北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
2013年3月，高某诉称：2011年，我与房产公司工作人员蔡某及金某协商购买房产公司开发的位于北京市朝阳区红玺园项目中的商品房，经过几个月，双方就商品房的购买达成一致意见，为了能够及时向房产公司支付巨额购房款，我陆续以低于市场价格出售了几套住房。2012年6月，房产公司工作人员告知我因该项目于2012年6月18日起进行期改现，故不能进行网签及资格审核，但可以进行认购，故双方于2012年6月24日签订了《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），约定我向房产公司认购位于北京市朝阳区红玺园项目中第一幢楼1802号房屋，单价69268.34元／平方米，总价款12410809元。
次日，我按照认购书约定向房产公司支付定金300000元。此后我积极向房产公司提交了各项资料，并与其工作人员蔡某、金某多次沟通，但其一直说等公司安排。之后，因房屋价格上涨，在我不知情的情况下，房产公司已另行将房屋出售给第三方，导致双方商品房认购书已无法实际履行。故起诉要求法院判令双方之间的认购书解除，房产公司双倍返还我定金600000元的剩余款项300050元，房产公司支付我损失费用2736015.22元。
房产公司辩称：双方之间的认购书已经解除，高某诉讼请求没有事实与法律依据。2012年6月24日双方签署了认购书，高某认购我公司开发的红玺园项目1号楼1802号房屋，认购书约定，认购人应当在支付定金2日内与我公司协商商品房预售合同条款，没有在约定期限内协商的，我公司有权解除认购书，并且约定，下列情况下认购书解除：1.认购人未与出卖人协商订立商品房预售合同的，认购书解除，出卖人不退还定金，认购书解除之日为认购人支付定金之日起的第三日；2.自认购人支付定金之日起14日内双方未达成一致，未签署商品房预售合同，本认购书解除，出卖人退还定金（无息），认购书解除之日为认购人支付定金之日起的第15日；3.双方无法确认解除日期的，以出卖人退还定金的日期为本认购书解除之日。
认购书签订后，高某在2012年6月25日向我公司支付了定金300000元，其后由于高某购房资格的原因，一直未与我公司签订合同，故依据约定，双方认购书于2012年7月10日已经自动解除。2012年9月26日，我公司将高某交付的定金退还给了高某，高某已经收到且没有任何异议，故双方认购书最迟于2012年9月26日已经自动解除；所以高某要求法院解除认购书没有根据。高某要求我公司双倍返还定金没有任何根据，不能成立。高某未与我公司签订买卖合同，我公司不存在任何过错。我公司是在双方认购书解除后，将商品房另行出售的，所以不存在双倍返还定金问题。高某要求我公司赔偿其损失2736105.22元没有任何根据，不能成立，因高某购房资格问题，一直没有与我公司签订房屋买卖合同，我公司没有任何过错，高某没有任何证据证明其有损失，根据我国法律规定，假使我公司不履行认购书约定，我公司最多承担的是双倍返还定金的责任，要求赔偿其他损失没有依据。故要求法院驳回高某的全部诉讼请求。
二、法院查明
高某作为认购人与房产公司作为出卖人于2012年6月24日签订认购书，双方约定：一、认购人所认购的商品房位于北京市朝阳区红玺园项目中的第1幢1802号，建筑面积223.22平方米（套内建筑面积179.17平方米）；三、商品房按照套内建筑面积计算，单价为69268.34元／平方米，总价款12410809元；四、认购人应当自签订认购书之日起1日内，向出卖人支付认购定金300000元；逾期出卖人有权解除本认购书；认购人同意在支付定金日起2日内，与出卖人协商商品房预售合同相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非中止时限）；五、认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房预售合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，认购人已经支付的定金不予退还，出卖人有权将商品房另行出卖给第三方；六、认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房预售合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过12日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人；七、出卖人在认购人支付定金之日起至本认购书解除之日止，将商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金；九、其他约定，下列情况本认购书解除：1.在认购人支付认购定金之日起2日内，认购人未与出卖人协商订立商品房预售合同的，认购书解除，出卖人不退还定金，认购书解除之日为认购人支付定金之日起的第3日；2.自认购人支付认购定金之日起14日内双方未达成一致，未签署商品房预售合同，本认购书解除，出卖人退还定金（无息），认购书解除之日为认购人支付定金之日起的第15日；3.双方无法确认解除日期的，以出卖人退还定金的日期为本认购书解除之日。双方还约定了其他内容。
2012年6月25日，高某向房产公司支付定金300000元。其后，房屋办理期房转现房手续，双方未签订商品房预售合同。
经原审法院向北京市住房和城乡建设委员会进行核实，高某在2012年9月4日提交了现房认购的购房资格审核申请，9月10日初步核验通过，9月24日办理现房认购注销，未进行后续签约；涉诉房屋不存在高某的房屋买卖合同网上签约记录。
2012年9月26日，房产公司通过银行转账形式向高某银行账户中汇入299950元。房产公司主张于2012年9月26日将认购定金扣除手续费50元后退还给高某。高某称对此不知情，房产公司擅自将定金退还未与其进行沟通。
2012年9月30日，房产公司将房屋（实测套内建筑面积181.54元）出售给案外人王某，总价款12933777元。
高某为证明系房产公司违约，提交与房产公司工作人员蔡某、金某的短信记录及电话录音，证明房产公司出售房屋期改现完成在2012年8月25日，要求高某提交审核资料，并注明目前还是按认购时价格走，一周半后就按照新价格走，所以要求高某重视。房产公司认可短信记录的真实性，但不认可证明目的，对于电话录音真实性不予认可。房产公司另称因高某要求九七折的购房折扣，房产公司不同意，致使双方未能签订买卖合同，认购书自动解除。高某对此不予认可，称其未要求过购房折扣。
高某为证明其损失提交以下证据：1.房屋买卖合同三份，证明其将名下的房屋出售；2.房产公司房屋宣传资料，证明房屋价格上涨；3.北京大地阳光物业管理有限公司的证明，证明其最终于2013年2月购买的朝阳区霞光里房屋比2012年6月时多支付了200多万元。房产公司对高某提交证据的证明目的不予认可，认为无法达到高某的证明目的。
三、法院判决
1、一审判决
1）高某与房产公司之间于2012年6月24日签订的《北京市商品房认购书》解除；
2）房产公司于判决生效之日起十日内支付高某三十万零五十元；
3）驳回高某的其他诉讼请求。
2、二审判决
1）维持一审判决第一项、第二项；
2）撤销一审判决第三项；
3）北京懋源置业有限公司赔偿高某经济损失五万八千八百零二元；
4）驳回高某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点在于双方所签认购书的效力以及违反该认购书的违约责任和赔偿损失范围问题。
（一）关于认购书的效力
高某与房产公司签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照认购书的约定履行签署商品房预售合同的义务。根据查明的事实，该认购书签订后，高某依约向房产公司支付了认购定金，因涉诉房屋需办理期房转现房手续，双方均未能严格依照认购书约定的时间签订商品房预售合同。其后，房屋办理完成期房转现房手续，双方均同意继续履行该认购书，故认购书继续有效。
（二）关于违约责任
待高某购房资格审核通过后，高某主张继续履行认购书即签订商品房买卖合同。房产公司却在未与高某协商一致的情况下擅自办理房屋的现房认购注销手续并将房屋转卖与他人，致使认购书在事实上无法履行。关于双方未能签订买卖合同的原因，房产公司称系因高某无购房资格，该主张与本院查明的事实不符，高某的购房资格于2012年9月10日初步审核通过。房产公司另称因高某要求九七折的购房折扣致使双方未能签订买卖合同，对此，高某不予认可，房产公司亦未能提供有效证据证实其主张。法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。房产公司未能举证证明在高某购房资格审核通过后，系高某的原因导致双方未能签订买卖合同，应承担举证不能的不利后果。综合双方提供的证据及举证责任分配，法院认定系房产公司擅自将房屋转卖与他人，致使认购书无法履行，房产公司构成违约，应承担相应的违约责任。
对于房产公司上诉提出的因高某无购房资格故认购书无效，假使认购书有效也早已自动解除，以及房产公司在认购书解除后才将房屋另行出售，其没有任何过错，不应承担违约责任的上诉意见，与前述认定的事实不符，法院不予采纳。
（三）关于赔偿损失范围
双方签订的认购书，尚欠缺商品房买卖合同应当明确的商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该认购书应当认定为预约合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
因房产公司构成违约，高某诉讼请求解除认购书，并要求房产公司承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，对其相应诉讼请求，法院予以支持。
关于高某主张的损失赔偿问题。法院认为，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中，除高某为准备签订买卖合同所受损失外，高某因与房产公司签订房屋的认购书，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，而因房产公司的违约行为，致使这种机会损失变为现实损失，亦属于高某的信赖利益损失范围。根据查明的事实，房产公司将房屋转卖与他人，所售价格高于与高某签订的认购书约定的价格，房产公司所获利益即为高某的信赖利益损失，房产公司理应赔偿给高某。故还应当将房产公司所获利益在扣除相应房屋面积差额与定金赔偿部分后返还给高某。
至于高某主张的其另购房屋的差价损失，法院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，预约合同履行行为本身并无任何交易发生，尚不产生任何经济利益。对于高某而言，房产公司不履行认购书，仅使高某丧失了订立房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。高某主张的其另购房屋的差价损失等可得利益损失没有法律依据，法院不予支持。
