北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称： 原告与被告莽某系夫妻关系，2006年10月1日，原告因身份关系约定由被告莽某出名购买涉案房屋，前期也是原告委托中介寻找合适房源，并交纳了全部房款和费用;在签协议时，被告莽某建议增加被告莽某1、被告莽某2，鉴于被告莽某1、被告莽某2与原告系一家人，原告予以认可。房屋交付至今，原告便一直居住在此，同时持有产权证、契税票，并且进行了改造行为;2006年12月1日涉案房屋取得产权证，登记在被告名下，2011年5月至今原告一直要求进行过户，而被告违反约定不予配合，严重侵害了原告作为涉案房屋实际权利人的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼请求：1、依法判决被告履行口头协议的约定，将涉案房屋过户到原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
莽某1辩称，协议书无效，是单方面签署，协议书上莽某1和莽某2的签名均不是本人所签;且莽某2未签字认可，双方不存在借名买房关系，房产证显示房屋是三被告共有，份额也有明确显示，不同意原告的诉讼请求。
莽某2辩称，同意被告莽某1的答辩意见。
莽某辩称，同意原告的诉讼请求，原告所诉均为事实。
二、法院查明
李某与莽某系夫妻关系，二人于2006年11月登记结婚。莽某2系莽某之姐，莽某1系二人之父。诉争房屋登记在莽某1、莽某2、莽某名下，其中莽某1占50%，莽某2占40%，莽某占30%。
庭审中，李某主张诉争房屋系其借用莽某1、莽某2、莽某之名购买，双方存在借名买房的口头协议。莽某认可李某的主张。莽某1、莽某2对李某的主张不予认可。李某主张借名买房的过程为：当时其与莽某谈恋爱，准备结婚买婚房，因其为政府干部身份敏感且名下有房，故想借用莽某的名字购房，莽某表示同意，由于莽某怕上当便要求在产权证上加上父亲莽某1和姐姐莽某2的名字，其虽心里不愿意但还是答应了。莽某对李某以上所述予以认可，并表示因莽某1有残疾证，莽某2有病退证明，为了在拆迁时获得最大利益，故让莽某1、莽某2占的比例较大。
审理中，李某针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：
一、房屋求购委托合同，该合同系李某与中介公司于2006年10月1日签订，合同约定：李某委托中介公司以30万元的价格购买涉案房屋。
莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。莽某1、莽某2主张其是委托李某买房，李某是代理人。
二、协议书，该协议书的日期为2006年10月20日，协议书的主要内容为：李某为涉案房屋的出资人，莽某1、莽某2、莽某只是挂名，不享有任何权利，五年后变更产权人为李某。
莽某1、莽某2主张协议书上的签字非本人所签，对协议书的真实性不予认可。莽某主张协议书上莽某1、莽某2的名字都是由其代签，但是经过了莽某1、莽某2的同意。
三、房屋买卖协议，该协议系贾某与莽某1(李某代)、莽某2、莽某签订，协议约定：贾某将涉案房屋出售给莽某1、莽某2、莽某，房屋价格为30万元。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。莽某主张协议书上莽某2的签字并非本人所签，而是由其找人代签。
四、现金支票三张，金额分别为3万元、10万元、17万元，现金支票的背面均已注明作废。李某主张其原本是通过现金支票的形式向中介公司支付房款，后因支票有问题被银行退回，其又取款交的现金。莽某1、莽某2对该证据的真实性不予认可。莽某对该证据的真实性予以认可。
五、现金收据三张，该收据系中介公司出具，金额分别为3万元、10万元、17万元。
莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。
六、农商银行卡明细，该明细显示2006年11月10日取款300000元。李某主张由于现金支票被退回，其又取现交了房款。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。但莽某1、莽某2主张该证据不能证明该笔钱款系用于购买本案房屋。
七、建设工程规划许可证，该证据显示2007年1月，诉争房屋进行了翻建，建设单位为：莽某1、莽某2、莽某。李某主张诉争房屋系由其进行的翻建。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。
八、证人贾某、吴某的书面证言。证言的主要内容为：诉争房屋系李某购买，一直由李某居住、维修和使用。莽某1、莽某2对该证据的真实性不予认可。莽某对该证据的真实性予以认可。
九、电费发票、水费发票、通信费发票，李某主张该证据可以证明诉争房屋一直由其一家人居住使用。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。
十、社区居委会2016年出具的证明，证明的主要内容为涉案房从2006-2012年的清洁费由李某交纳，李某主张该证据可以证明诉争房屋一直由其居住使用。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。
十一、社区居委会2016年出具的证明，证明的主要内容为李某一家三口的户籍情况。李某主张该证据可以证明只有其一家人的户口在诉争房屋。莽某1、莽某2、莽某对该证据的真实性均予以认可。
十二、2015年4月1日有莽某1签字的说明，说明的内容为：1、某区的房的拆迁款，父亲莽某1通过儿子莽某3给了女儿莽某2，做为母亲李某1住院补偿费。2、某区1的房是李某购买，登记人是挂名。3、莽某1要的一居室尽快解决。李某主张该证据证明莽某1已经认可借名买房的事实。莽某1、莽某2对该证据的真实性予以认可。莽某1主张由于李某答应给其一套一居室，其才同意在说明上签字，但李某并没有履行约定，故其不同意说明的内容。莽某认可说明的第一、二条，对第三条不予认可。
莽某1针对其上述主张，向本院提交了《家庭协议书》予以证明，协议内容为：关于某区2xxx号，某区1xxx号，某区3xxx号，拆迁腾退达成如下家庭协议。一、以上三处房屋拆迁腾退，李某保证给岳父莽某1一居产权房，房址由莽某1夫妻自选。二、岳父莽某1得到所要一居产权房后，不再享受或参与某区1xxx号、某区4xxx号、某区2xxx号任何分房待遇和其他要求。三、在给岳父莽某1挂产权房时，户名必须写为莽某1。四、残疾证补助款肆万元归莽某1所有。五、办理某区2xxx、某区1xxx号、某区3xxx号拆迁腾退一切相关手续，莽某1无条件配合签字协助办理。所有相关手续，委托李某办理。协议人：莽某1、协议人：李某，执笔人：莽某3，见证人：吴某。
李某认可该协议内容的真实性。莽某对该协议的真实性不予认可。
审理中，莽某1、莽某2主张诉争房屋系由其与莽某三人购买，购房款的来源系莽某1名下某区5xxx号房屋的拆迁款。莽某1、莽某2针对该主张，向本院提交了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》等拆迁材料予以证明。李某、莽某对拆迁材料的真实性予以认可，但主张与本案房款无关。
现李某诉至本院，要求莽某1、莽某2、莽某履行口头协议的约定，将诉争房屋过户至其名下。莽某1、莽某2不同意李某的诉讼请求。莽某同意李某的诉讼请求。
二审中，李某提供如下证据：1.中国建设银行进账单,证明2006年12月2日某区5xxx号的拆迁款才到账，诉争房屋购房款在12月2日之前已支付完毕。2.李某1八次住院的病案首页，证明莽某尽到主要的照顾义务并交纳了住院费。3.莽某3的书面证言，证明西某区房屋的拆迁补偿款家庭达成协议，由莽某享有该拆迁补偿款，该补偿款已由莽某3交给了莽某。4.莽某与莽某3的谈话记录，证明房屋的性质及归属。西某区房屋的拆迁补偿款并非是购买诉争房屋的购房款。5.莽某关于西某区房屋的拆迁补偿款支出的证明。6.中介公司的证明，证明购买诉争房屋的实际出资人是李某，并非代理莽某1等三人购买房屋。7.鉴定意见书，证明办理房屋权属登记时，莽某1的名字并非其本人签署，进一步证明借名买房的事实。8.莽某1的残疾证、莽某2的病退证明，证明对诉争房屋产权比例的确定，是考虑拆迁时获得更大利益。
莽某1、莽某2的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但认为房款支付时间在后。对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可。对证据3、4认为莽某3与李某均是同一家公司股东，二人有利害关系，对证明目的不予认可。对证据5的真实性及证明目的不予认可。对证据6的证明目的不予认可，且有该公司的证明予以否认。对证据7系李某单方委托，不予认可。对证据8真实性予以认可。莽某对李某所提证据均予以认可。
莽某1、莽某2提交证据如下：1.中介公司的证明，证实该公司给李某出具的证明有误，该公司无法证明诉争房屋的实际情况。2.北京某科贸有限责任公司的企业登记信息，证明李某与莽某3均是该公司股东，二人有利害关系。李某对该部分证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。莽某认为应以公司最初出具的证明为准，对证据2的证明目的不予认可。李某申请莽某3出庭证明西某区拆迁款的给付情况及家庭协议内容、借名买房的情况。莽某1、莽某2对莽某3的当庭陈述的证明目的不予认可。莽某认可莽某3的陈述内容。
法院对于李某所提的证据认证如下：对证据1真实性予以确认，但证明目的与北京某科贸有限责任公司的财务记载内容不符，对该份证据法院不予采信。对证据2的真实性予以确认，但仅能证明李某1住院医疗的相关事实，不足以证明其证明目的，法院不予采信。对证据3及莽某3的当庭陈述，法院能够认定莽某3将拆迁补偿款交付给了莽某。对证据4系莽某与莽某3问答的内容，因证人已出庭，应以当庭陈述内容为准予以判断。对证据5系莽某个人记录，法院不予采信。对证据6因该份证据与莽某1、莽某2提供的证据1相矛盾，法院不予采信。对证据7因系单方所做的鉴定，法院不予采信。对证据8的真实性予以确认，但不足以认定其证明目的，法院不予采信。对莽某1、莽某2提供的证据1，因与李某提供的证据相互矛盾，故法院对该公司的证明内容均不予采信。对证据2，能够认定莽某3的股东身份，但不足以认定其系利害关系人。经查，李某于2014年1月16日在某区征收办公室与工作人员的谈话笔录中，工作人员问到莽某1在某区××号有私房1间情况是否属实时，李某回答：对，他这间房是3人共有的，共有人有莽某1、莽某2、莽某。问：现场谁在居住?李某答：原来是莽某、莽某1在现场居住，后来莽某1去了鸟市旁边，边卖鸟边住，现在去东北那边，以前莽某2跟王莽也在现场住，现在他们搬到某家院住了。李某于2016年1月18日与法院执行庭承办人谈话时表示莽某1、莽某2、莽某三人共有诉争房屋，莽某、李某、莽某1、莽某2及其儿子在诉争房屋居住，并表达了补偿要求。诉讼中，李某表示该两次谈话内容均是不真实的，其目的是想为莽某1、莽某2获得更大的拆迁利益。另查，诉争房屋目前已被拆除。
三、法院判决
1、一审判决
驳回李某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议的焦点是李某与莽某1、莽某2及莽某是否存在借名买房登记的事实。
《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋现权利人登记为莽某1、莽某2、莽某共有，故应首先推定该三人系诉争房屋的物权人。李某起诉主张与莽某1、莽某2、莽某之间存在借名买房的关系，其系真实的物权享有人。对此莽某1、莽某2予以否认。故本案重点应审查李某提供的证据是否足以证明真实的物权状态。审判实践中判断双方是否存在借名买房登记的法律关系着重审查借名人与被借名人之间是否存在借名登记的约定，是否存在出资关系，是否实际居住使用房屋等事实。本案李某主张其与莽某1、莽某2、莽某存在口头约定借名买房登记的事实，对此莽某1、莽某2予以否认，另莽某1对所写的说明的解释也属合理，正如一审法院所认定，本院难以根据该份说明认定莽某1认可借名买房登记的事实。故法院对李某所主张的与莽某1、莽某2、莽某存在口头约定借名买房登记的事实不予确认。关于诉争房屋的实际居住使用问题，根据李某在西城区征收办公室及法院的陈述意见，其认可莽某1、莽某2曾在诉争房屋居住，现诉讼中其又否认二人在诉争房屋居住的事实，对此法院不予采信。关于房屋的出资问题，李某主张由其全额出资，对此莽某1、莽某2不予认可，并认为系用拆迁补偿款支付的购房款，莽某认可购房款由李某支付。因双方对于购房出资问题尚有争议，即使该部分房款系由李某全额出资，也并不足以证明双方之间存在借名买房登记的约定，故法院不予确认。李某可另行主张。李某主张借用莽某1、莽某2、莽某三人之名买房不合常理，即便如李某所述，其也主要是想借用莽某的名字购房，但事实上莽某却占了最少的产权份额，与常理不符。李某上诉所提诉争房屋产权登记比例问题，一审法院的认定并无不当，对其上诉理由法院不予采信。另因诉争房屋现已拆除，诉争房屋的物权已消灭，李某起诉要求进行诉争房屋产权过户登记也缺乏基础，法院不予支持。
