北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
周某诉称： 2016年5月20日，经中介公司居间介绍，原、被告签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》)，原、被告和第三人签订了《补充协议》和《居间服务合同》，约定：原告购买被告所有涉案房屋一套，建筑面积88.96平方米，房屋总价286.8万元;付款方式为原告于2016年5月20日向被告支付定金20万元(该定金为首付款的一部分)，原告于产权转移当日向被告支付首付款106.8万元(含前期已付的20万元定金)，原告拟向银行申请贷款180万元。《房屋买卖合同》约定银行批贷后十日内，原、被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定，2016年8月11日至20日之间原、被告共同办理房屋所有权转移登记手续。被告在办理房屋所有权转移登记当日将房屋交付给原告，并办理物业交割手续。被告的配偶杨某当场签订了同意出售该房产的声明。合同签订后，原告依约向被告支付定金20万元。被告夫妇于2016年7月份外出旅游。2016年8月12日，中介公司工作人员贾某联系被告催告办理网签等房屋买卖事宜，被告告知其夫妇二人仍在外地旅游，打算8月24日返京，待其回京后再办理相关事宜。2016年8月29日，原、被告完成房屋买卖合同网签，2016年9月5日，原、被告前往原告申请抵押贷款的银行办理了贷款面签手续。中介公司也预约了2016年9月22日到产权登记中心办理过户的预约号。2016年9月12日，原告突然收到被告的《解除二手房买卖合同通知书》，以原告逾期办理房屋产权转移登记超过15日导致合同目的不能实现为由，要求解除合同。原告坚决要求被告继续履行合同。2016年9月18日，银行批准了原告的贷款申请，但被告拒不履行合同义务，原告无奈于2016年9月21日向被告发送了《配合履行合同通知书》，再次催告被告办理房屋过户。2016年9月26日，原告又通过电话、短信催告，被告始终不予配合。原告认为，原、被告在居间方的撮合下签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法成立并生效，合同各方应诚实信用地履行合同，原告具备支付房款的能力，银行也批准了原告的贷款申请，只需被告配合就可完成合同的履行，被告拒不履行合同义务，已经构成违约，根据合同法相关规定，原告有权要求被告继续履行合同。同时，2016年9月22日起，办理房屋转移登记的条件已经成就，被告拒不履行合同义务，依照合同约定，需要按照房屋总价的日万分之五支付违约金。故原告诉至法院请求：1).判令被告继续履行2016年5月20日原、被告签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，原、被告及第三人中介公司签订的《补充协议》和《居间服务合同》;2).判令被告配合原告办理涉案房屋买卖缴纳税款事宜;3).判令被告配合原告办理涉案房屋权属转移登记，将房屋过户至原告名下;4.判令被告向原告交付涉案房屋，并办理物业交割手续;5.判令被告自2016年9月22日起至实际办理完涉案房屋所有权权属转移登记、交付房屋、办理物业交割事宜之日止，按照每日1433元向原告支付违约金。在本案审理过程中，原告周某增加诉讼请求，请求判令被告孙某自2016年9月22日起至实际交付房屋之日止，按月租金2650元的标准向原告支付租金损失。
2、被告辩称
孙某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告在起诉状中说“2016年8月29日原被告完成房屋买卖合同网签”，此说不符事实。本案房屋网签是由中介公司一家完成，当日原告尚在境外，我方也未到网签现场。答辩人曾咨询过建委工作人员，得知房屋买卖合同签订后网签由中介一家在网上单独即可完成，不需要出卖方和买受方到场。另外，答辩人还了解到，本案房屋只办理过一次网签，即在2016年8月29日。建委工作人员还说，一处房产只能进行一次网签，解除网签必须买卖双方携有效证件同时到建委才可办理。二、原告在起诉状中说，“合同签订后……被告夫妇于2016年7月份外出旅游。2016年8月12日中介公司工作人员贾某联系被告催告办理网签等房屋买卖事宜，被告告知其夫妇二人仍在外地旅游，打算8月24日返京。待其回京后再办理相关事宜”。以上说法完全不符合事实：1)、答辩人及配偶7月份时去外地(被告曾经工作及退休的地方)办理退休人员年审和顺便看望亲友，非原告所说的“旅游”。2016年5月20日起草合同时答辩人就曾告诉中介公司工作人员我们在七月份要出门一趟，但这完全不影响我们接到通知后及时返回办理房屋买卖手续。2)、2016年8月12日贾某并未联系到被告，而是被告之女杨某1，且联系内容也没有要被告即刻返回的话(见被告证据编号三)，“被告告知其夫妇二人仍在外地旅游，打算8月24日返京，待其返京后再办理相关事宜”此话属杜撰。被告在《合同》及《补充协议》里留下答辩人的电话号码，也是房屋出卖方唯一的联系方式。如果被告收到需要立即返京办事的信息，我们能够短时间返回，有多种交通工具可帮我们成行。但是在2016年8月12日及相近数日，被告没有收到中介公司和其他人要求我们尽快返京办理房屋交易手续的通知。相反，在2016年9月21日和26日中介公司向被告发出要求办理房屋权属转移手续的电话和短信通知则充分到位。三、对于以下事实，原告及第三人均为未提及。2016年8月24日被告回到北京后，当日中午即电话联系贾某询问何时去办相关手续。贾某回复称还没联系到贷款经理，让我们再等几天。8月25日被告之女杨某1和贾某微信联系，贾某说“买方不是出国了嘛”。9月1日被告短信询问中介公司张某，张某回复说原告订9月4日机票返京(见被告证据编号一)。9月5日(2016年8月29日房屋网签后五个工作日内)答辩人按中介公司通知办理面签。我方此举符合《补充协议》第二条第4款“甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续。”我们刚到银行门口遇到走出来的原告周某，周说他先来一步，他该签的都已签完，他有事要早走，说罢急匆匆离去。贾某告诉我们说“周去筹钱”。答辩人根据这点推断，周当时连首付款都没有筹备全。四、由于原告在境外不能及时赶回北京办理相关手续且筹集首付款不及时，致合同不能在约定时间内完成且已超过构成根本违约的15天，因此被告于2016年9月12日向原告送达《解除二手房买卖合同通知书》，提出终止履行合同。2016年9月22日、9月27日我方拒绝配合原告办理产权转移手续，原告认为被告此举违反《房屋买卖合同》第十条“银行批贷后十日内，房屋买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。但被告执行的是《补充协议》的下列约定：《补充协议》第二条第5款：在2016年8月11日至2016年8月20日之间房屋买卖双方应共同办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第四条第3款第(3)点：房屋买受方逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，房屋出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。《补充协议》第六条第2款约定：“如本协议与《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》的约定不一致，均以本协议为准”。据此，被告依据的《补充协议》法律效力在《合同》之上。综上所述，答辩人认为在此次房屋交易过程中，被告没有违反合同约定的行为。被答辩人提出的诉讼请求没有相关合同约定为依据。因此，答辩人请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，并裁定被答辩人配合被告解除房屋网签合同。另，根据《补充协议》第四条第3款第(3)点，房屋买受方“逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的”，“构成根本违约”，房屋出卖方“有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”。同时，房屋买受方应“以相当于该房屋总价款的20%”向房屋出卖方“支付违约金”。我方保留向原告要求57.36万元违约金(即房屋总价286.8万元*20%)的权利。五、原告所主张的违约金过高，如果法院判令我方支付违约金，我方要求降低违约金。
反诉原告孙某向本院提出诉讼请求，请求判令：1.周某配合我方解除房屋网签合同;2.周某支付我方相当于房屋总价款20%的违约金57.36万元。
反诉被告周某辩称，不同意反诉请求。依据双方签订的房屋买卖合同和补充协议，应当在2016年8月11日至20日之间共同完成房屋过户手续，但是在本案履行过程中系由于孙某的原因导致双方客观上未能实际按照此日期履行合同。但是事后双方已经以事实的行为对补充协议的约定进行了变更，事实上已经确认了变更的效力，在办理完银行面签手续之后，9月18日银行也做出了批贷，第三人也预约了共同办理过户的预约号。但是孙某为了解除合同计算好了日期在9月12日发出了解除合同的通知，其解除合同通知书没有合法的依据，不能发生解除房屋买卖合同的效力，也不能产生其拒绝履行房屋买卖合同的有效抗辩，双方已经履行完合同的大部分内容，只需要孙某配合办理交纳税款和过户手续并交付房屋，双方的房屋买卖合同即可完成，是因为孙某的违约造成了目前合同处于未履行的状态，因此其反诉请求没有事实和依据，请求法院予以驳回。
3、第三人述称
中介公司称，同意配合周某继续履行合同。合同是否应当解除由法院决定。
在本案审理过程中，反诉原告孙某撤回反诉请求。
二、法院查明
孙某与杨某系夫妻关系，杨某1系二人之女。涉案房屋登记的房屋所有权人为孙某，共有情况为单独所有，该房屋无贷款，未设定抵押。2016年7月21日，周某取得北京市工作居住证。
2016年5月20日，孙某(出卖人)与周某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人所售房屋为楼房，建筑面积共88.96平方米;该房屋未设定抵押;出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权;经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为250万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价36.8万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人;买受人在签订本合同的同时支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，在产权转移时定金冲抵购房款;买受人应向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为180万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的各项费用全部由买受人自行负担;出卖人应当在产权转移当日将该房屋交付给买受人;出卖人和买受人同意，自本合同签订之日起银行批贷后十日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方对违约责任约定如下：一、逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列方式处理。按逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1.逾期在十五日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过十五日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。二、逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理。按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1.逾期在十五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款;3.出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知下达之日起十五日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。双方在该合同中还约定了其他内容。
2016年5月20日，孙某(出售方，甲方)、周某(买受方，乙方)及中介公司(居间方，丙方)签订《居间服务合同》，其中约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为协助办理权证代理人，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，委托期限自本合同签订之日起至房屋产权转移并拿到全部房款之日止;经各方友好协商，应向丙方支付居间代理费28680元，协助办理产权证过户、物业、供暖等交接手续的居间服务费为1000元，乙方承担29680元，并于签订本合同当日向丙方支付。三方在该合同中还约定了其他内容。
2016年5月20日，孙某(出卖方，甲方)、周某(买受方，乙方)及中介公司(居间方，丙方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，所交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计286.8万元，此价款为甲方净得价，不含税。三方在本协议第二条对付款方式及房屋交付约定如下：1.定金：乙方于2016年5月20日向甲方支付定金20万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3.首付款：乙方于产权转移当日将首付款106.8万元整(包含前期支付全部定金20万元)以自行支付的方式支付甲方。4.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年8月11日至2016年8月20日之间，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6.物业交割：甲乙双方应当在产权转移当日，自行办理物业交割手续，丙方陪同。三方在本协议第四条对违约责任约定如下：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。3.乙方若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。三方在该协议中还约定：本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障合同》约定不一致，均以本协议为准;经甲乙双方友好协商，自房屋产权转移当日起计算，产权转移前的租金归甲方所有，产权转移之后的租金归乙方所有。三方在该协议中还约定了其他内容。
2016年5月20日，孙某(甲方，委托人/出卖方)、周某(乙方，委托人/购买方)及中介公司(丙方，居间方)签订《网上签约授权委托协议》，约定：甲乙双方委托丙方作为甲乙双方的合法代理人协助其办理交易房产的存量房买卖合同的网上签约的相关手续，委托期限自本协议签署之日起到房屋权属转移登记手续办理完毕时止。
2016年5月20日，周某向孙某支付定金20万元。2016年8月5日，中介公司将周某姓名录入存量房交易服务平台网站。2016年8月18日，周某购房资格核验完毕。2016年8月29日，中介公司为孙某和周某的房屋买卖合同进行了网上签约。2016年9月5日，三方共同到贷款机构进行了面签。2016年9月12日，孙某向周某和中介公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，称：因买受方逾期履行补充协议第二条约定的房屋权属转移登记义务超过十五日，导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户，合同目的不能实现，现正式通知买受方和居间方解除合同，并在本通知书到达之日起办理合同解除手续。2016年9月21日，周某向孙某和中介公司发出《配合履行合同通知书》，要求孙某及其配偶在2016年9月22日携带合同规定的材料前往相应机构配合办理房屋转移登记手续。孙某称其于2016年9月下旬曾接到中介公司办理房屋转移登记手续的通知，但通知时间在其发出解除合同通知书之后。另，涉案房屋契税交纳时间为2011年8月10日，孙某同意配合周某在该房屋契税交纳满五年后再进行网签。再查，孙某认可涉案房屋现处于出租状态;周某同意支付全款购买该房屋。
三、法院判决
1)、孙某、周某继续履行双方于2016年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》，原告周某于本判决生效之日起十日内向孙某支付剩余购房款266.8万元整，被告孙某于原告周某履行完上述支付剩余购房款义务之当日配合原告周某办理涉案房屋的税款交纳、转移登记手续，并将上述房屋实际交付给原告周某;
2)、被告孙某自本判决生效之日起十日内，向原告周某按日支付违约金，以286.8万元为基数，按万分之一计算，自2016年9月22日起计算至涉案房屋产权过户手续办理完毕之日止;
3)、驳回原告周某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
当事人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》中的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》以及《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。《补充协议》明确约定权属转移登记的日期，但当事人并未依照该日期办理涉案房屋的权属转移登记手续。从各方当事人沟通情况来看，未在协议约定日期办理房屋的权属转移登记手续并非因为买房人周某单方之原因，故孙某并不能因此而享有解除合同的权利。并且，孙某在超过合同约定的权属转移登记日期之第十六日还配合买房人周某办理银行面签手续，说明其以自己的实际行动表明对前述履行日期进行了变更。故周某未按协议指定日期办理房屋转移登记手续不应构成违约。故孙某以周某逾期办理房屋转移登记手续而造成根本违约无事实及法律依据，本案房屋买卖合同不符合约定解除的条件，亦不存在法定解除的条件，应当继续履行。故周某主张要求继续履行合同的请求于法有据，法院予以支持;孙某主张撤销网签并要求周某支付违约金之答辩意见无事实及法律依据，法院不予采信。因周某并未提交证据证明其损失，而孙某表示合同约定违约金过高请求法院调整，故法院根据周某的实际损失及本案实际情况，将上述计算违约金的比例酌情予以减少。关于原告周某要求孙某支付租金损失之请求，因涉案房屋尚未办理出产权转移手续，故不能适用双方在补充协议中约定的租金条款，对其该项请求，法院不予支持。
