北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡某诉称：2015年12月28日，在北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)的居间介绍之下，胡某与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》等，约定胡某将位于北京市顺义区281室出售给马某，价格为1870000元。马某支付胡某定金28000元。现出现马某无购房资质等情形，导致无法办理房屋所有权转移登记手续。因马某的原因及行为严重导致合同无法履行，马某构成根本违约。为维护胡某的合法权益，请求：1.判令解除胡某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》;2.判令马某向胡某支付违约金344000元;3.诉讼费由马某承担。
2、被告辩称反诉称
马某辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是在双方真实意愿情况下所签订，没有违反国家强制性法律法规的行为，合法有效，应当继续履行。马某在合同履行中没有任何过错，没有违约行为，相反是胡某出现了提前违反合同约定解除合同的情形。不同意胡某的诉讼请求。
马某反诉称：2015年12月28日，马某与胡某经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。马某于合同签订日向胡某支付28000元定金，当马某通过链家公司向胡某支付首付款时遭到胡某的拒绝。胡某于2016年3月28日向法院提起诉讼，要求解除合同，致使马某的合法权益受到了严重的侵害。反诉要求：1.判令胡某履行与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合马某办理房屋过户手续;2.判令胡某承担诉讼费。
二、法院查明
2015年12月28日，在链家公司居间下，胡某(出卖人)与马某(买受人)签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定：出卖人所售房屋281。第三条约定：房屋成交价格为980000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为890000元;买受人向出卖人支付定金28000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第六条约定：出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口前保证金)后3个工作日内交付给买受人。第九条约定：当事人双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，胡某(甲方、出卖方)、马某(乙方、买受方)、链家公司(丙方、居间方)签订了一份《补充协议》。协议第二条约定：乙方于2015年12月28日将定金28000元自行支付甲方。乙方于签订合同后60个工作日内，将第一笔首付款800000元以理房通托管的方式支付甲方。乙方于签订合同后90个工作日内，将第二笔首付款1028000元以理房通托管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在甲乙双方办理全部购房款资金监管后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;甲乙双方应当在甲方收到全款后3个工作日内，自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金。该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。
同日，胡某(委托人、卖方)与马某(委托人、买方)还共同签署了一份《网上签约授权委托书》，该委托书注明受托人为链家公司，委托事项为：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限为：自本授权委托书签发之日起至委托事项办理完结之日止。委托网签内容：卖方信息胡某……买方信息马某……。
合同签订当日，马某向胡某支付定金28000元。2016年2月18日，马某及链家公司在胡某不知情的情况下，将房屋网签给了马某之外孙郭壮。2016年3月28日，胡某向一审法院提起诉讼。
2016年4月28日，胡某向马某邮寄了一份《解除、通知》，内容为：本人于2015年12月28日与您签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议，合同明确约定了您的权利和义务，由于您出现了合同约定的根本违约之情形，故本人特根据双方签订的补充协议第四条第三款之规定书面通知您，解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议。马某于2016年4月28日签收了该通知。
一审诉讼中，双方当事人认可，按照上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，马某应于2016年3月29日前以理房通托管的方式向胡某支付首付款800000元，于2016年5月12日前以理房通托管的方式支付1028000元。另查明，上述合同签订时，马某及其妻子李会英名下有两套房屋。马某分别于2016年3月29日、4月26日通过链家公司向北京市住房和城乡建设委员会提交了存量房资格核验申请，分别于2016年4月12日、5月10日审核通过。现马某与其妻李会英名下有房屋一套。
一审诉讼中，马某主张，其要求向胡某支付首付款，胡某拒绝接收。为证明其主张，马某提交了以下证据予以证明：
银行交易回单。该交易回单显示，马某名下尾号为54186的银行账户，2016年3月16日账户余额为800070.83元。马某用以证明800000元是准备作为首付款给胡某的。
一审诉讼中，胡某否认在马某向其支付首付款前应先签订理房通托管协议。
一审诉讼中，胡某称对马某以房换房毫不知情，且2016年2月18日网签给郭壮一个星期后才知道马某没有购房资格。马某认可签合同时没告诉胡某其没有购房资格，但称胡某知道其是以房换房。马某并称其网签给郭壮没给胡某造成任何损失，其随时能给付胡某全部剩余购房款。马某并提交了其与其妻子李会英的银行交易记录，用以证明其有能力支付剩余房款。银行交易记录显示，截止2016年12月13日，账户余额为1870000余元。
三、法院判决
1、一审判决
1)胡某继续履行与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，在马某依合同约定支付剩余购房款时协助马某办理281室房屋过户登记手续;
2)驳回胡某的全部诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
胡某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。按《补充协议》约定，在胡某与马某办理全部购房款资金监管后3个工作日内，即2016年5月12日后3个工作日内，胡某与马某应共同办理房屋所有权转移登记手续。马某在签订合同时虽没有购房资质，但从马某提交存量房资格核验申请并获得审核通过的时间看，马某在双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的前一个多月的时间里，已经获得购房资质，故胡某再行以马某没有购房资质为由主张马某构成根本违约，一审法院不予采信。
通过理房通托管方式支付房款，应由双方在支付前共同签订托管协议，以明确款项托管时间及卖方获得房款的时间等，银行交易回单等可以证明马某有能力付款且有付款的意思表示，且链家公司已明确告知胡某应签署托管协议，但胡某以自己的行为拒绝受领房款，故胡某以马某未支付房款主张马某构成根本违约，一审法院亦不予采信。
在合同约定的过户时间前，马某已获得购房资质，马某亦要求继续履行合同，故马某虽未经胡某同意将房屋网签给了他人，但并未损害胡某的利益，因此，胡某以马某与链家公司在其不知情的情况下将房屋网签给第三人郭壮为由主张马某构成根本违约，一审法院亦不予采信。综上所述，马某在合同履行过程中，并未构成根本违约，且马某有能力支付并表示能随时支付全部剩余房款，胡某的合同目的能够实现，故胡某以马某构成根本违约为由，要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。马某要求胡某继续履行合同，配合马某办理过户手续的诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。
