故本院予以采信。
五、对被告提供的证据八，系相关职能部门制作，且所涉事项也属于其依职权所能掌握，故本院予以采信，并据此认定涉案房屋所有权的初始登记于2012年9月21日办理完毕。
六、对被告提供的证据十无异议，故本院予以确认，即确定涉案户型为五室三厅三卫。
七、证据十一系鉴定机构出具，具有较强的证明力，虽原、被告均提出异议，但原告未提供证据，而被告提供的证据九系单一物业机构出具，准确性难以判断，故不足以反驳证明十一，故本院将参照证据十一确定涉案房屋的租金标准。
综上，本院确定本案事实如下：
原、被告于2010年5月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。约定房号为B1-2004号，建筑面积214.99平方米，户型为五室三厅三卫，其房租标准为每日67元。房屋总价款1395133元。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;②逾期超过90日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2012年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告履行《商品房买卖合同》，向被告支付价款1395133元，其中支付首付款565133元，银行按揭借款支付830000元。2011年12月25日，经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收该商品房质量合格。2012年5月11日，三门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记，该商品房符合合同约定的交付条件。2012年9月21日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。原告至今尚未向被告受领涉案商品房。
本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第九条约定，被告应于2011年12月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用。被告虽辩称其在2011年12月25日通知原告接收房屋，但未能证明，故原告可向被告主张逾期交房违约金。但在本案第一次开庭时即2012年10月22日，原告已知晓涉案房屋已符合合同约定交付条件，可以收房，但原告仍未收房，故自2012年10月22日之后的逾期交房违约金不予支持，而对于2012年1月1日至2012年10月22日起不应再计算逾期交房违约金。但如按合同约定的已付房价款日万分之三计算逾期交房违约金，则明显过高，被告也请求调低，该请求合理，故本院予以调整，具体可按逾期交房期间的房租损失确定。
根据原告买受房屋的具体情况，参照其房租标准，本院确定原告的房租损失按每日67元计算，故原告的逾期交房违约金应调整为19832元。而对于原告所主张的逾期交证的违约金问题，根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2012年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而本案被告于2012年9月21日取得商品房初始登记，至今尚未办理好房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中，被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失，且原告也未提供证据予以证明，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之三计算违约金，明显过高。对此，被告在庭审中主张按房价款1%予以调整，理由正当，但具体可按原告已付价款总额的1%确定逾期交证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告俞赛格逾期交房违约金19832元。
二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告俞赛格逾期交证违约金13951.33元。
如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2560元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费2560元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。
本案申请执行期限为二年
