北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
高某诉称：我与王某1系夫妻关系，王某1与王某2系兄妹关系。我与王某1于2005年购买202号的拆迁安置房。同年底王某2一家原住处面临拆迁，因此请求王某1协助其求购他人转让的房屋，并先后预交39万元购房款给王某1，但王某1一直未能寻得合适房源。我对此并不知情。王某1称后来曾多次提出将预交的房款退还王某2，而王某2一直不愿接受，并让王某1继续寻房。
后因王某2住处拆迁，其向我及王某1提出暂时借住本案争议房屋，我与王某1鉴于亲情，同意其暂住。在王某2自己因拆迁购买的回迁安置房交房后，我要求王某2搬出房屋，但王某2一直拒绝搬出。我无奈，要求王某1于2012年5月向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判令王某2腾退借住的房屋，但法院以所涉房屋存在交易关系、王某2系基于合同关系居住房屋为由，驳回了王某1诉请。我认为，王某1兄妹二人之间被推定的合同关系应属无效。
理由如下：双方并未签订任何书面合同；被认定的双方交易行为违反了法律法规的强制性规定；王某1无权处分房屋，合同效力未得到追认。房屋为我与王某1夫妻的共同财产，房屋产权证也明确房屋由二人共同共有，因此，在未经我同意的情况下，王某1无权单独擅自处分。由于房屋性质为“按照经济适用房管理”，该回迁安置房属于政策性住房，在购房人取得产权后的5年内，购房人只拥有有限产权，王某1根本无权处分该房产。故诉至法院，请求判决：确认王某1与王某2二人关于诉争房屋的买卖行为无效；诉讼费用由王某1及王某2承担。
王某2辩称：我不是借住，是买卖。2005年高某家拆迁，其定了三套房。后高某及王某1到我家找我，说当时三套房屋需要购房款70多万元，王某1一家拿不出这么多钱，但是有3个购房指标，并且已经交了6万元定金，他家怕定金拿不回来，就让我花钱买一套。因当时我家刚刚盖了二层楼，没有钱，拿不出20多万来。但王某1说他帮我，我们双方都凑钱。2006年4月份我家也有消息说要拆迁，我方找工人将诉争房屋进行装修，在上一案件开庭时我方找了证人对我方房屋装修情况作证。2006年7月初我一家便搬进了诉争房屋。当时我家拆迁我定了2套房屋，但王某1说我家已经有一套了，如果再定两套房屋太多，因此我就退了一套。事实上我们双方之间存在房屋买卖合同关系。故不同意高某的诉讼请求。
二、法院查明
高某与王某1系夫妻关系，王某1与王某2系兄妹关系。2005年12月，高某与王某1以320348元全款共同购买了诉争房屋。庭审中，高某提交2012年民事判决书及一中院民事判决书，用于证明法院已经认定王某1与王某2之间存在房屋交易关系。2005年12月22日至2006年7月23日之间，王某1向王某2出具买楼款39万元收条共计四张。2006年7月，王某2实际入住房屋。
2011年5月3日，202室取得房屋产权证，房屋所有权人为王某1，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2012年11月27日，房屋所有权证发生变更，房屋所有权人为高某、王某1，共有情况为共同共有，房屋性质为按经济适用住房管理。庭审中，高某及王某1均主张王某2系以借住名义入住房屋，双方并非买卖，但就此未提交充分证据予以证明。另查明，王某2实际入住房屋时高某与王某1均知情。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，（2012）海民初字第14881号民事判决书，（2012）一中民终字第12839号民事判决书，房屋所有权证书，收条等证据在案佐证。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
驳回原告高某的全部诉讼请求。
一审判决后，高某不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为房屋买卖的合同效力问题。
首先，生效的判决书已经确认王某1与王某2之间就房屋存在买卖关系。现高某仍主张双方之间是借用关系，但其未能提交相关证据予以证明，故法院确认王某1与王某2之间的买卖合同关系成立正确。
其次，关于合同的效力问题。高某主张该合同无效。其理由是因为房屋是按照经济适用房管理的房屋，应当适用经济适用房的政策，王某1与王某2达成买卖合同时，王某1属于无权处分，因此，王某1与王某2的买卖合同无效。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故高某要求法院确认房屋买卖合同无效的请求，法院不予支持。
再次，房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，而非经济适用房，高某主张的有关经济适用房的限制性规定不适用于本案。
