北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人白小平、崔亮上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审事实不清，证据不足，用推理进行判决不符合裁判规则。1、本案被上诉人在原审中起诉的是要求腾退水井巷10号房屋，上诉人居住的是水井巷17号房屋，显然不是同一套房屋，被上诉人没有证据证明17号房屋就是10号房屋，应当承担举证不能的法律后果。2、在水井巷17号房屋的侧后方有一处水井巷10号房屋。原审法院法官现场调查了该处房屋。被上诉人对该房屋并没有给出合理的解释，也没有相应证据证明其诉争房屋与10号房屋之间的关系，不能证明水井巷17号与其所诉的水井巷10号是同一处房屋。3、被上诉人提供的国有土地使用证登记中是否有水井巷17号房屋没有有权机关作出认定，法院不能推定房屋在该土地证当中。4、被上诉人根据上诉人在原审中的庭审辩论和陈述改变诉争房屋的房号，变更诉请中水井巷17号房屋，没有证据证明17号房屋存在于被上诉人的证据之中。本案经过三次开庭，上诉人在三次开庭当中均提出了被上诉人所诉的房屋与上诉人无关，上诉人的房屋系水井巷17号，被上诉人诉的房屋系水井巷10号，在此情况下被上诉人提出变更为水井巷17号，无证据支持。5、法院不能依据被上诉人提供的照片与上诉人的房屋照片一致就认定为被上诉人所诉争的房屋。本案被上诉人诉的是房屋腾退案件，提供上诉人居住房屋的照片以达到让上诉人腾退的目的，法院不能据此就认定是同一房屋。6、被上诉人没有提供水井巷17号房屋的房产证书及土地证书，也没有任何资产登记手续，更没有建房的出资证明资料。既然被上诉人的房屋有登记，为什么水井巷17号房屋却没有进行登记，显然不符合常理。被上诉人声称国土资源部门与户籍登记部门登记不同，只是其一面之词，不能形成合理解释，也不能提供有权机关的证明。7、房屋是否用于出租、是否收取租金事实不清。上诉人居住的房屋早就存在，提供的水电费收费单据从八十年代就存在，也证实了该房屋在1975年左右建成的事实。如果对水井巷17号房屋收取房租，应当提供从开始收费到最后收费的收费情况。被上诉人自己登记的收房租表格不能认定就是对该房屋收取的房租。8、房屋租金的收费与水井巷17号房屋不能对应，法院未进行审查。如果房屋面积42平方米，房租63元，被上诉人并未提供该63元的房租收据。被上诉人提供的收费表格为2009年10月，应当提供在这之前的收费票据才能证实收房租的事实。另外水井巷17号房屋四间有220平方米，显然与被上诉人所诉的房屋不一致。二、法院不应当受理被上诉人起诉的房屋腾退案件。1、根据被上诉人所述，假设水井巷10号房屋为第三人所有。那么起诉上诉人腾退的原告方应当为本案的第三人而不是本案的被上诉人。被上诉人不是房屋的所有权人，被上诉人没有起诉房屋腾退的主体资格。2、征收责任主体系市、县人民政府，而不是被上诉人。被上诉人系房屋征收部门，市、县人民政府系房屋征收单位。假设可以起诉房屋腾退，原告应当是市、县人民政府而不是被上诉人。3、房屋进行征收的情况下应当依法给予征收补偿而不是进行房屋腾退。根据被上诉人提供的资料来看，上诉人所居住的房屋在征收范围之内。虽然胥思海已经去世，其子白小平的户籍在水井巷17号房屋之内。征收单位应当按照房屋征收程序进行，要么协商签订房屋征收补偿协议，要么作出房屋征收补偿决定，而不是进行所谓的腾退。被上诉人所采取的腾退之诉违反了依法行政的规定。上诉人在一审中就已提出房屋在征收范围内应当依照征收的法律规定进行，不应绕过征收程序。三、原审法院判决腾退错误。假设被上诉人的房屋出租的情况下，根据被上诉人的表格显示也仅仅出租42平方米，其他房屋还是归白小平所有，原审法院判决腾退显然错误。
被上诉人广元市征拆办辩称：一、关于讼争房屋问题。原诉状所称的水井巷10号房屋与上诉人所称的水井巷17号，通过双方举证提交的照片显示为同一处房屋，即上诉人强行侵占的房屋，且在一审合议庭主持下，三方当事人到涉案房屋现场核实，再次证实双方讼争的房屋实为同一处房屋，上诉人也签字确认，而导致该门牌号不一致的原因是国土部门与户籍管理部门的登记不同，更何况被上诉人在一审庭审中当庭申请将诉请中的水井巷10号房屋变更为水井巷17号并获准许，所以讼争的标的是明确的、唯一的。二、讼争房屋的所有权人应当是第三人，而不是上诉人的父亲胥思海。其理由有：1、胥思海居住该房期间曾向第三人支付房屋租金，如属其所有，胥思海生前就不应当交纳房屋租金。2、虽然有证人证实胥思海建房并支付了建房款，但因胥思海时任第三人的采购站站长一职，因此，胥思海的建房及付款行为系职务行为。3、一直居住在该房内的并不是上诉人，而是胥思海和方玉珍夫妇，方玉珍实为二上诉人之继母，但上诉人在一审庭审中却矢口否认，居然谎称不认识方玉珍是谁，可见上诉人一直在撒谎。方玉珍知道该房屋的所有权人是第三人，且承认每月交纳房租，因此，在该房屋毫无产权争议的前提下，胥思海去世后，方玉珍作为遗孀，与第三人签订了《房屋搬迁协议》。4、结合广元市利州区国土资源局的证明，广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权人为第三人，而讼争房屋亦在广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权证证载范围内，按我国现行房地产政策，在没有证据证实水井巷17号房屋为他人所有的情况下，一审法院认定讼争房屋属土地使用权人完全正确。5、该讼争房屋的所有权人不是上诉人，因而被上诉人不可能对其实施征收补偿。三、被上诉人作为侵权之诉主体是完全合乎法律规定的。第三人已于2013年9月10日与利州区房屋征收中心签订了《（新社区）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》，将广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权证内房屋进行了征收补偿，并按协议进行了搬迁和移交，并对移交工作过程进行了现场拍照。利州区房屋征收中心在接受移交后，作为该财产的权利人，应该享有请求排除妨害之权利。上诉人是因为看到只对其继母方玉珍作了有偿搬迁补偿，心怀不满才作出了侵犯他人权利之举，严重妨害了被上诉人对征收房屋所享有的权利。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人利州区供销联社辩称：1、讼争房屋经过一审法院现场核实确认被上诉人最初主张的10号房屋实际就是上诉人现居住使用的17号房屋。2、我方于2013年9月24日将房屋腾退交付给被上诉人，之后的权利应当由被上诉人行使，而上诉人撬门居住拒不搬离的行为侵犯了被上诉人的合法权益，应由被上诉人主张权利。3、原判并未判决腾退房屋，而是排除妨害，故原判正确，请求维持原判。
广元市征拆办向一审法院起诉请求：判令白小平、崔亮限期搬离侵占的位于广元市利州区宝轮镇西路水井巷10号房屋4间，赔偿损失2万元，并承担诉讼费用。
一审法院经审理查明：2013年9月10日，广元市利州区房屋征收中心（以下简称利州区房屋征收中心）与利州区供销联社签订《（新街）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》，被征收所在地点为利州区宝轮镇舟坝路，复测面积396.33平方米，国有土地使用证号为广中区国用（2001）xxxx号，房屋的证载用途为商业、住宅，房屋的产权性质为集体，房屋的结构为砖木。被征收房屋补偿金额为278833.25元，企事业单位资产评估总价值1634290.00元，实际补偿金额1723464.25元。利州区供销联社在2013年9月21日前应将被征收房屋腾空，并交利州区房屋征收中心拆除。2013年9月24日，利州区供销联社将被征收房屋搬迁完毕，并与利州区房屋征收中心签订《房屋搬迁验收合格单》。2013年10月9日，利州区供销联社向利州区人民政府汇报关于白小平强占房屋影响宝轮新街棚户区改造工作进度的情况，认为白小平在棚改办成立近2年来从未反映其继母所住房屋有产权纠纷，但却于2013年9月24日在棚改办安排拆迁人员对该宗房产进行拆迁时，带领其妻子、儿子等人以该资产属其父亲胥思海修建为由阻拦拆迁工作，并到新街棚改办大闹滋事，强行将该资产的房门撬开居住其内。四川宏山建设工程有限公司项目部经理任青明在2013年9月26日率拆迁队工人对宝轮镇新街棚户区进行拆迁宝轮镇供销社房屋时，白小平及妻子、家人以供销社房屋为自己私有为由，到拆迁现场进行阻工和无理取闹，导致拆迁工作无法进行。现白小平、崔亮仍居住于广元市利州区宝轮镇水井巷17号房屋中。该房屋位于广中区国用（2001）字第xxxx号国有土地使用证土地范围内。利州区房屋征收中心在庭审中认为其主张的水井巷10号房屋即白小平、崔亮所称的水井巷17号，导致该门牌号不一致的原因为国土部门与户籍管理部门的登记不同。经一审法院主持双方当事人到涉案房屋现场予以核实，双方讼争的涉案房屋实为同一处房屋，其门牌号为水井巷17号，双方提交的房屋照片均为该房屋照片。利州区房屋征收中心亦当庭将其诉请中的水井巷10号房屋变更为水井巷17号房屋。
一审法院同时查明：白小平父亲胥思海原系利州区供销联社采购站长，2004年10月27日与方玉珍再婚，于2011年9月去世，生前居住于广元市利州区宝轮镇水井巷17号，并曾按每月42.00元的标准向利州区供销联社交纳房租。2013年9月16日，利州区供销联社与方玉珍签订《房屋搬迁协议》，对方玉珍位于宝轮镇上街油房租住的利州区供销联社的房屋进行有偿搬迁，补偿金额共计40000.00元，其中：附属设施3000.00元，搬迁费2000.00元，过渡费5000.00元，搬迁奖金3000.00元，困难生活补助费27000.00元。同年9月21日，方玉珍在利州区供销联社处共计领取了新街油房租户方玉珍（胥思海遗属）所租房屋搬迁、过渡及生活困难补助款共计40000.00元。
一审法院另查明：广元市国土资源局设立广元市土地房屋征收拆迁办公室，为事业法人，有效期自2015年1月27日至2019年1月26日。中共广元市机构编制委员会于2015年5月6日印发广编发[2015]53号《中共广元市委机构编制委员会关于调整市城市规划区土地房屋征收拆迁管理机构的通知》，将利州区房屋征收中心成建制并入广元市征拆办，并核销了利州区房屋征收中心领导职数。广元市征拆办对利州区房屋征收中心及其委托代理人的诉讼行为均予以认可。
一审法院认为：本案争议焦点为：1、广元市利州区宝轮镇水井巷17号房屋原所有权人是利州区供销联社，还是白小平父亲胥思海。2、广元市征拆办是否为本案讼争的位于广元市利州区宝轮镇西路水井巷17号房屋的所有权人，是否享有排除妨害的资格。
白小平、崔亮辩称，白小平的父亲胥思海才是水井巷17号的房屋所有权人，而利州区房屋征收中心为了达到零补偿的目的，与利州区供销联社签订协议。但从白小平、崔亮提交的证据来看，能够证实讼争房屋当时确系胥思海聘请证人贾新周等人修建并支付了人工费用，且一直在讼争房屋中居住的事实，但是否系胥思海所有，尚无其他证据予以证实。而广元市征拆办提交的证据证实胥思海在居住期间曾向利州区供销联社支付了房屋租金。在胥思海去世后，其遗孀方玉珍与利州区供销联社签订《房屋搬迁协议》，其内容亦表述为租住的利州区供销联社位于宝轮镇上街油房，故应当认定胥思海建房及支付房款的行为为其担任采购站站长的职务行为。否则，胥思海生前不应当向利州区供销联社交纳房屋租金。结合广元市利州区国土资源局的证明，广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权人为利州区供销联社，而水井巷17号房屋在广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权证证载范围内。按我国现行房地产政策，在没有证据证实水井巷17号房屋为他人所有的情况下，应当认定该房屋属土地使用权人即利州区供销联社所有。故白小平、崔亮辩称讼争房屋系其父亲胥思海生前遗产的理由，一审法院不予采信。
利州区供销联社已于2013年9月10日与利州区房屋征收中心签订《（新街）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》，将广中区国用（2001）字第xxxx号土地使用权证内房屋进行征收补偿，并按协议进行了搬迁和移交。利州区房屋征收中心在移交后，作为该财产的权利人，应当享有请求排除妨害的权利。利州区房屋征收中心在本案诉讼过程中已成建制并入广元市征拆办，广元市征拆办作为利州区房屋征收中心的权利义务承受人，享有原利州区房屋征收中心与利州区供销联社签订《（新街）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》的权利义务。
白小平、崔亮现居住于涉案房屋中，并阻碍广元市征拆办对已征收的利州区供销联社涉案房屋的拆迁，已妨害广元市征拆办对征收房屋所享有的权利。故广元市征拆办要求白小平、崔亮搬离涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。广元市征拆办诉请赔偿损失2万元，未举证予以证实，一审法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限白小平、崔亮在本判决生效后十日内搬离四川省广元市利州区宝轮镇西路水井巷17号房屋4间；二、驳回广元市土地房屋征收拆迁办公室其它诉讼请求；本案案件受理费300.00元，白小平、崔亮与广元市土地房屋征收拆迁办公室各承担150.00元。
二审中，上诉人白小平、崔亮提交下列证据：悬挂水井巷10号门牌建筑物的照片一张，用以证明被上诉人主张的10号房屋客观存在，位于17号房屋侧后方，与17号房屋不是同一处房屋，照片中的10号房屋才是国有土地使用证中登记的10号房屋。
被上诉人广元市征拆办的质证意见为：上诉人所举照片已过举证期限，不应被采信，且该照片与本案缺乏关联性，因一审法院已组织三方现场查验后确认水井巷17号房屋就是我们一审中最初主张的10号房屋。
原审第三人利州区供销联社与被上诉人的质证意见相同。
本院认证：对照片的真实性、合法性、关联性予以采信，照片中的10号房屋位于17号房屋附近，对于10号房屋与17号房屋非同一处房屋的事实予以确认，但照片仅反映房屋门牌号码及10号房屋客观存在的事实，不能印证国有土地使用证的登记情况，故对上诉人持有的该举证目的不予采信。
经审理查明：对一审认定的事实与本院查明一致，本院予以确认。
本院另查明：1、本案一审诉讼中，广元市国土资源局利州区分局向一审法院出具证明，证实广中区国用（2001）字第xxxx号国有土地使用证证载面积包括案涉水井巷17号房屋占地面积。
2、对于胥思海生前居住水井巷17号房屋交纳房租的情况，除被上诉人提交房租收费统计表予以佐证外，胥思海遗孀方玉珍证实案涉房屋属供销社所有，与胥思海共同生活期间一直在交纳房租。
3、上诉人提供的证人贾新周证实1975年其接受胥思海的雇佣，组织人员修建案涉房屋，建房款系胥思海支付。
本院认为：本案争议焦点：一是上诉人所居住的水井巷17号房屋与被上诉人原主张的10号房屋是否具有同一性？二是水井巷17号房屋的权属认定，即谁对17号房屋享有处分权？三是被上诉人广元市征拆办作为房屋征收部门是否具备本案原告的诉讼主体资格？
一、关于上诉人所居住的水井巷17号房屋与被上诉人原诉请的10号房屋的关系。
被上诉人主张排除上诉人的妨害行为，双方的争议实际是妨害对象是否具有同一性。虽然被上诉人作为一审原告起诉时诉请对象为10号房屋，但在起诉时一并明确侵占行为的实施人为白小平、崔亮，诉讼请求是主张白小平、崔亮搬离所侵占的房屋，其诉求本意明显是二上诉人占有的房屋。根据庭审查明的情况，10号与17号分属两户，白小平、崔亮占有的是17号房屋，10号房屋另由他人居住使用，不属被上诉人主张范围。且被上诉人在诉讼过程中变更诉讼请求，明确将10号房屋变更为17号房屋，因此17号房屋才是讼争房屋。被上诉人主张的对象并非现在门牌号为10号的房屋，双方争议的应该是白小平、崔亮占有的17号房屋。
二、关于讼争房屋的权属认定。
水井巷17号房屋作为本案讼争房屋，双方对于房屋的所有权存在分歧，二上诉人认为该房屋系白小平之父胥思海的遗产，被上诉人认为是通过征收方式从房屋所有权人利州区供销联社合法取得的财产。
依照《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，双方均不持有不动产权属证书，亦未提供房屋登记机关的产权登记，双方均就各自主张的观点提供了相应证据。
上诉人提供的证人贾新周证实建房的经过及建房款系胥思海支付的事实。被上诉人提供的证人方玉珍证实与胥思海再婚后居住在案涉房屋中并向利州区供销联社支付房租及水电费的事实，此外，被上诉人还提供广中区国用（2001）字第xxxx号国有土地使用证及测绘公司绘制的地形图和国土部门出具的证明，均证实包括案涉房屋在内的土地使用权由利州区供销联社享有。上述证据，结合案件事实综合分析，被上诉人一方的证据具有优势。利州区供销联社对依法享有土地使用权的土地持有权属证明，国土部门证实案涉房屋的占地属于利州区供销联社的土地使用权范围之内，方玉珍与胥思海系夫妻关系，婚后一直与胥思海共同生活，对于居住房屋的状况和是否交纳房租的情况应有最基本的了解，被上诉人提供的证据能够形成证据链，由此，可以认定的基本事实是，胥思海常年租住利州区供销联社土地上的房屋。胥思海原系利州区供销联社的采购站长，即使存在经手安排修建房屋及支付建房款的事实，也不能完全排除上述行为系履行工作职责的合理怀疑。若上诉人所述属实，在房屋建成近四十年的时间里，上诉人及其父亲生前均未通过任何途径申请办理产权登记，与常理不符，且胥思海2011年去世后，上诉人亦并未通过相关途径主张房屋权益。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，本院对被上诉人提供的证据予以采信，上诉人提供的证据对于待证事实不能排除合理怀疑，本院不予采信。
据此，上诉人主张房屋系胥思海的遗产，缺乏充分有效的证据证实，本院不予支持。讼争房屋附着在利州区供销联社享有使用权的土地上，常年居住使用房屋的住户胥思海、方玉珍长期向利州区供销联社交纳租金，利州区供销联社对讼争房屋实际享有物权。在物权明晰的前提下，被上诉人作为房屋征收实施单位，有权在政府委托范围内对房屋实施征收补偿行为。因此，被上诉人广元市征拆办与第三人利州区供销联社建立征收补偿关系后，就案涉房屋享有处分权。
三、关于广元市征拆办的诉讼主体资格。
广元市征拆办系事业法人，组织实施城市规划内国有土地上房屋及集体土地的征收和拆迁安置工作，依法独立享有民事权利、承担民事义务。在原利州区房屋征收中心并入广元市征拆办后，原利州区房屋征收中心实施的征收行为所产生的权利义务，应当由广元市征拆办承继。原利州区房屋征收中心对利州区供销联社享有土地使用权的国有土地上的房屋实施征收，双方签订房屋征收安置补偿协议，并按协议各自履行补偿及搬迁义务。广元市征拆办由此取得对案涉房屋的拆迁权利。二上诉人对案涉房屋不享有物权，却实施侵占行为，对被上诉人实现物权构成妨害。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，被上诉人享有排除妨害请求权。因此，上诉人关于被上诉人不具备原告主体资格的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人主张的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人白小平、崔亮负担。
本判决为终审判决。
