北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
高某诉称：我和房地产公司于2001年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定我购买房地产公司开发的北京市朝阳区8号房屋，合同总价款1090705元。我依约交纳了首付款，并用银行贷款支付了剩余房款。按照合同约定，房地产公司应该将办理房屋权属登记所需的资料报登记机关备案。如因房地产公司的原因导致我在规定的期限内未能取得房屋权属登记证书的，由房地产公司承担违约责任。截止到我起诉时，房地产公司仍然未给我办理房屋权属证书，故我起诉要求房地产公司为我办理位于北京市朝阳区8号房屋的所有权证书。
房地产公司辩称：我公司不同意高某的诉讼请求。我公司从未收到高某交纳的购房款，而且双方约定房屋单价与当时相比明显偏高。双方于2001年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定由高某购买我公司开发的北京市朝阳区8号房屋，建筑面积141.65平方米，合同总价款1090705元。合同约定首付款为232142元。但高某至今一直未付首付款，我公司于2013年4月18日书面告知高某，因其一直未交纳首付款，我公司与其解除《商品房买卖合同》并要求高某腾退房屋，现该通知已经送达高某，故我公司反诉要求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》于2013年4月18日解除；2.高某支付我公司违约金6964.26元。
二、法院查明
2001年8月24日，高某与房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定高某购买房地产公司开发的位于北京市朝阳区8号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积141.65平方米，总价款1090705元。买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金。高某因购买房屋向中国建设银行前门支行贷款870000元。2002年6月25日，上述贷款全部支付至房地产公司账户。
关于首付款是否实际支付的问题，高某称其已经以现金方式支付了全部首付款220705元，房地产公司也向高某出具了首付款发票，但因办理贷款的需要，首付款发票一直在房地产公司手中。房地产公司认为高某并未支付首付款，并提供其财务账册，证明高某的首付款发票（金额为232142元）已经因高某未支付首付款而作废。
经原审法院询问，高某认为其是现金方式交纳，只要房地产公司出具了首付款发票，就说明了其已经支付了首付款，无需提供其他证据证明其支付了首付款。房地产公司提交《解除商品房买卖合同通知书》及邮件查询记录、快递单，证明因高某未支付首付款，其公司在2013年4月18日发出通知，解除买卖合同。高某对上述证据真实性认可，但认为其已经交纳了首付款和房款，房地产公司无权解除买卖合同。房地产公司认为高某并非房屋的购买人，并申请调取北京金银建物业服务有限公司的相关材料，原审法院致函北京金银建物业服务有限公司询问房屋是否为其公司购买并管理出租，北京金银建物业服务有限公司函复原审法院称房屋是由高某购买，公司只是负责房屋的物业服务，并不负责房屋的出租管理事宜，也不负责房屋贷款的偿还。
三、法院判决
1、一审判决
1）北京胜古房地产开发有限责任公司协助高某办理房屋的产权证书。
2）驳回北京胜古房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《商品房买卖合同》是高某和房地产公司的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应予履行。
根据已查明事实，案件争议的焦点一是高某是否已经支付了首付款，根据双方当事人的陈述与提交的证据，高某认为其已经交纳了首付款220705元，其首付款发票因为贷款的需要而交给了房地产公司，而房地产公司提交的首付款显示金额为232148元，且已被作废，双方之间明显矛盾，一般情况下，买受人交款后不会将发票交还给出售人，高某的解释与常理不符，且高某陈述的首付款金额与发票金额不符，故法院依据现有证据无法认定高某已支付了房屋的首付款。
案件争议的焦点二是房地产公司是否有权解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方于2001年签订《商品房买卖合同》，虽然无法认定高某已交纳首付款，房地产公司并未在合理期限内行使解除权，故房地产公司现在无权行使解除权。房地产公司所述高某并非房屋的实际购房人也缺乏相应的证据佐证，法院不予采信。
综上，高某和房地产公司之间的《商品房买卖合同》应继续履行，房地产公司应该按照约定为高某办理房屋产权证书，故对于高某的诉讼请求，法院予以支持，对于房地产公司要求解除《商品房买卖合同》以及支付违约金的反诉请求，法院不予支持，对于房屋的首付款问题，双方可另行解决。
