北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
刘某诉称：2005年5月，我通过朋友介绍认识高某，当时高某声称与处合作建设26号的经济适用住房项目，其中一部分房源在建好后由其负责销售，数量有限，可以提前付款购买。我为了购买高某所称的住房，分两次向高某付款20万元，高某于2005年9月27日出具收条一份，收条载明：收到刘某交来的号房屋首付款10万元整。注：8月22日刘某交给公司10万元，截此共收到20万元首付款。收款人：高某。
支付首付款后，我一直等待高某建房。后来我了解高某与第三方的合作已经取消，我无奈要求高某退还购房款。高某又说他要在西山开一个项目，就没有要求高某退款。之后，因高某西山项目也没有进展，多次与高某沟通退款，高某一直以暂时无款要求缓期支付作为理由，导致款项至今未能退还给我。我认为，高某承诺出售住房给我，但因其与第三方的合作取消导致高某无房可卖，系因高某自身原因所致，高某应当承担不能交付房屋的违约责任。故我诉至法院请求判令：1、高某立即退还我支付的购房首付款20万元及利息损失114560元（以20万元为基数，按日万分之二自2005年9月27日起计算至起诉之日，即2013年9月9日，共计2864天），合计314560元；2、诉讼费用由高某承担。
高某辩称：我不同意刘某的诉讼请求。刘某陈述与事实不符。收条中的26号院的经济适用房是我所在的北京中房正同置业有限公司与总参军训和兵种部第一管理处的合作项目。根据刘某提交的证据收条中的内容显示：收到刘某交来的房屋首付款，但并不是我个人收到。另外，我开具收条的行为，是履行职务的行为。根据收条的内容可以证明，本案应该是房屋买卖合同关系。根据合同法的规定，合同相对方应该是刘某与我所在的北京中房正同置业有限公司，我个人不能作为房屋买卖合同的主体。因此，我与刘某之间不存在买卖合同关系，我所出具收条的行为是职务行为，责任应该由我所在公司承担。刘某的起诉已经超过了诉讼时效，法院应该驳回，收条开具的时间是2005年9月27日，至今已经八年多了，刘某也一直没有向我主张过权利，所以已经超过了诉讼时效。刘某主张的利息不应该得到支持，因为本案是买卖合同纠纷，刘某是基于我出具的收条起诉，收条中并没有关于利息的约定，所以刘某要求我支付利息，没有合同约定和相关法律规定，不应该得到支持。
刘某与高某系朋友关系。2005年，刘某找到高某商谈买房事宜。2005年9月27日，高某收到刘某给付的10万元，并给刘某打了一张《收条》，内容为：“收到刘某交来号房屋首付款壹拾万元（100000元）整，以此收条换收据。注：8月22日刘某曾交给公司壹拾万元整（100000元）。截此共收到贰拾万元整（200000元）首付款。收款人：高某。”之后，双方未再就房屋买卖事宜达成其他一致，亦未签订书面的房屋买卖合同。后房屋所在的建设项目取消，房屋未建设竣工。
另查，2011年，案外人叶某曾向法院提起诉讼，要求确认其与高某签订的房屋买卖合同无效，并要求高某返还购房款及赔偿损失。2011年9月16日，法院作出民事裁定书，以叶某系与北京中房正同置业有限公司签订《军队经济适用住房买卖合同》，并支付首付款及定金，叶某与高某之间不存在房屋买卖合同关系为由，裁定驳回叶某的起诉。现上述民事裁定书已生效。2005年10月11日，北京中房正同置业有限公司注册成立，后更名为北京东方铭鉴置业有限公司。
庭审中，刘某称2005年8月22日及2005年9月27日的首付款共计20万元都是高某收取，并提供《收条》予以证明。高某对《收条》的真实性予以认可，但认为2005年8月22日的首付款10万元系北京中房正同置业有限公司的财务收取，与其无关，而且称其已将2005年9月27日收到的首付款10万元交给了北京中房正同置业有限公司，其售房及收款行为均代表北京中房同创置业有限公司。
北京中房同创置业有限公司是公司筹备阶段的名称，后注册成立为北京中房正同置业有限公司，属于履行职务行为，其个人与刘某之间不存在房屋买卖合同关系。为此，高某提供x部和x管理处与北京中房正同置业有限公司于2005年10月18日签订的《x部和x部26号商住项目建设协议书》、2005年5月31日高某代表北京中房正同置业有限公司与案外人叶某签订的《军队经济适用住房买卖合同》、收据、房屋租赁合同、x部第一管理处出具的函及《关于叶某房屋买卖合同纠纷的声明》、《关于x部和x部26号商住项目协议书的中止协议》、（2011）海民初字第21249号民事裁定书予以证明。刘某对高某提交的上述证据的真实性未提出异议，但认为与本案无关，称高某与其商谈房屋买卖事宜及收款时从未提到北京中房正同置业有限公司，更未说过代表公司收款，而且《收条》中也未加盖任何公司的公章。
经询问，高某称在与刘某商谈房屋买卖事宜及收款时均向刘某说过北京中房正同置业有限公司与第三方建房的事情，也说过代表公司收款的事情，而且认为刘某与北京中房正同置业有限公司签有书面的房屋买卖合同。刘某对高某的上述陈述均不予认可。高某就其上述主张未提供证据。关于诉讼时效问题，刘某称在支付首付款后，高某没有交付房屋，也没有说明真实情况，直到2007年其才得知房屋的项目取消了，之后，刘某相信并同意用已付的20万首付款购买高某承诺的在西山建设的房屋，并一直相信高某可以帮助其购买到房屋。高某认可在西山有个建房项目，但否认向刘某承诺过帮助其购买在西山的房屋。
二审期间高某向法庭提交收据1张，该收据出具的时间为2005年8月22日，记载的内容为刘某交来诉争房屋的首付款10万元，收款人高某、交款人刘某，并盖有北京中房同创置业有限公司财务专用章，高某主张该收据可以证明实际的收款人是北京中房同创置业有限公司。刘某认可收据上的签名是其本人所签，但认为北京中房同创置业有限公司并未实际注册登记，不可能有公章，故对公章的真实性不认可。
三、法院判决
1、一审判决
1）高某向刘某返还购房首付款二十万元；
2）驳回刘某其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、法院查明
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。根据查明事实，刘某与高某就房屋买卖事宜进行过协商，高某收取了刘某给付的首付款20万元，但之后双方未签订书面房屋买卖合同，未就房屋的总价款、价款给付方式及房屋交付、过户等达成一致，亦未实际履行房屋买卖合同其他义务。因此，刘某与高某之间的房屋买卖合同未成立，对双方自始没有法律约束力。据此，高某收取的20万元应当返还给刘某，故刘某要求高某退还购房首付款20万之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
虽然《收条》中有“以此收条换收据。注：8月22日刘某曾交给公司壹拾万元整（100000元）”的内容表述，但该内容未明确记载公司具体名称，而且高某未提供证据证明在商谈房屋买卖事宜及收款时向刘某明确表示过其代表北京中房同创置业有限公司亦或是北京中房正同置业有限公司，亦未提供证据证明其将收取的20万首付款交给了北京中房正同置业有限公司，故法院无法仅凭《收条》认定高某代表北京中房正同置业有限公司向刘某出售房屋并收取首付款，故而对高某主张刘某起诉的被告主体不适格之抗辩，法院不予采信。
由于双方之间的房屋买卖合同未成立，而且在支付20万元首付款后，刘某一直等待高某建房，未积极与高某就房屋买卖后续相关事宜进行协商，其对合同未成立存在一定过错，因此，刘某要求高某赔偿相关利息损失之诉讼请求，没有依据，法院不予支持。我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，在支付首付款后，刘某信赖双方之间的房屋买卖合同能够继续履行，其并不知道权利被侵害，在这种情况下，即使刘某未曾向高某要求返还首付款，也并不代表其放弃向高某追回20万元首付款的权利，因此，高某主张刘某在交纳首付款之日起即应向高某主张权利，并以首付款交纳时间作为起算点，认为刘某的诉讼请求超过诉讼时效之抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。
高某上诉认为刘某与北京中房正同置业有限公司之间存在房屋买卖合同关系，高某收取房款是履行职务行为，高某不是本案的适格被告。对此需做以下说明：第一，《收条》中所称公司并没有明确的指向，且高某无法证明刘某与北京中房同创置业有限公司或北京中房正同置业有限公司签订过房屋买卖合同，也无法证明其将收取的20万首付款交给了上述公司。第二，根据相关规定，经营单位凭据《营业执照》可以刻制公章。二审期间高某提交的收据中虽有北京中房同创置业有限公司的财务专用章，但北京中房同创置业有限公司并未实际注册登记，没有取得刻制公章的资格，故该收据中财务章的真实性不能认定，高某以此收据主张实际收款人为北京中房同创置业有限公司，法院不予采信。
