北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
何某诉称：2012年11月10日，我与范某在经纪公司的居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同(成交版)》。合同约定：范某将其名下位于北京市丰台区501号房屋出售给我;该房屋已经设定了抵押，范某应于2012年12月20日前办理抵押注销手续，承租人已放弃优先购买权;我向经纪公司支付居间服务费40800元，房屋成交价格为人民币255万元，以贷款方式支付，拟贷款金额为人民币180万元，我在签订合同时需向范某支付购房定金人民币10万元，自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，范某应在全部购房款交付完毕后3日内将房屋交付给我。
合同签订后，我按照约定向范某支付了10万元定金。2012年11月19日，双方和经纪公司员工一起到银行办理按揭贷款的申请手续。申请贷款过程中，我先按照银行工作人员的要求在申请材料中签字，范某却以需要将申请材料拿回家研究为由没有在材料中签字，并且将全部申请材料带走，此后我和经纪公司多次要求范某配合办理申请贷款手续和房屋过户手续，范某却以各种理由推脱，拒不履行相关义务。
我认为，范某的行为违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令范某继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同(成交版)》，配合办理房屋的申请贷款及房屋过户手续，将501号房屋交付给我;2、判令范某向我支付逾期办理房屋过户的违约金。
2、被告辩称并反诉：
范某答辩并提出反诉称：我认为何某违约，要求解除买卖合同。何某与我于2012年11月13日签订了房屋买卖合同，我为出卖人，何某为买受人，经纪公司为居间人。双方在合同中约定：1、合同签订之日何某向我支付定金100000元;2、该房成交价2550000元;3、该房屋设定抵押的，我应于2012年12月20日前办理抵押注销手续;4、双方在第7条约定于何某将全部购房款支付3日内我交付房屋;5、双方在第8条违约责任中约定逾期付款超过30日我有权解除合同。
双方存在房屋买卖合同，我收到何某10万元定金，何某和我于2012年11月19日前口头约定，何某应支付我首付款75万元，11月19日确认83万元，并应于2012年11月19日前将首付款交付给我，何某于2013年4月11日提交给法院高某证人证言，何某和高某恶意串通的目的是想证明我违约，但从另一个角度也证明二手房首付款交付确认函是2012年11月19日签字的，该函明确约定何某已将83万元首付款交付给我，这是对合同约定2012年12月20日前办理抵押注销手续的补充条款。
这就是说先支付首付款后才能办理抵押注销手续。在何某未按约定支付首付款的情况下，我当时以合同法67条的规定拒绝协助办理抵押注销手续，是在行使合同法的先履行抗辩权，是合法行为。何某至今未将首付款按约定支付给我，所以何某的行为在合同违约形态上是迟延履行，已构成违约，故我以双方在合同中的约定，相关证据和法律的规定有权解除。
在本案中何某已交付我定金100000元，按法律规定我违约造成合同无法履行，我应向何某双倍返还定金，若因何某违约造成合同无法履行，何某无权取回定金，若因何某违约给我造成损失的，除无权取定金外还应赔偿我的经济损失。同时，法律还规定，合同的解除不影响违约责任的承担和经济损失的赔偿。综上，我认为何某因拒绝付款的违约行为导致我行使先履行抗辩权，随后何某拒绝支付首付款早已超过30日，进而导致我按合同约定解除协议，何某是有过错的。
另我提起反诉要求：1、依法解除三方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》(成交版);2、判令何某所支付的购房定金10万元不予退还;3、判令何某承担房屋买卖合同第八条所约定的违约责任，支付违约金4000元;4、判令何某和经纪公司即日撤销网签合同;5、请求法院在依法审理本案的同时，及时向相关部门通报何某和经纪公司的骗贷行为进行查处，维护国家法律尊严和市场秩序。
二、法院查明
2012年11月10日，范某(出卖人)、何某(买受人)及经纪公司(居间方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：经出卖人与买受人双方协商一致，该房屋成交价格为2550000元，买受人在签订本合同时需向出卖人支付购房定金，定金金额为100000元;买受人向华夏银行办理抵押贷款，拟贷款金额为1800000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，出卖人与买受人双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。签订合同当日，何某向范某支付定金100000元，范某向何某出具购房定金收条。此后，经纪公司将房屋交易办理了网签登记备案。2012年11月19日，范某、何某及经纪公司工作人员共同前往华夏银行欲办理贷款购房申请手续，双方就首付款交付、贷款手续及合同履行发生争议，当日未能完成贷款申请手续。
原审法院审理过程中，何某、范某均认可2012年11月19日系双方约定的办理贷款申请手续的时间，当日双方到银行签署办理贷款申请所需文件。何某主张11月19日其将全部文件签字后交给范某签字，范某以担心银行不放贷为由拒绝在文件上签字，经经纪公司工作人员协调后，范某仍然拒绝签字，导致当日未能办理贷款申请手续。
范某主张其当日拒绝配合何某办理贷款申请手续系由于何某未依约支付首付款，范某另提交《二手房首付款交付确认函》(简称确认函)一份，该函部分内容未填写，其中有“本人与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币(大写)贰佰陆拾叁万元整，现已收到买方交付的首付款人民币(大写)捌拾叁万元整，确认无误”、“现已将首付款人民币(大写)捌拾叁万元整交予卖方”的内容，函中卖方处有范某签字，买方处有何某签字。范某主张，11月19日，经何某要求其于该确认函上签字，关于签署确认函的份数，范某于本案2013年7月16日第一次庭审时主张其只签署了一份确认函，并认可该确认函原件在其手中未交给银行，但于2014年3月3日第二次庭审时主张其签署了两份确认函，双方各执一份。何某对范某该主张不予认可，其主张范某于11月19日未在确认函上签字并将确认函等相关文件拿走未交还。
关于首付款金额及交付时间，何某、范某均认可合同中未对此进行明确约定。范某主张，双方口头约定了首付款75万元应于2012年11月19日前支付，且确认函中也填写了首付款数额为83万元，确认函系对双方合同的变更，故应当先由何某支付首付款双方再办理贷款手续，但何某并未支付首付款已构成违约。何某对范某上述主张不予认可，主张签订合同时首付款数额未确定，首付款数额应当根据其实际获批贷款数额确定，即以房屋总价款减去定金数额及实际获批贷款数额后，剩余部分是首付款数额，该首付款数额确定后何某直接支付给范某，但由于范某拒绝配合办理贷款，其行为已构成违约，确认函中的数额与合同不一致，且无日期，是为了申请贷款而填写，并非据实填写，范某未在该函签字，故该函不能证明双方对首付款金额及支付时间做了约定。另，原审法院审理中，何某、范某均认可确认函中的房价款、首付款数额由经纪公司工作人员高某填写。
原审法院审理过程中，何某申请证人高某出庭作证，其了解到范某将房屋挂到其他中介公司欲出售。
另查，范某于2013年3月11日办理了房屋的抵押权注销手续。范某主张应当先支付首付款后才能办理抵押注销手续，由于何某未支付首付款故其无法按照约定时间办理抵押权注销手续，范某认可合同中对其上述主张未进行约定，但称确认函即是对合同约定2012年12月20日前办理抵押注销手续这一条款的补充条款。何某对此不予认可，并主张应当按照合同约定履行义务。
经原审法院询问，范某明确表示拒绝继续履行合同，且拒绝配合何某办理贷款申请手续。何某于庭审中明确表示为了促使合同继续履行实现合同目的，其放弃要求范某配合办理贷款的请求，愿意将剩余购房款245万元以现金方式一次性支付给范某，在此基础上，要求范某继续履行合同为其办理房屋产权过户手续并交付房屋。何某就此向法院提交存款数额为2793831.51元的《中国邮政储蓄银行个人存款证明书》一份，以表明其履行能力。
审理过程中，何某再次申请证人高某与李某出庭作证。高某称买卖双方到银行办理面签手续当天曾经见到范某的爱人。李某亦称在面签当天见到了房主夫妻双方，根据银行规定必须有配偶同意出售函，需要配偶签字确认。何某以此希望证明范某夫妻对出售房屋一事均无异议，范某对此不予认可。
三、法院判决
1、一审判决
1)何某向范某支付剩余购房款二百四十五万元。
2)范某继续履行与何某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于何某履行判决书第一项内容当日配合何某办理房屋的权属转移登记手续。
3)范某于何某履行判决书第一项内容后三日内将房屋交付给何某。
4)驳回何某的其他诉讼请求。
5)驳回范某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经纪公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，法院依法缺席审理。本案两次庭审过程中，范某关于确认函的陈述出现前后矛盾的情况，但未提供相应证据解释前后矛盾的原因，有悖民事诉讼禁止反言的原则，法院对其在后陈述的主张不予采信。何某与范某就房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。合同中对涉诉房屋总价款、定金及拟贷款数额进行了明确约定，庭审中，何某、范某均认可合同对首付款数额及支付时间未进行约定，双方就此发生争议。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
范某主张双方口头约定何某应当于2012年11月19日前支付首付款75万元，但并未提交证据证明，何某亦对此不予认可，故对范某关于双方就首付款金额及支付时间形成口头协议的主张，法院不予采信。当事人对合同进行变更、补充应当协商一致，内容应当明确、具体，并且应系双方当事人真实意思表示。范某主张《二手房首付款交付确认函》系对合同的变更、补充，并据此主张首付款支付时间应为2012年11月19日，对此，法院认为，从使用目的看，该确认函系双方于2012年11月19日前往银行办理贷款申请手续时，交由买卖双方签字作为银行受理贷款申请所需材料使用，从表达方式看，该确认函表述内容为对已收取首付款的确认，并非双方协商后对如何履行合同义务进行约定的条款，从填写内容看，双方均认可该确认函内容系由经纪公司工作人员填写，其中房屋总价款和首付款数额均与合同约定及事实不符，范某亦对确认函内容表示异议，且其于庭审中认可当日其将确认函原件留存，并未交予何某或银行。
综上，确认函并无对履行首付款支付义务进行约定的内容，亦非双方协商一致的真实意思表示，该确认函不能证明双方对合同进行了变更或补充，双方权利义务仍应按照《北京市存量房屋买卖合同》约定履行。故对范某关于何某应当于2012年11月19日前支付首付款的主张，法院不予采信。
另，范某以何某未支付首付款作为逾期办理抵押权注销手续的抗辩理由，不能成立。合同中对首付款支付时间未作约定，双方亦未就此形成补充协议，现范某并无证据证明其明确要求何某履行支付首付款义务并给予合理期限，况且现有证据证明何某于争议发生后表示愿意以全款支付，但范某对此予以拒绝，故范某主张何某逾期支付首付款构成违约并据此要求解除合同，无事实及法律依据，法院不予支持。在此情况下，对范某要求何某支付违约金4000元并要求适用定金罚则的反诉请求，以及要求撤销网签合同的反诉请求，法院亦不予支持。
如前所述，由于合同对房款支付义务约定不明，双方在办理贷款申请手续当日就此事发生争议，导致合同未能顺利履行，范某在未确认房款交付期限的前提下，未配合何某办理贷款申请手续以及产权过户手续，符合情理，不宜认定为违约，故对何某要求范某支付逾期过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于合同的履行。何某已依约支付购房定金且在履行合同过程中无其他违约行为，现范某明确表示不配合其办理贷款申请手续，在此情况下，何某为能继续履行合同表示放弃以贷款方式支付购房款，自愿将剩余购房款245万元以现金方式一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在何某履行支付全部剩余购房款之义务后，范某应当协助其办理房屋产权过户手续并依约履行交付房屋的义务。故对何某要求范某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。范某要求向相关部门通报何某和经纪公司的骗贷行为并进行查处的反诉请求，不属于人民法院民事案件受理范围，法院不予处理。
