北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某诉称：2013年5月10日，马某委托其母亲钱某全权代理起购买房屋并办理手续。2013年5月12日，经北京房地产公司居间介绍，钱某与刘某的代理人张某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经济合同》，由马某购买刘某位于北京市朝阳区801号房屋，双方约定刘某于2013年7月1日将房屋交付给马某，逾期交房超过30日，马某有权退房并要求刘某按照成交价20%支付违约金。
合同签订后，马某依约支付了定金10万元和购房款150万元，但刘某并未办理解押手续，且拒绝配合办理面签。801号房屋于双方签约时总价为358万元，现市场总价为455万元，价格上涨了约100万元，刘某显然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法院：1.要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》。2.要求刘某返还购房预付款和定金160万元及利息。3.要求刘某支付违约金71.6万元。4.要求刘某支付居间费9.666万元。
2、被告辩称
刘某辩称：不同意马某的诉讼请求。我是801号房屋所有权人，我委托母亲张某对外出售房屋。《北京市存量房屋买卖合同》中买受人为钱某，也都是钱某签名确认。此次诉讼前，钱某作为原告曾以同样案由向我提出同样的诉求，故马某并非本案适格主体，应予驳回，且我认为不应以801号房屋抵押，而用原告所有的房屋进行抵押。
二、法院查明
2013年5月12日，经中原公司提供居间服务，刘某(出卖人)与钱某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售801号房屋，建筑面积111.65平方米。房屋性质为商品房，已设定抵押。成交价格为358万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付出卖人。出卖人应当在2013年7月1日前将该房屋交付买受人。
同日，刘某(甲方)、钱某(乙方)与中原公司(丙方)签署《房屋买卖居间合同》，甲、乙双方同意采用自行交割：商业贷款方式付款。甲、乙双方定于丙方通知之日起30日内2013年7月1日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方向丙方支付居间服务费9.666万元。《房屋买卖居间合同》下方甲方处签字：刘某，代理人张某;乙方处签字：钱某;丙方处签章：中原公司。签订合同当日，钱某支付刘某定金10万元，于2013年5月16日支付130万元，于2013年5月23日支付20万元，合计160万元。2013年5月13日，钱某向中原公司支付居间服务费3万元。2013年6月9日，801号房屋经中原公司办理了网签手续，登记出卖人系刘某，买受人系马某，成交价格系283万元。
关于买受人主体，刘某表示签署合同及支付房款均由钱某进行，钱某及中原公司从未告知买受人为马某。钱某曾以买受人身份就801号房屋向法院提起过诉讼，诉求与该案均一致。网签合同是中原公司和马某擅自办理的，变更买受人以致合同无法履行。刘某就此提交另案起诉书为证。马某表示钱某作为其委托代理人办理购买801号房屋事宜，签订合同时明确告知买受人为马某。签约时马某在国外，钱某对法律等情况并不了解，故以自己名义签署。至于另案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解，诉讼有误，后向法院撤诉。对此，马某提交2013年5月10日授权委托书，欲证明其授权钱某代为办理房屋买卖事宜。
三、法院查明
1、一审判决
1)马某与刘某签署的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除。
2)刘某返还马某购房款一百六十万元。
3)刘某赔偿马某三十五万元。
4)驳回马某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《北京市存量房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。本案双方争议焦点在于买受人主体身份及违约责任承担。
关于买受人主体，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。刘某向钱某出具授权委托书，委托钱某代办购房事宜。钱某虽以己方名义与刘某订立《北京市存量房屋买卖合同》，但并不影响实际买受人刘某行使合同权利。故刘某以主体抗辩依据不足，法院难以采信。
关于违约责任，《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人以抵押贷款方式支付尾款。虽未明确提及以801号房屋办理抵押，但根据交易习惯及行业惯例，二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。刘某作为房屋出售人，对此应知悉且了解，其所述对抵押贷款的理解与常情常理相悖，难以成立。但此行为并未明确履行期限，亦未约定解除权和违约责任。在网签过程中，中原公司将买受人登记为马某，且网签价格低于成交价格。虽马某与钱某均确认委托关系存在并确认买受人身份，但合同买受人登记为钱某且由钱某帐户付款，在案证据不足以证明马某向刘某披露了买受人真实身份。此情况下，刘某解释无从履行合同符合情理。就合同约定逾期交房违约责任，在交房期限之前，双方对于履约均存在过错。现马某主张解除合同，刘某表示同意，法院不持异议。刘某应将已收取购房款160万元退还马某。马某主张的违约金，法院根据双方过错程度、履约情况及利益平衡等因素，结合实际损失酌情判处。对于马某主张的利息损失及居间费损失不予支持。
