北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
海源公司、苏圆圆、陈大雷上诉请求：1、撤销金堂县人民法院（2016）川0121民初3364号民事判决，改判驳回宏大公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由宏大公司承担。事实和理由：一、海源公司与苏圆圆于2010年12月31日签订《协议》，约定将从宏大公司购买的房产相对应的20%份额以3200000元全部转让给苏圆圆，并已履行完协议。海源公司与案涉房屋没有关联，只需协助办理相关手续。二、一审法院认定事实不清，遗漏重要事实，宏大公司没有向海源公司、苏圆圆、陈大雷多支付款项。（一）一审法院认定已退53套备案房屋，房屋价款为10074102元。但遗漏了备案号26935项下6套房屋已于2013年9月13日解除备案、且宏大公司已将这6套房屋（合同价款为4065930）转卖给案外人。这59套房屋总价14110032元，对比宏大公司向海源、苏圆圆、陈大雷支付的13330368元，不存在多支付的事实。（二）海源公司、苏圆圆、陈大雷解除备案时均与宏大公司签订了对应的《退房协议》。双方在达成合意下进行退房，且每次解除备案时都有转账记录、退房协议、解除备案的手续，一审法院认定双方的退房协议是概括性合同属于认定事实不清。原买卖关系是若干套房屋独立签订，解除应达成单一合意才生效，不存在双方预设退房款反推解除房屋套数问题。三、一审法院以海源公司、苏圆圆、陈大雷于2015年5月办理剩余房屋产权证，宏大公司才知晓自身权益受到侵害为由，认定诉讼时效应从2015年5月开始计算，属于事实认定不清，适用法律错误。即使存在多支付退房款的事实，宏大公司最后一次支付款项的时间为2013年9月10日，宏大公司在2013年9月后长达两年的时间未主张权利，已经过了诉讼时效。而且，海源公司、苏圆圆、陈大雷在2013年7月向法院申请过强制执行26935项下的6套房屋，双方在2013年9月13日到房管局办理解除备案，宏大公司已经知道在办理剩余房产产权证，所以诉讼时效应从2013年9月10日开始计算。一审法院认定事实不清适用法律错误，应驳回宏大公司的诉讼请求。
宏大公司辩称，1.交易应当遵循公平等价的原则，经查明的金额确实大于退还的房屋价值，多出部分应当得退还给宏大公司。2.海源公司是合同的相对方，也是房屋预售备案登记的权利人，应承担本案的诉讼责任。3.一审漏查的部分，应当根据具体查明的金额和房屋价值来确定退还给宏大公司金额，本案第三人ＸＸ所受领的退房款是作为海源公司、苏圆圆、陈大雷的委托人领受，一审未将ＸＸ收取的款项计入宏大公司已退款是不妥当的。4.宏大公司认为退还购房款和解除备案是概括性合同，从退房和退房款交付的情况看，没有任何一笔退款的金额能够与某一次双方解除备案的房屋价值对应，也没有若干转账金额的和能够与任何一次解除备案的房屋价值金额相对应，一审法院认定正确。5.关于诉讼时效，直到2015年5月案涉房屋都还登记在宏大公司名下，宏大公司的权利并没有受到损害，并且双方未对任何一次返还退房款的时间进行约定，故宏大公司的请求权未超过诉讼时效。
第三人ＸＸ未发表意见。
宏大公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令海源公司、陈大雷、苏圆圆向宏大公司返还2739378元；二、判令海源公司、陈大雷、苏圆圆承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实如下：2012年5月23日，作为甲方的宏大公司与作为乙方的海源公司、苏圆圆、陈大雷签订“退房协议”一份，主要内容为：经双方协商，同意解除乙方于2010年6月21日以一次性方式购买了“维罗纳二期”住宅小区住房（住宅房五套：9-2-5-1、9-2-4-3、9-2-4-1、9-2-3-3、9-2-3-2，备案号为：26938）的《预售合同》，甲方承担办理退房手续的相关费用，双方互不承担违约金。乙方必须按照甲方的要求配合办理完成《预售合同》的备案注销，直至此房达到可销售状态。办理退房及备案注销的全部手续后，甲方一次性退给乙方购房款768888元。同日，乙方出具股东会决议、委托书、介绍信（对房管局），股东会决议决定内容为：现公司与苏圆圆、陈大雷决定将备案号为26938的房屋退还给宏大公司，同时决定委托第三人ＸＸ为代理人，到房屋管理部门办理撤销上述房屋的备案登记等相关手续，委托期限：上述事宜办完结为止。介绍信主要内容为，委托ＸＸ为代理人到贵局办理撤销备案号为26938的房屋的备案登记等相关手续。次日，上述委托书经成都市蜀都公证处进行了公证。宏大公司于次日向金堂县房管局出具委托书，委托公司员工陈兰英代表公司办理撤销备案事宜。2012年5月24日，双方在“商品房买卖（预售）合同注销备案申请表”签字，注销合同原因填写为：客户改变意向。“商品房买卖合同摘要”载明，上述5套房屋的备案号为26938，备案时间为：2012年6月21日，买受人为博美地产公司，共同买受人陈大雷（份额：40%）、苏圆圆（份额：40%）（所涉其余商品房买卖合同均按此份额共有）。双方共同提交的《商品房买卖合同》与“商品房买卖合同摘要”载明的内容一致。此后，双方分别于2012年8月28日、2013年1月8日、2013年1月18日、2013年4月17日、2013年4月26日、2013年5月10日签订《退房协议》，每次退房乙方均出具股东会决议、经公证的委托书、介绍信等，双方均在“商品房买卖（预售）合同注销备案申请表”签字，注销合同原因均为客户改变意向。其中：2012年8月28日退房对应的备案号为26927（10套住宅）、26213（3套住宅），金额分别为1571184元（备案及商品房销售合同为1751184元）、578934元；2013年1月8日退房对应的备案号为26928（8套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致为1495566元；2013年1月18日退房对应的备案号为26940（1套住宅）、26039（3套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为634830元、695664元；2013年4月17日退房对应的备案号为26932（4套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致为773226元；2013年4月26日退房对应的备案号为26041（2套住宅）、26931（6套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为366084元、1081566元；2013年5月10日退房对应的备案号为26926（10套住宅）、26744（1套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为1775916元、152244元。上述退房按退房协议或“商品房买卖合同摘要”、商品房销售合同中载明的价款合计为10074102元，共退房53套。2012年8月27日—2013年9月10日，宏大公司法定代表人刘婷婷向张靖转账21次支付12416441元、以宏大公司账户向张靖转账支付913957元，合计支付13330368元。
2013年1月10日，海源公司向宏大公司出具收条，载明：今收到宏大公司退购房款人民币1495566元。2013年1月17日，海源公司向宏大公司出具收条，载明：今收到宏大公司退还博美公司、陈大雷、苏圆圆按份购买维罗纳小区房屋（备案号：26940、26039）购房款1330494元。2013年4月26日，海源公司向宏大公司出具两份收条，分别载明收到宏大公司退海源公司、陈大雷、苏圆圆按份购买维罗纳小区房屋购房款（备案号：26931）1081566元、（备案号：26041）366084元。2013年月日（未注明退款的月、日），博美公司向宏大公司出具收条，载明收到宏大公司退博美公司、陈大雷、苏圆圆按份购买维罗纳小区房屋（备案号：26926、26744）购房款1928160元，该收条系对应2013年5月10日所退房屋。
2011年12月26日，成都市中级人民法院作出(2011)成民初字第1106号民事调解书，海源公司为原告，宏大公司为被告，调解内容为：宏大公司于2012年9月30日前为海源地产公司、苏圆圆、陈大雷交付位于成都市金堂县金园街278号维罗纳二期共计52套房屋，办理房屋产权证及土地使用证的时间分别为：2012年12月29日前、2013年3月30日前。2012年5月28日，成都市中级人民法院作出(2011)成民初字第1106号民事调解书，海源公司为原告，宏大公司为被告，调解内容为：宏大公司于2012年9月30日前为海源公司、苏圆圆、陈大雷交付位于成都市金堂县金园街278号维罗纳二期共计22套房屋，办理房屋产权证及土地使用证的时间分别为：2012年12月29日前、2013年3月30日前。2015年6月24日，海源公司、陈大雷、苏圆圆依据成都市中级人民法院的调解书，将尚未解除备案的22套房屋办理了权属登记。
一审庭审中，海源公司、苏圆圆、陈大雷，认可授权张靖代收所退购房款合计付款13330368元。
一审另查明，海源公司、苏圆圆、陈大雷仅授权第三人ＸＸ到房管部门办理撤销备案号为26938房屋的相关手续，其余撤销备案登记授权其余人员办理。2012年9月，博美地产公司向成都市武侯区工商行政管理局申请，将公司名称变更为博美公司（成都博美商业管理连锁有限责任公司）。2013年1月14日，经工商管理部门核准，博美地产公司更名为博美公司。
一审法院认为，宏大公司与海源公司、陈大雷、苏圆圆签订的《商品房买卖合同》及后来达成的退房协议，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，前述合同与退房协议合法、有效，双方当事人均应依照合同、协议履行各自的义务。一审争议的焦点为：一、第三人ＸＸ受领价款的行为是否与本案有关联性，是否是受托行为；二、双方达成的退房协议的性质是对原合同解除还是新的房屋买卖合同；三、宏大公司主张的权利是否已过诉讼时效。
关于焦点一，宏大公司认为，ＸＸ系海源公司、苏圆圆、陈大雷的受托人。在2012年5月28日中院达成调解协议之前，宏大公司返还的购房款一直都是转给ＸＸ，根据ＸＸ的银行卡流水显示，ＸＸ在收款后很短时间内即将款项转给陈大雷，海源公司、苏圆圆、陈大雷还曾经共同委托ＸＸ办理解除备案。如果，海源公司、苏圆圆、陈大雷不认可ＸＸ的受领行为，返还的款项就没有收够，也不会解除备案。海源公司、陈大雷、苏圆圆认为，ＸＸ与本案没有关联性。ＸＸ领受宏大公司的款项是在2011年1月30日-2012年5月22日期间，而双方2012年5月28日达成调解协议，在这之前的货款往来已经结清，与本案无关。即使ＸＸ在2012年5月28日前是海源公司、陈大雷、苏圆圆的受托人，但代理权是有期限的，不能证明在2012年5月28日之后ＸＸ还一直有海源公司、陈大雷、苏圆圆的授权。一审法院认为，根据宏大公司的起诉，解决的是案涉53套房屋的退房、退款争议，海源公司、陈大雷、苏圆圆于2012年5月23日出具的委托书，仅委托ＸＸ到房管部门办理撤销备案号为26938房屋的相关手续，办理撤销其余备案手续系委托其余人员办理。而案涉退款系从2012年8月27日开始的，第三人ＸＸ的收款行为与双方争议的退房、退款无关，其此前的授权也与本案双方的争议无关。故，第三人ＸＸ2012年5月22日收款行为与本案不具有关联性。
关于焦点二。宏大公司认为，双方达成的退房协议的性质系对原合同解除的协议。中院制作的调解书是在购房者不退房的前提下要求宏大公司继续履行合同中配合办理产权证书的义务，同时也是要求海源公司、陈大雷、苏圆圆继续履行合同义务。而双方达成的退房协议，系宏大公司返还海源公司、陈大雷、苏圆圆购房款、海源公司、陈大雷、苏圆圆撤销备案向宏大公司退还房屋的行为，系对原合同的解除。海源公司股东会的决定是将所购宏大公司的房屋退还宏大公司，而不是将房屋返销给宏大公司。同时，2012年调解书达成之时，宏大公司所售商品房尚未实际竣工，海源公司、陈大雷、苏圆圆无法取得房屋物权。因此退房协议的性质系对原合同的解除协议而并非双方签订新的房屋买卖合同。海源公司、陈大雷、苏圆圆认为，退房协议的性质系新的房屋买卖合同。2012年5月28日的调解书生效后，即发生了物权转移效力。海源公司、陈大雷、苏圆圆在享有上述房屋物权的基础上，与宏大公司达成的退房协议，系双方新的房屋买卖合同，海源公司、陈大雷、苏圆圆负有向宏大公司交付房屋并移转所有权的义务，宏大公司负有向海源公司、陈大雷、苏圆圆给付购房款的义务。海源公司董事会的决议只是解除备案所需书面材料，并非海源公司的真实意思表示。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定中的法律文书，并不会当然地引起物权的设立、变更或者消灭，判决书、裁定书和调解书，必须以具有直接导致物权变动的内容为限。而成都市中级人民法院制作的两份调解书中，并没有涉及上述房屋权属的内容，调解书中明确的是宏大公司履行合同约定的交付房屋、配合海源公司、陈大雷、苏圆圆办理房屋产权证书和国土使用权证书的义务，即中院调解书确认的是合同权利义务，并非对物权的确认。只有在物权登记在海源公司、陈大雷、苏圆圆方名下后，海源公司、陈大雷、苏圆圆才取得物权。因此，双方在达成一系列的退房协议之时，海源公司、陈大雷、苏圆圆均未取得案涉房屋所有权，房屋所有权仍然归属于宏大公司。同时，退房协议的内容载明的是双方合意解除原合同，并于相关部门撤销预售备案登记，房屋备案的详情信息包括房屋的房号、户型面积、单价和总价，均与商品房买卖合同中的一致，海源公司、陈大雷、苏圆圆辩称退房合同反映的不是双方交易的真实价款，但未提交相应证据支持，其辩解主张因无事实依据而不能成立。就现有证据看，双方签订的退房协议的性质，应当认定为对原商品房买卖合同的解除，退房的价款为原商品房买卖合同中约定的价款。
关于焦点三。宏大公司认为，宏大公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。退房款和解除备案的行为在时间和金额上都不具有一一对应关系，义务履行的约定时间不明，诉讼时效不是从宏大公司多付退房款的次日开始计算。宏大公司在仍然享有房屋物权的情况下，权利尚未受损；在得知海源公司、陈大雷、苏圆圆将尚未解除登记备案的房屋于2015年6月24日办理了房产证之后，权利才受到损害，宏大公司于2016年11月提起本诉讼，并未超过诉讼时效。海源公司、陈大雷、苏圆圆认为，2012年5月28日的调解书是对房屋的买受清结，在这之后的交易中宏大公司最后一次向海源公司、陈大雷、苏圆圆退还购房款的时间是2013年9月10日，在2013年9月至2015年9月长达两年的时间内宏大公司没有行使自己的权利，宏大公司的主张已过诉讼时效。一审法院认为，双方签订的退房协议虽然载明了合意解除备案的相关房屋具体信息，但宏大公司退还购房款和海源公司、陈大雷、苏圆圆领受退款并配合宏大公司解除备案、向宏大公司出具退房款收条的行为，在时间和金额上不存在一一对应关系。退房协议中，除备案号为26938、26927外，均未约定付款时间，故双方的退房是一个概括性的合同，应以双方对退房、退款进行结算后，确定诉讼时效的起点。从一审事实看，虽然双方未对退款、退房进行结算，但从海源公司、陈大雷、苏圆圆已办理剩余房屋的权属登记后，客观上海源公司、陈大雷、苏圆圆已无房可退时，宏大公司应当知道其权利将可能受到损害，故，此时应从此时计算。宏大公司知晓其权利受到侵害的时间应为2015年6月24日起，即海源公司、陈大雷、苏圆圆将尚未解除备案的房屋完成权属登记的时间。而宏大公司曾于2016年即向一审法院提起诉讼，故宏大公司的诉请，并未超过诉讼时效。在一审审理中，经一审法院释明，宏大公司自愿放弃对516888元主张权利，该行为系宏大公司自行处分其民事权利，一审法院不作干预。
关于2012年8月28日退房，对应的备案号为26927（10套住宅），退房协议载明金额分别为1571184元的问题，一审庭审中宏大公司认为系笔误，应为1751184元。一审法院认为，备案登记及《商品房买卖合同》均载明为1751184元，因一审法院已认定双方退房协议的性质为解除原《商品房买卖合同》，故应确认该金额为1751184元。
综上所述，宏大公司关于海源公司、陈大雷、苏圆圆应返还2739378元的诉讼请求，符合合同法的相关规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条规定，判决：海源公司、陈大雷、苏圆圆于判决生效之日其十日内向宏大公司支付2739378元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28716元，诉讼保全费5000元，两项合计33716元，由海源公司、陈大雷、苏圆圆负担。
二审中，海源公司、陈大雷、苏圆圆举示了以下新证据：一、商品房买卖合同注销备案申请表、公证书、委托书、介绍信、受托人身份信息、海源公司向金堂县房管局出具的函件1份、海源公司出具的收条、退房协议1份、海源公司的股东会决议、海源公司出具的情况说明，证明海源公司、陈大雷、苏圆圆与宏大公司在2013年9月就备案号26935项下的6套房屋办理了解除备案手续。宏大公司在质证时表示需对该组证据的真实性予以核实，后在审理中认可备案号26935项下的6套房屋已办理撤销备案，本院对此事实予以确认。二、协助执行通知书，拟证明成都市中级人民法院于2013年7月10日要求金堂县房管局协助办理备案号26935、26937、26933、26934、26936项下的房屋产权证。宏大公司对该组证据的真实性、合法性和关联性无异议。三、海源公司与苏圆圆于2010年12月31日签订的协议，拟证明海源公司将20%份额转让给了苏圆圆，海源公司与案涉纠纷无关。宏大公司对该组证据的真实性无异议，但不认可其关联性和合法性。
二审中，宏大公司举示了以下新证据：2016年8月10日金堂县人民法院民事开庭笔录，拟证明陈大雷曾陈述，其是在收到全部购房款之后才会协助办理撤销备案登记手续。陈大雷、苏圆圆、海源公司对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可宏大公司的证明目的。
本院审理查明的事实与一审一致。
二审中，经本院组织核对，海源公司、苏圆圆、陈大雷与宏大公司均确认：一、已撤销备案的房屋数量为59套，该59套除一审判决所认定的53套房屋外，还包括备案号为26935号项下的房屋6套；二、上述59套房屋合同项下的总计应退款为14140032元。
本院另查明：（2012）成民初字第866号民事调解书约定过户的22套房屋所对应的备案号为26931号（6套）、26932号（4套）、26933号（4套）、26934号（4套）、26936号（4套）。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、海源公司是否是本案的适格被告；二、宏大公司是否超退了购房款，如果存在超退，其超退的金额应如何认定；三、宏大公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效。本院分别认定如下：
一、关于海源公司是否是本案适格被告的问题，海源公司上诉主张其已将从宏大公司所购房产相对应的份额转让给苏圆圆，其不是本案适格被告。本院认为，海源公司将房产份额转让给苏圆圆属于共同购买人内部的权利义务变化，对宏大公司而言，根据合同相对性原则，海源公司仍是房屋买卖合同和《退房协议》的当事人，海源公司也在收取宏大公司所退的购房款，故宏大公司有权要求海源公司退还其收取的购房款，海源公司是本案适格被告。
二、关于宏大公司是否超退购房款的问题，涉及两个问题：（一）宏大公司的应退款金额应如何认定，二审中，经本院组织各方当事人核算，各方均确认宏大公司在合同项下的应退款金额为14140032元，本院予以确定；
（二）宏大公司的已退款金额应如何认定。双方的主要争议在于宏大公司已退款金额的认定，经本院组织各方核对，各方均无异议的已付款为13330368元，除该13330368元外，宏大公司还主张以下几笔支付应计入已退房款：1.2011年8月10日，宏大公司财务人员黄简向ＸＸ尾号5103的银行卡转账支付190000元；2.2011年10月10日，宏大公司财务人员黄简向ＸＸ尾号5213的银行卡转账支付200000元；3.2011年11月23日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号5213的银行卡转账支付400000元；4.2011年3月22日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付460000元；5.2011年7月6日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付200000元；6.2011年7月26日，宏大公司财务黄简向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付260000元；7.2011年3月7日，向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付500000元；8.2012年5月22日，向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付469876元。本院认为，1.第1-7笔的支付无海源公司、苏圆圆和陈大雷委托或指示ＸＸ收款的证据，且从支付时间来看，第1-7笔均发生于（2011）成民初字第1106号民事调解书（2011年12月26日）之前，该民事调解书所涉的房屋中除备案号为26937号的4套房屋外，其余均为本案退款所涉房屋，而该民事调解书的内容为双方继续履行合同（交付和办证），故在此之前，双方不可能发生案涉房屋的退款，即使发生退款，双方亦应在调解协议中对补足已退款项有所约定和体现，而调解协议亦无补足款项的约定，故第1-7笔不宜认定为宏大公司的退款；2.关于第8笔支付，本院注意到，虽然该笔支付亦无证据证明ＸＸ可以代为收款，但该笔支付发生于民事调解书之后，且在该笔支付的第二天（2012年5月23日），双方就1106号调解书中所涉26938号项下5套房屋签订了《退房协议》，并于2012年5月24日办理备案撤销手续，而陈大雷亦在2016年8月10日的庭审中陈述“他们没有付够我不可能解备案”、“他是一套一套解的，付一套解一套”，说明解除备案是以收到宏大公司的退款为条件的，再结合海源公司、苏圆圆和陈大雷在该份《退房协议》中亦委托ＸＸ为代理人办理撤销备案登记手续的事实，可以将第8笔支付（2012年5月22日向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付469876元）视为宏大公司所退的购房款；3.宏大公司主张，在2016年8月10日金堂县人民法院庭审笔录中，陈大雷陈述：“他们没有付够我不可能解备案”，该陈述说明宏大公司至少将已解除备案的房屋购房款进行了退还，以此佐证上述8笔支付应为宏大公司退还的购房款。本院认为，虽然陈大雷陈述“他们没有付够我不可能解备案”、“付一套解一套”，宏大公司亦陈述只有付够了退房款才会解除备案（宏大公司认为其超额支付），但陈大雷同时强调：“但价格是与房管局登记的是有差距的”，也就是说，虽然其陈述解除备案需以收款为条件，但其所收的款项金额并非是《退房协议》中所载的退款金额，从全案证据看，无论如何组合，宏大公司的每次转款或每几次的转款金额都不能与各个《退房协议》中的房款金额形成一一对应关系，也不能与海源公司出具的收条金额相吻合，这说明，宏大公司并未按照每次《退房协议》所载的退款金额而退还相应金额的款项，海源公司也并未按实际收到的每期付款或每几期款项而向宏大公司出具收条，上述事实印证了陈大雷关于实际所收退款金额与备案合同价格不一致的陈述。所以，不能单以陈大雷作出的“他们没有付够我不可能解备案”、“付一套解一套”的陈述，就推定宏大公司已按《退房协议》中约定的退款金额履行了退款义务，进而以此推定案涉争议的第1-7笔支付属于宏大公司支付的退款。综上，本院认为，宏大公司的已退款金额为（13330368+469876元），并未超出《退房协议》所约定的应退金额（14140032元），其要求海源公司、苏圆圆、陈大雷退还超退款项的诉请证据不足，本院不予支持。同时，虽然宏大公司的退款未达到《退房协议》的约定金额，但考虑陈大雷与宏大公司均陈述完成撤销备案以退够款项为条件，结合案涉59套房屋已撤销备案的事实，可以认定当事人在履行合同时对原来约定的退款金额进行了变更减少，宏大公司亦已经履行完毕案涉59套房屋的退款义务。
关于诉讼时效问题，因宏大公司不存在超退购房款的情形，其诉请已无法得到支持，故对其诉请是否超过诉讼时效的问题，本院不再予以评价。
综上，因二审出现新证据、新事实，本院对一审认定的已解除备案的房屋套数进行纠正，海源公司、苏圆圆和陈大雷的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、撤销金堂县人民法院(2016)川0121民初3364号民事判决；
二、驳回四川宏大工程建设开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费28716元，诉讼保全费5000元，两项合计33716元，由四川宏大工程建设开发有限公司负担。二审案件受理费28716元，由四川宏大工程建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王果
审判员 李俊
审判员 赵韬
二〇一九年七月四日
书记员 罗菲
